中國樓價連跌37個月，樓市「止跌」仍未等於復甦

中國7月樓市數據顯示，市場或許只是在邊際上稍稍穩定，但距離可持續復甦仍有一段距離。國家統計局追蹤的70個大中城市中，新樓價格按月跌0.1%，按年跌3.2%，按年下跌勢頭已經連續37個月。雖然跌幅較6月的3.3%略為收窄，但樓市銷售、投資及新開工活動反而轉差，反映買家和發展商仍然採取觀望態度。

數字顯示跌勢放慢，並非樓價已經回升

7月新樓價格按月下跌0.1%，跌幅與6月相同；按年跌幅則由3.3%輕微收窄至3.2%。

按年跌幅收窄，最多只能說明價格下跌速度稍為放慢，並不代表樓價已經回升，更不代表需求已經恢復。把時間拉長來看，7月仍是中國新樓價格連續第37個月按年下跌，樓市依然承受壓力。

更值得注意的是，價格以外的樓市活動亦在惡化。今年首7個月，房地產銷售、房地產投資及新屋開工量的跌幅，均較上半年擴大。這個組合反映買家未有重拾信心，發展商亦不願大舉增加建設。

一線城市未能再成為明確的復甦訊號

北京、上海、廣州及深圳一度是樓市僅有的亮點。6月，四個一線城市的新樓價格平均按月上升0.1%，二手樓價格則上升0.3%。

但這股勢頭到7月已經停下來：四個城市的新樓價格按月平均持平，結束連續4個月的回升。當中上海及深圳各升0.2%，廣州升0.1%，但北京則跌0.3%。

按年比較，一線城市的表現仍然優於其他城市，但同樣不算全面。四個一線城市的新樓價格按年下跌1.1%；31個二線城市跌2.8%，35個三線城市則跌4.2%。

在70個受追蹤城市中，7月只有17個城市的新樓價格按月上升。換言之，少數較強城市出現的改善，仍未能擴展成全國性的樓市復甦。

點解7月的改善勢頭會減弱？

分析人士認為，極端天氣、季節性因素，以及消費支持政策帶來的刺激逐漸減退，都可能拖累7月樓市活動。異常多雨的夏季，亦被指是影響一線城市樓市數據的因素之一。

這些因素或許可以解釋單月數據偏弱，但未足以解決樓市長期面對的需求問題。房地產市場已經受壓多年，信心不足令居民延遲買樓，也令發展商不願擴大投資。因此，7月數據與其說是一次短暫波動，不如說是對政策支持能否帶動持續需求的又一次考驗。

樓市疲弱，其實是內需轉弱的一部分

7月的疲弱並不只出現在房地產。零售銷售按年只增長0.6%，低於6月的1.0%，亦低於路透社調查預測的1.5%。工業增加值按年增長4.5%，由6月的5.3%放慢，並低於4.8%的預測。

投資表現同樣轉差。首7個月固定資產投資按年下跌6.7%，跌幅較首6個月的5.7%進一步擴大。

這些數據說明，樓市下行的影響遠不止於買樓市場。樓價下跌及建築活動疲弱，會同時拖累居民信心、發展商投資及相關消費；而消費增長放慢，亦令經濟更難以取代房地產曾經扮演的增長角色。

「K形復甦」的分歧越來越清楚

經濟學家以「K形復甦」形容中國經濟目前的分化：出口及製造業相關活動相對堅挺，但內需消費、私人投資及房地產仍然疲弱。

這並不是一個均衡的復甦。製造業生產及出口較強，可以支撐整體增長數字，卻未必能夠直接恢復居民對收入及資產價格的信心，亦未必足以令樓市回暖。當內需未能接棒，中國經濟便會更加依賴外部需求，而貿易風險仍然存在。

政策支持暫時只能減慢跌勢

近期樓市支持措施及官方穩定市場的表態，似乎有助於收窄部分城市的按年跌幅，尤其是在主要城市。官方評論將7月數據視為市場進一步穩定的訊號，但其他分析則強調需求仍然不足以帶動廣泛復甦。兩種說法可以同時成立：部分地區的跌勢正在放慢，但市場基本面仍然脆弱。

真正較難通過的考驗，是銷售及投資活動，而不只是價格本身。銷售、投資及新開工量跌幅加劇，說明所謂穩定尚未令整個房地產行業重拾信心。若居民仍然擔心樓價會再跌、收入前景不明，或者對樓盤能否如期交付有所疑慮，單純令價格跌得慢一點，未必足以扭轉觀望情緒。

宏觀經濟環境亦增加政策壓力。中國第二季本地生產總值按年增長4.3%，由第一季的5.0%放慢並低於市場預期；7月零售銷售及工業數據則顯示經濟動力進一步減弱。

對北京而言，難題在於如何支撐居民需求及信心，同時避免重新依賴過度借貸及大規模興建房地產的舊模式。7月數據所反映的即時目標，仍然是「穩住」樓市；但要說市場已經進入可以自我延續的復甦階段，現有證據仍然不足。