史無前例！Cowichan案改寫卑詩物權法 烈治文四成土地面臨「雙重業權」困局

2025年8月7日，卑詩最高法院法官Barbara Young頒布咗一份長達861頁嘅裁決書，為耗時11年、創下加拿大最長審訊紀錄（足足513個審訊日）嘅 Cowichan Tribes v. Canada (Attorney General) 案畫上階段性句號 。

呢份裁決嘅炸彈級影響力，在於佢破天荒地宣布：原住民業權（Aboriginal Title）可以存在於已經批出「永久地契」（fee simple，即係私人物業最完整、最強嘅擁有權形式）嘅土地上。裁決涵蓋嘅約732至740英畝土地，位於烈治文（Richmond）東南部嘅魯魯島（Lulu Island），佔原本申索區域約1,846英畝嘅四成左右，當中夾雜咗住宅、農地、工廠、商業區、馬路、河床，甚至防洪設施 。

更令人譁然嘅係，法官裁定聯邦政府同烈治文市政府喺呢片區域內持有嘅永久地契「有瑕疵及無效」，意味住一旦Cowichan族上訴得直，佢哋有權直接取回呢啲土地嘅控制權 。

裁決顛覆常識：省府無權賣原住民土地

案件嘅核心爭議，在於1871年至1914年間，卑詩省政府將呢批土地以永久地契形式批出畀私人或機構。Cowichan族嘅法律團隊成功說服法庭，呢啲批地行為從根本上就係違憲嘅。

裁決建基於兩個關鍵法律理據 ：

1. 違反《加入聯邦條款》：卑詩省1871年加入加拿大聯邦時，承諾會將原住民土地政策交俾聯邦政府處理。省府私自將Cowichan族定居點嘅土地當成「可用官地」批出，程序上已經違規。
2. 權力劃分問題：根據加拿大《1867年憲法》，處理原住民事務及消滅原住民業權嘅權力，專屬於聯邦政府。省級政府根本冇憲法授權去透過批地嚟「消滅」原住民對土地嘅固有權利。

就係呢個邏輯，推導出一個令全卑詩省業主背脊發涼嘅結論：1982年《憲法》第35條確立原住民權利保障之前，任何由省政府批出嘅永久地契，都可能因為「程序違憲」而被視為有瑕疵。 換句話講，你手上持有嘅「永久產權」，喺原住民業權申索面前，並唔係絕對安全嘅 。

關鍵矛盾：私人業主慘變「夾心人」

裁決最棘手嘅部分，係法庭對待聯邦/市府土地同私人物業嘅「差別待遇」：

• 聯邦及市府土地：直接裁定地契「有瑕疵及無效」。法庭下令要喺18個月內進行談判，以「有序過渡」形式上將呢啲土地嘅控制權逐步移交 。
• 私人物業：法庭冇直接宣布私人地契無效。相反，法官裁定呢啲私人地契「不合理地侵犯」咗原住民業權，要求卑詩省政府要同Cowichan族談判，尋求「協調」呢兩重業權 。

咁就創造出加拿大法律史上從未出現過嘅「雙重業權」困局——同一塊土地上，同時存在住原住民業權同私人永久地契。法律界即時提出一個冇人答到嘅問題：「兩批唔同嘅持有人，點樣同時擁有同一塊土地嘅『獨家使用及佔用權』？」

對於呢批私人業主嚟講，情況更加諷刺。主審法官之一嘅Justice Jennifer Power喺2017年就裁定，私人業主唔需要被正式通知參與呢場官司，因為佢哋日後可以喺其他法律程序提出抗辯 。結果，呢班業主喺全不知情下，捱足11年審訊，到裁決出爐先發現自己嘅物業已經被籠罩在原住民業權陰影之下。

觸發總動員上訴 私人地主怒告法庭

裁決一出，各方立即「反枱」。全部七方原訴人已經入稟卑詩上訴法院，法律界普遍預料，案件最終會打上加拿大最高法院，隨時再拖多三五七年 。

• Cowichan族：嫌贏得唔夠多。佢哋認為法庭應該承認更大範圍嘅原住民業權，而不單只係40%嘅申索土地 。
• 卑詩省政府：反應最激烈。司法廳長利莎瑪（Niki Sharma）直言「極力反對裁決」，警告呢項裁決「可能對卑詩省嘅私人物業產權產生重大嘅意外後果」，已申請暫緩執行裁決 。
• 烈治文市政府：同樣上訴，捍衛市府土地嘅控制權 。
• 聯邦政府、溫哥華菲沙港口局、Tsawwassen原住民及Musqueam原住民：全部以唔同法律理據提出上訴 。

更大嘅炸彈來自私人地主。Montrose Properties係申索區域內最大嘅私營地主之一，據報持有約120公頃嘅工業用地，物業組合包括可口可樂廠房同Canadian Tire嘅大型物流倉庫。2026年1月23日，Montrose正式入稟，要求法庭將佢哋新增為訴訟方，並史無前例地要求重啟審訊 。

Montrose總裁兼CEO Ken Low無奈表示：「作為眾多被呢單官司殺個措手不及嘅私人地主之一，我哋根本冇得揀，一定要行呢一步。我哋從未被知會，亦從未有機會喺呢場長達11年嘅審訊中提出抗辯。」

其他私人業主亦冇坐以待斃。佢哋轉向物業估價上訴委員會（Property Assessment Appeal Board）提出上訴，理由係原住民業權嘅聲明已經令佢哋嘅物業價值「歸零」。

對卑詩省樓市同你嘅物業有咩影響？

呢單案嘅法律漣漪，已經從烈治文擴散到全個卑詩省：

1. 「永久地契」從此唔再永久。裁決確立咗一個原則：省府發出嘅地契，無權凌駕原住民業權。理論上，只要任何一個原住民族能夠證明佢哋歷史上對某塊土地有獨佔使用，嗰塊土地上嘅任何1982年前省府批出嘅地契都可能受到挑戰 。
2. 按揭同產權保險大亂。銀行同保險公司極度關注。如果一塊土地嘅業權唔再係「無可爭議」，銀行唔會願意接受佢作為完整抵押品，產權保險公司亦可能拒絕承保，或者大幅提高保費 。
3. 物業市值蒸發。即使裁決冇即時剝奪私人業權，但法律上嘅不確定性，足以令受影響範圍內嘅物業失去市場吸引力。冇人願意買一間隨時可能捲入經年法律訴訟嘅物業。

法庭設定嘅18個月過渡期，只係為咗畀政府同Cowichan族談判。喺呢段期間，私人業主嘅法律地位依然懸而未決。佢哋仍然可以居住、使用甚至出租物業，但長遠嚟講，佢哋嘅業權可能被要求以某種形式同原住民業權「共存」，甚至喺日後嘅談判或法庭命令中被改變 。

呢場法律大戰嘅最終結果，將取決於卑詩上訴法院同加拿大最高法院點樣去平衡《憲法》第35條賦予嘅原住民權利，同加拿大實行咗過百年嘅註冊產權制度。成個卑詩省嘅業主，都喺度屏息觀望。