中國樓價連跌第37個月：房地產市場止跌，仍未迎來復甦

中國房地產市場在7月出現的，較像是跌勢放慢，而不是觸底回升。

國家統計局追蹤的70個大中城市中，新樓價格按月下跌0.1%，與6月跌幅相同；按年則下跌3.2%，跌幅較6月的3.3%略為收窄，但已是連續第37個月錄得按年下跌。

與此同時，首7個月的樓宇銷售、房地產投資及新開工面積跌幅均較上半年擴大。換句話說，價格數字雖然沒有急劇惡化，但支撐樓市的實際交易和開發活動仍在收縮。

年跌幅收窄，不等於市場轉勢

單看按年跌幅由3.3%收窄至3.2%，或許可以解讀為跌勢有所緩和。不過，這並不代表樓價已經回升，也未能證明買家需求已經恢復。

7月按月跌幅維持在0.1%，而且只有17個城市的新樓價格按月上升。改善主要集中於個別較具支撐力的城市，尚未擴展成全國性反彈。

對樓市而言，價格只是其中一個指標。銷售、投資和新開工同步轉弱，反映買家仍然審慎，發展商亦未有恢復大規模開發的信心。

一線城市也未能延續反彈

北京、上海、廣州和深圳原本是市場中較具希望的部分。6月，四個一線城市的新樓價格平均按月上升0.1%，二手樓價格則上升0.3%。

但這股動力在7月停滯。一線城市新樓價格平均按月持平，結束連續4個月的反彈。當中，上海和深圳各升0.2%，廣州升0.1%，但北京下跌0.3%。

按年比較，一線城市表現仍優於其他城市，但分化十分明顯：四個一線城市的新樓價格下跌1.1%，31個二線城市下跌2.8%，35個三線城市則下跌4.2%。

這種差距顯示，政策支持和較強的城市基本面或可減慢跌勢，卻不足以抵銷全國樓市面對的需求疲弱問題。

為何7月的改善未能延續？

分析人士指出，極端天氣、季節性因素，以及支持消費政策的刺激作用減弱，都可能拖累7月的市場活動。異常多雨的夏季，亦被視為一線城市樓市數據轉弱的其中一項原因。

這些因素可以解釋單月表現偏軟，卻不足以說明持續多年的需求問題。樓市低迷已延續多年，信心不足令居民推遲置業，也令發展商不願擴大建設規模。因而，7月數據更像是對政策成效的一次再考驗：措施能否帶來持續需求，而不只是暫時減慢價格下跌。

樓市疲弱，折射更廣泛的內需問題

7月的疲弱並不只出現在房地產。零售銷售按年增長只有0.6%，低於6月的1.0%，亦低於路透社調查預期的1.5%；工業增加值增長4.5%，則由6月的5.3%放慢，並低於4.8%的預測。

投資表現同樣轉差。首7個月固定資產投資下跌6.7%，跌幅較1至6月的5.7%進一步擴大。

這些數據說明，房地產下行的影響遠不止於樓價。樓價下跌和建設活動減弱，會同時打擊家庭信心、發展商投資及相關行業需求；而消費放慢，亦限制了經濟以內需取代房地產增長的能力。

「K形復甦」的分界線越來越清晰

經濟學家以「K形復甦」形容中國經濟目前的分化格局：出口及製造業相關活動相對穩健，但家庭消費、私人投資和房地產仍然疲弱。

這並不是均衡復甦。製造業和出口可以支撐部分經濟增長，卻不會自動令居民恢復信心，亦未必能重新帶動住宅市場。當內需持續疲弱，經濟便更依賴外部需求，而貿易風險仍然存在。

對政策制定者意味着甚麼？

近期樓市支持措施和官方穩定市場的表態，似乎有助於令部分城市的按年跌幅收窄，尤其是在主要城市。官方解讀將7月數據視為市場進一步穩定的迹象，但其他分析則強調需求仍不足以支持廣泛復甦。

兩種說法可以同時成立：價格跌幅在部分地區可能正在放慢，但整體市場仍然脆弱。真正較難通過的考驗，是銷售、投資和新開工能否止跌，而不只是價格跌得少一點。

如果居民仍擔心未來樓價、收入前景或樓盤能否完成交付，單純減慢價格下跌，未必足以重建信心。這也是為何政策重點不能只放在價格穩定，還要處理需求、庫存及房屋項目交付等問題。

更大的經濟環境亦增加政策壓力。中國第二季國內生產總值按年增長4.3%，低於第一季的5.0%，並遜於預期；7月零售和工業數據則顯示經濟動力進一步減弱。

對北京而言，難題在於如何支持家庭需求和市場信心，同時避免重返過度依賴債務推動房地產建設的舊模式。就7月數據而言，政策的即時目標仍是「穩定」；但要說房地產市場已經形成可以自我延續的復甦，現有證據仍然不足。