京東在香港快速擴張，可能挑戰零售地產市場一個根深蒂固的假設：最有價值的舖位，就是位於最繁忙街道的舖位。

過去兩年，京東在香港物業投資超過100億港元（約13億美元），逐步建立由門店、倉庫及其他設施組成的網絡；這些投資亦是其在香港累計逾350億港元、涵蓋多項本地業務投資的一部分。35

關鍵不只在於投資金額，而在於京東把實體零售與履約、配送基建結合起來。這種模式或會令「營運連接性」成為評估地點價值的新指標——貨品能否快速送到顧客手上，可能與有多少人每天經過門店同樣重要。

門店或會變成服務節點

全渠道門店不只是讓顧客進店購物，也可以展示產品、支援網上訂單、處理退貨、提供自取服務，並透過本地配送服務附近客戶。

這會改變選址的經濟效益。一間位於租金較低地區的門店，只要方便取貨、配送車輛容易進出，並接上京東的數碼獲客系統，仍然可能具備商業價值。在這種模式下，銷售不再完全依賴路過人流帶來的即興消費。

京東計劃中的實體擴張正反映這種混合模式。公司公布，未來三年將與1,000個品牌合作，在香港開設超過200間線下門店；其首間京東MALL家電店則計劃成為全港六至八間以體驗為主的門店之一。69

物業估值指標可能不再只看人流

對傳統旺街零售而言，行人流量、店舖門面、商場級別及曝光度仍然重要。不過，全渠道營運商可能同時考慮以下因素：

• 配送時效覆蓋範圍；
• 是否鄰近人口密集住宅區；
• 上落貨及車輛進出條件；
• 儲存容量及樓面使用效率；
• 與主要道路及跨境路線的連接；以及
• 快遞員及履約能力是否充足。

這些指標把物業與服務表現直接連繫起來。一個對顧客而言不算顯眼的地點，如果能協助零售商快速、穩定地送貨，價值可能反而更高。

物流樞紐或獲得更高溢價

要維持快速配送，零售商需要在距離顧客足夠近的地方配置履約能力，短配送時限才有機會在成本上成立。在土地有限的香港，合適的市區或近市區設施，如果同時具備高效上落貨安排及良好交通連接，競爭力可能尤其突出。

報道引述的分析人士預期，隨著京東建立網絡，物流樞紐及其他具策略位置的物業或會受惠。3 2024年，京東以約18億港元收購沙田利豐中心，被形容為其在香港首個物流物業項目。10

對發展商而言，倉庫或需要由單純的後勤儲存空間，轉變為零售網絡中積極運作的一環。上落貨設計、靈活儲存空間及配送通道，或會成為衡量物業商業價值的核心條件。

旺街及商場租金或面對選擇性壓力

京東的模式並不代表人流會失去價值。奢侈品、餐飲、娛樂、旅遊相關零售，以及重視探索和體驗的購物模式，仍然高度依賴實體環境及周邊氛圍。

較可能承受壓力的，是容易在網上比較及購買的品類，包括標準化消費品、電子產品及家居用品。如果網上訂單配合配送能更有效地創造需求，這些品類的零售商或會不願意單純為行人流量支付高昂的地段溢價。

因此，市場更可能出現分化，而不是零售物業全面下滑。具備明確品牌展示或體驗價值的旗艦地段或能保持韌性；沒有服務、體驗或履約功能的一般零售舖位，則可能需要重新評估。

京東可能促使物業市場作出更廣泛回應

如果京東整合門店與倉庫的模式證明具備商業效益，其他零售商及電商平台或會尋找類似位置，從而擴大物流、最後一公里配送及混合零售資產的租戶基礎。

這亦可能影響發展商的規劃優先次序。未來選址或會在傳統零售考慮之外，同時納入上落貨能力、儲存空間彈性及配送通道等條件。京東參與香港北部都會區一個物流及混合用途項目，正是其業務角色不再局限於網上零售的例子；不過，項目最終的商業影響仍然存在不確定性。24

這場轉變仍非必然

這種模式仍受到實際限制。其成效取決於消費者是否以足夠規模採用網上購物及快速配送服務；同時，香港的土地限制、交通規例及建築規格，也會影響最後一公里配送的營運成本。

因此，最清晰的結論不是人流已經失去價值，而是京東的擴張正在測試香港零售地產市場，是否需要同時為兩種連接性定價：吸引人到訪的能力，以及快速調動貨品的能力。

對部分零售商而言，後者或會日益決定價值究竟在哪裏產生。

京東在香港快速擴張，可能挑戰零售地產市場一個根深蒂固的假設：最有價值的舖位，就是位於最繁忙街道的舖位。

過去兩年，京東在香港物業投資超過100億港元（約13億美元），逐步建立由門店、倉庫及其他設施組成的網絡；這些投資亦是其在香港累計逾350億港元、涵蓋多項本地業務投資的一部分。35

關鍵不只在於投資金額，而在於京東把實體零售與履約、配送基建結合起來。這種模式或會令「營運連接性」成為評估地點價值的新指標——貨品能否快速送到顧客手上，可能與有多少人每天經過門店同樣重要。

門店或會變成服務節點

全渠道門店不只是讓顧客進店購物，也可以展示產品、支援網上訂單、處理退貨、提供自取服務，並透過本地配送服務附近客戶。

這會改變選址的經濟效益。一間位於租金較低地區的門店，只要方便取貨、配送車輛容易進出，並接上京東的數碼獲客系統，仍然可能具備商業價值。在這種模式下，銷售不再完全依賴路過人流帶來的即興消費。

京東計劃中的實體擴張正反映這種混合模式。公司公布，未來三年將與1,000個品牌合作，在香港開設超過200間線下門店；其首間京東MALL家電店則計劃成為全港六至八間以體驗為主的門店之一。69

物業估值指標可能不再只看人流

對傳統旺街零售而言，行人流量、店舖門面、商場級別及曝光度仍然重要。不過，全渠道營運商可能同時考慮以下因素：

• 配送時效覆蓋範圍；
• 是否鄰近人口密集住宅區；
• 上落貨及車輛進出條件；
• 儲存容量及樓面使用效率；
• 與主要道路及跨境路線的連接；以及
• 快遞員及履約能力是否充足。

這些指標把物業與服務表現直接連繫起來。一個對顧客而言不算顯眼的地點，如果能協助零售商快速、穩定地送貨，價值可能反而更高。

物流樞紐或獲得更高溢價

要維持快速配送，零售商需要在距離顧客足夠近的地方配置履約能力，短配送時限才有機會在成本上成立。在土地有限的香港，合適的市區或近市區設施，如果同時具備高效上落貨安排及良好交通連接，競爭力可能尤其突出。

報道引述的分析人士預期，隨著京東建立網絡，物流樞紐及其他具策略位置的物業或會受惠。3 2024年，京東以約18億港元收購沙田利豐中心，被形容為其在香港首個物流物業項目。10

對發展商而言，倉庫或需要由單純的後勤儲存空間，轉變為零售網絡中積極運作的一環。上落貨設計、靈活儲存空間及配送通道，或會成為衡量物業商業價值的核心條件。

旺街及商場租金或面對選擇性壓力

京東的模式並不代表人流會失去價值。奢侈品、餐飲、娛樂、旅遊相關零售，以及重視探索和體驗的購物模式，仍然高度依賴實體環境及周邊氛圍。

較可能承受壓力的，是容易在網上比較及購買的品類，包括標準化消費品、電子產品及家居用品。如果網上訂單配合配送能更有效地創造需求，這些品類的零售商或會不願意單純為行人流量支付高昂的地段溢價。

因此，市場更可能出現分化，而不是零售物業全面下滑。具備明確品牌展示或體驗價值的旗艦地段或能保持韌性；沒有服務、體驗或履約功能的一般零售舖位，則可能需要重新評估。

京東可能促使物業市場作出更廣泛回應

如果京東整合門店與倉庫的模式證明具備商業效益，其他零售商及電商平台或會尋找類似位置，從而擴大物流、最後一公里配送及混合零售資產的租戶基礎。

這亦可能影響發展商的規劃優先次序。未來選址或會在傳統零售考慮之外，同時納入上落貨能力、儲存空間彈性及配送通道等條件。京東參與香港北部都會區一個物流及混合用途項目，正是其業務角色不再局限於網上零售的例子；不過，項目最終的商業影響仍然存在不確定性。24

這場轉變仍非必然

這種模式仍受到實際限制。其成效取決於消費者是否以足夠規模採用網上購物及快速配送服務；同時，香港的土地限制、交通規例及建築規格，也會影響最後一公里配送的營運成本。

因此，最清晰的結論不是人流已經失去價值，而是京東的擴張正在測試香港零售地產市場，是否需要同時為兩種連接性定價：吸引人到訪的能力，以及快速調動貨品的能力。

對部分零售商而言，後者或會日益決定價值究竟在哪裏產生。