越南房市降溫：2026年第二季二手屋價下跌，成交量卻更快萎縮

越南房地產市場在2026年第二季進入更明顯的調整期。多地二手公寓與土地價格較第一季下跌，但跌幅尚不足以讓住房回到容易負擔的區間。真正急劇轉弱的是市場流動性：買方持續觀望、短線投資人退出，加上借貸成本高企，使持有及轉售資產變得更加困難。134

二手房價下跌，但還稱不上「平價市場」

根據越南建設部第二季住房與房地產市場報告及相關市場資料，多地二手公寓價格較2026年第一季下調。CBRE指出，河內二手公寓第二季平均成交價約為每平方公尺 6,000萬越南盾，按季下降近 3%。這是該市場自2022年底以來首次出現按季下跌；部分項目的局部調整幅度約為 5%至12%。1112

長期上漲後，項目土地市場也面臨修正壓力。全國土地平均價格較前季約下跌 2%至3%，其中過去漲幅較大的地區承受的下行壓力更為明顯。4

不過，這些數據不代表全國房價同步下跌。實際價格仍會因地區、項目法規及產權狀況、物業品質，以及統計方法不同而有很大差異。部分報告列出的公寓平均價為：河內每平方公尺約 1.23億越南盾、胡志明市約 1.08億越南盾、興安省約 6,900萬越南盾；相較之下，CBRE統計的河內二手公寓均價則約為每平方公尺6,000萬越南盾。這顯示不同數字可能對應不同資料集、地理範圍或物業類別，不宜直接視為同一項指標比較。1811

各方資料較一致的結論是：即使二手市場開始降溫，河內與胡志明市仍屬越南房價最高的市場。13

成交量比價格跌得更快

房市疲弱首先反映在成交量，而非報價上。河內第二季二手公寓交易量據報較去年同期大跌 61%。全市房地產轉讓交易約 9,100筆，按季減少18%，較2025年同期減少64%。7

地方政府彙整數據顯示，第二季全國完成逾 100,005筆房地產交易，僅相當於第一季的71.5%，以及去年同期的63.7%。其中，公寓及獨立住宅交易為26,567筆，土地交易為73,438筆；土地交易更較前季減少32.6%。55

需要注意的是，各資料來源的統計範圍並不相同。越南房地產經紀人協會研究院（VARS IRE）統計的約 23,600筆，是第二季一手市場交易；地方數據則涵蓋多個市場及物業類型的總交易量。因此，兩組數字不能相加，也不能互相替代。105155

新供應增加，買方卻沒有同步進場

市場另一面是待吸收的新貨量仍然可觀。第二季全國近 34,000個住宅產品推出市場，較前季減少約10%，較2025年同期減少8%。雖然單季供應量下降，上半年累計推出量仍約 98,000個，按年增加約50%。101351

VARS IRE記錄第二季約 23,600筆一手交易，對新推出供應的吸收率約為 41%，較前季低6個百分點。供應與實際去化速度之間的落差，正令庫存及開發商現金流壓力上升。10

更關鍵的是，新增供應明顯集中於高端產品。第二季新推出供應中，公寓約佔 74.7%；其中豪宅及超豪宅約佔45%，高級公寓約37%，中價公寓僅約18%。這也解釋了為何供應增加，卻未必能改善大多數自住買家的負擔能力。53

越南建設部表示，全國目前有 1,735個商業住宅項目正在推進，涉及約 878,589個住宅單位或土地地塊。潛在供應仍然龐大，但有效需求受到高房價及信貸條件限制。49

高利率同時打擊自住客與投資人

借貸成本是第二季房市承壓的主要因素之一。VARS IRE對10家商業銀行的調查顯示，房貸優惠利率普遍約為 年息8.5%至11%，但通常只固定6至12個月。優惠期結束後，利率會按基準或參考利率加上約3.3至3.5個百分點計算，實際還款利率可能升至 年息13%至15%；上半年部分浮動房貸利率甚至達到16%。48

這種「前低後高」的利率結構，讓買家難以估算長期還款成本。對採用槓桿的投資人而言，高利息會壓縮用於持有物業、轉貸或等待轉售的現金流。當市場不再確信房價能快速上升，以短線轉售為目的的買入意願也隨之下降。

買方結構的變化正反映這種轉向：以短期投機為目的的公寓買家目前約佔 4%，遠低於過去的30%至40%；約67%的交易來自自住需求，接近30%則與出租投資有關。17

為何房價沒有大跌，市場卻已經轉弱？

第二季的核心並不是所有地區及物業類型全面崩跌，而是市場的流動性與融資能力同步收縮。

其傳導過程大致如下：

1. 利率上升，降低借貸能力並增加每月還款壓力。
2. 自住買家延後決策，因為房價仍高，未來利率及還款額又難以預測。
3. 短線投資人退場，快速升值的預期不再穩固。
4. 銷售速度放慢，庫存增加，開發商及持有人的現金流壓力加大。
5. 賣方提高折扣或調整價格，尤其是流動性較低或曾經過熱的項目。1317

因此，掛牌價可能只下跌幾個百分點，成交量卻可能大幅萎縮。市場正由過去重視升值預期，轉向更嚴格檢視項目法規及產權、實際居住需求、出租能力與資金成本。1317

為何越南國會提議禁止房地產市場操縱？

在交易資料分散、流動性偏低的市場中，任何虛假的價格或需求訊號，都可能對買方決策造成放大影響。這是越南國會議員提議修訂《房地產經營法》，明確識別並禁止房地產市場操縱行為的背景。3233

目前討論的行為包括：

• 製造虛假交易或循環交易，形成虛假的價格基準；
• 串通買賣，推高物業價格；
• 製造供應短缺或供需訊號的假象；
• 利用不實的規劃、項目或價格資訊製造市場熱潮；
• 提供足以誤導買家的資訊，令其在被推高的價格水平作出決定。343541

這項提議常被拿來與證券市場反操縱規則比較。支持者認為，房地產市場也需要清楚的禁止規定、偵測機制及足夠有力的制裁；對情節嚴重的案件，甚至可研究刑事責任。不過，實際適用方式仍取決於最終通過的法律文本及相關處理規定。4247

關鍵在於區分合法投資、一般投機與蓄意操縱市場。買入物業並期待價格上升，本身不等於操縱。法律要處理的是當事人是否故意製造虛假交易、不實資訊或供需訊號，以引導市場並從中獲利。相關修法目前仍在討論階段，尚未成為已生效的房地產操縱罪名。3239

結論：房市正在篩選真正能承受的資金

越南2026年第二季房市顯示，市場並非缺乏潛在供應，而是缺乏足夠強、成本又足夠低的購買力來消化供應。多地二手房價已經回落，尤其是河內公寓及土地市場，但大城市整體房價仍高；優惠期後的房貸利率、庫存，以及投機資金退出，則繼續壓制成交量。

房市因此進入重新定位階段：自住需求、清晰產權及法規、長期使用價值的重要性上升，短線炒作訊號的影響力下降。若反誤導及反操縱規則能夠制定得足夠明確，將有助於改善價格形成的透明度；但最終成效仍取決於主管機關能否有效發現、舉證及處理違規行為。