估算香港住宅按揭供款時，最容易出錯的是把「銀行報價」、「H按公式」、「P按公式」和「封頂息率」混成同一個數字。以2026年5月初公開資料看，多個按揭比較表把不少新造按揭計劃的實際利率或封頂息率列為3.25%；但按HIBOR加銀行息差計，部分H按的名義年利率會高於3.25%。[1][
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2026年5月初按揭利率速覽
| 項目 | 公開資料顯示 | 解讀 |
|---|---|---|
| 主流封頂或有效息率 | 約3.25厘 | Property.hk及Invest101的按揭比較資料列出多家銀行的新造按揭計劃為3.25%實際利率或3.25%封頂息率。[ |
| H按名義年利率 | 約3.742厘至3.942厘 | 28Hse以H=2.442%列示部分H按，H+1.30%至H+1.50%對應按揭年利率約3.742%至3.942%。[ |
| P按常見計法 | P-1.75%或P-2%可對應約3.25厘 | 滙豐港元最優惠利率為5.00%；公開比較表亦列出P=5.00%配P-1.75%，或P=5.25%配P-2%，可得約3.25%。[ |
| 最終批核利率 | 不一定等於表列數字 | 28Hse明確提示，資料只供參考，一切以各銀行最新政策及客戶最終批核為準。[ |
簡單說，3.25厘可以作為2026年5月初做初步預算的參考位；但正式申請前，仍要拆開H按、P按、封頂、回贈和罰息期逐項比較。[1][
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H按怎樣計：HIBOR加息差，再看封頂
H按通常以「H + 銀行息差」呈現。公開比較表中，多家銀行的新造按揭H按公式列為H+1.3%。[1][
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香港銀行公會公布的港元利息結算利率顯示，2026年4月30日上午11時15分的一個月HIBOR為2.44238%。[7] 如果用H+1.30%粗略計算，未考慮封頂前的年利率就是約3.74238%；這與28Hse列出的H=2.442%、H+1.30%、按揭年利率3.742%相符。[
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不過，H按不應只看HIBOR。Invest101的比較表同時列出多家銀行H按為H+1.3%，封頂息率為3.25%。[6] 因此，問銀行H按報價時，最少要問清楚三件事：採用哪個HIBOR年期、銀行息差是多少，以及合約封頂息率如何適用。[
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P按怎樣計：看P是多少，再減折扣
P按則以銀行最優惠利率P減去指定折扣計算。滙豐公開頁面列明，其港元最優惠利率現時為5.00%。[4] 在Property.hk資料中，部分P=5.00%的銀行採用P-1.75%，即約3.25%；Invest101亦列出部分P=5.25%的銀行採用P-2%，封頂息率為3.25%。[
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但不是所有P按都會落在3.25厘。28Hse列出的中國建設銀行一項P計劃採用P=5.25%、P-1%，按揭年利率為4.25%。[2] 所以比較P按時，不應只問「P按幾多厘」，而要核對銀行採用的P、折扣幅度、報價更新日期和最終批核條款。[
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3.25厘應否用來估供款？
如果只是初步評估買樓負擔或轉按可行性，約3.25厘是有用的參考，因為多個公開比較表在2026年4月底至5月初均列出多家銀行的實際利率或封頂息率為3.25%。[1][
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但較穩妥的做法，是至少準備兩組供款情境：
也不要假設3.25厘會長期不變。香港銀行公會每日公布港元利息結算利率，而滙豐最優惠利率頁面亦列出過往調整紀錄，反映按揭相關基準會隨市場及銀行定價更新。[4][
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向銀行查詢前的核對清單
正式比較按揭計劃前，可先逐項問清楚：
- H按公式： H是多少？用一個月、三個月還是其他HIBOR年期？銀行息差是多少？有沒有封頂息率？[
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- P按公式： 銀行採用的P是多少？折扣是P-1.75%、P-2%還是其他水平？[
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- 封頂息率： 3.25厘是實際利率、封頂息率，還是只屬比較表上的參考數字？[
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- 現金回贈： Property.hk、28Hse和Invest101的比較表均會列出現金回贈或相關欄位，回贈會影響整體按揭條件。[
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- 罰息期： 多個比較表同時列出罰息期；轉按或提前還款前尤其要核對。[
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- 資料更新日期： 28Hse提示資料只供參考，最終以銀行最新政策及客戶最終批核為準。[
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結論是：2026年5月初看香港住宅按揭，3.25厘可作主流封頂或有效息率的起點；真正影響供款的，仍是H按或P按的計算公式、封頂條款、現金回贈、罰息期，以及銀行最後批核結果。[1][
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