越南二手樓市2026年第二季：樓價回落，樓價仍然高企

越南二手房地產市場在2026年第二季出現更清晰的調整。多個地區的公寓及地皮價格較第一季回落，但跌幅仍不足以令住宅變得容易負擔。市場真正急轉直下的地方，是成交量：買家變得審慎，短線投資者逐步離場，而借貸成本亦令持有物業、轉按或等待轉售變得更加困難。134

二手樓價回落，但未變成「平樓市」

根據越南建設部第二季住宅及房地產市場報告，以及相關研究機構資料，多個地區的二手公寓價格較2026年第一季下跌。CBRE指，河內二手公寓第二季平均售價約為每平方米 6,000萬越南盾，按季下跌接近 3%。這是該市場自2022年底以來首次錄得按季下跌；部分項目的局部調整幅度約為 5%至12%。1112

項目地皮同樣受壓。經歷一段長時間升勢後，全國地皮平均價格約跌 2%至3%，按季跌幅約 2.5%，而過去升得最急的地區，回調壓力亦較明顯。4

不過，以上數字不應解讀為全國樓價同步大跌。不同地區的價格及調整幅度，會受到項目法律狀況、物業質素、地段，以及統計口徑影響。部分報告列出的公寓平均價格約為：河內每平方米 1.23億越南盾、胡志明市 1.08億越南盾、興安 6,900萬越南盾；而CBRE統計的河內二手公寓均價則約為每平方米 6,000萬越南盾。這種差距反映各數字可能涵蓋不同數據集、地理範圍或物業類別，不能當成同一項指標直接比較。1811

不同資料來源較一致的結論是：即使二手市場開始降溫，河內及胡志明市仍然屬於越南樓價最高的市場。13

成交量跌得比樓價快

相比樓價調整，成交轉弱更加明顯。河內第二季二手公寓成交量據報按年下跌 61%。全市房地產轉讓交易約有9,100宗，按季下跌18%，較2025年同期更下跌64%。7

地方政府匯總數據顯示，第二季全國錄得超過 100,005宗成功房地產交易，只有第一季的71.5%，亦相當於去年同期的63.7%。其中，公寓及獨立住宅交易有26,567宗；地皮交易則有73,438宗，按季下跌32.6%。55

需要留意的是，不同報告的統計範圍並不一樣。VARS IRE統計的是約 23,600宗一手交易，而地方數據則涵蓋多個物業類別及市場的總交易量。因此，兩組數字不能相加，也不應互相取代。105155

新供應增加，但買家未能跟上

市場同時要吸收一批相當大的新盤供應。第二季約有 34,000個住宅產品推出，較上一季少約10%，亦較2025年同期少8%。雖然單季新供應減少，但2026年上半年累計供應約98,000個，按年增加約50%。101351

VARS IRE錄得第二季約23,600宗一手成交，對應吸納率約 41%，較上一季低6個百分點。換言之，推出市場的單位數量，與真正被市場消化的數量之間，已經出現明顯差距。10

供應結構亦偏向高端市場。第二季新推住宅中，公寓佔約74.7%；當中豪宅及超級豪宅約佔45%，高級公寓約佔37%，中價公寓只有約18%。這種供應組合，解釋了為何總供應增加，卻未必能改善大部分自住買家的置業選擇。53

建設部表示，全國目前有 1,735個商業住宅項目正在施工，涉及約 878,589個住宅單位或地皮。這代表潛在供應仍然龐大，但在樓價高企及信貸受限下，有效需求卻受到壓制。49

高息同時打擊自住客和投資者

借貸成本是第二季市場其中一個主要障礙。VARS IRE向10間商業銀行進行的調查顯示，按揭優惠息率普遍為年息 8.5%至11%，但通常只固定6至12個月。優惠期結束後，息率會按基準或參考息率，再加約3.3至3.5個百分點計算，實際還款息率或升至 13%至15%。2026年上半年，部分浮息貸款更曾升至16%。48

這種「先低後高」的息率結構，令買家難以預計長期供款。對使用槓桿的投資者而言，高息會壓縮可用於持有物業、轉按或等待轉售的現金流。當市場不再普遍預期樓價會快速上升，買入後短期轉售的誘因亦隨之減弱。

買家行為已反映這個轉變。以短線炒賣為目的的公寓買家，目前只佔約 4%，遠低於過往的30%至40%；約67%的交易來自實際居住需要，接近30%則與出租投資有關。17

點解樓價未大跌，市場卻已經轉弱？

第二季的情況，更像是一次針對流動性及融資能力的調整，而不是所有地區及物業類別全面崩潰。

市場的傳導過程大致如下：

1. 息率高企，買家的借貸能力下降，供款壓力上升。
2. 自住買家延遲入市，因為樓價仍然高，而日後的借貸成本又難以預測。
3. 短線投資者退場，因為快速升值的預期不再穩陣。
4. 銷售速度放慢，庫存增加，發展商面對更大的現金流壓力。
5. 賣家增加折扣或調低叫價，尤其是成交疏落或過往升幅過急的項目。

所以，樓價表面上可能只跌幾個百分點，成交量卻可以大幅下滑。市場正由過去重視升值預期，轉向更加仔細檢查項目的法律狀況、實際使用需要、出租能力及資金成本。1317

點解有人倡議禁止操控房地產市場？

在交易數據較分散、流動性又偏低的市場，任何虛假的價格或需求訊號，都可能對買家決定造成較大影響。這正是越南國會議員提出修訂《房地產經營法》的背景之一，目標是清晰界定房地產市場操控行為，並將其列入禁止行為，方便日後識別及處理。3233

目前討論中的行為包括：

• 製造假交易，或透過循環交易營造虛假的價格水平；
• 串通買賣，藉此推高價格；
• 製造虛假的供求訊號或人為稀缺；
• 就規劃、項目或樓價發布失實資訊，製造所謂「樓市浪」；
• 提供具誤導性的資料，令買家在被推高的價格下作出決定。343541

有議員將這項構思與證券法處理市場操控的做法比較。部分意見認為，情節嚴重的個案需要更有力的處罰機制，甚至考慮刑事責任；但實際如何執行，仍要視乎最終通過的法律內容及相關處罰規定。4247

關鍵在於分清楚三件事：合法投資、一般投機，以及有意操控市場。買入物業並預期升值，本身不等於操控市場。法律上真正需要界定的，是當事人有沒有刻意製造假交易、假資訊或虛假的供求訊號，以引導市場價格並從中獲利。現時相關修例仍在討論，並不是已經生效的房地產操控罪名。3239

結語：市場正在篩走缺乏承受力的資金

2026年第二季反映，越南房地產市場並不缺乏潛在供應，但欠缺足夠、而且成本合理的購買力去吸收這些供應。多個地區的二手樓價已經下調，當中河內公寓及地皮的壓力較明顯；然而，大城市的整體樓價仍然高企。優惠期過後的高息、企業庫存，以及投機資金退場，繼續壓住市場成交。

因此，市場正逐步由追逐短期升幅，轉向重視自住需求、清晰法律文件及長期使用價值。若反誤導資訊及反市場操控的規定能夠寫得足夠清晰，或有助提高價格形成過程的透明度；但最終成效，仍取決於當局能否有效發現、證明及處理違規行為。