美國7月新屋銷售急跌10.5%：樓市是短期負擔能力衝擊，還是步入持續轉弱？

美國7月新屋銷售報告傳出一個明顯訊號：高按揭息率正在削弱買家負擔能力，令樓市再度受壓。不過，新屋銷售按月波動一向較大，單憑一個月的跌幅，仍不足以斷定美國樓市已經步入持續下行周期。

銷售跌幅較預期大

7月新單戶住宅銷售按月下跌10.5%，按季節性調整年率計為607,000個單位，低過市場共識預測的620,000個。與2025年同期的648,000個比較，銷售亦下跌6.3%。1

更值得留意的是，6月銷售量由原先數字向上修訂至678,000個，令7月的按月跌幅看起來更為顯著。今次數據亦是新屋銷售自1月以來的較低水平，顯示需求在夏季初段明顯轉弱。

庫存增加，買家議價能力上升

需求減弱之際，市場上的新屋供應卻有所增加。7月底待售新屋庫存按月升1.9%至488,000間；以7月較慢的銷售速度計，庫存相當於9.6個月供應，高於6月的8.5個月，亦高於去年同期的9.2個月。1

供應月數上升，代表樓市平衡逐步向買家傾斜。對發展商而言，這可能意味要更積極減價，或者提供買家優惠，例如補貼按揭利息、支付部分交易費用等，以維持成交量。

高息與高樓價仍是主要障礙

7月新屋中位售價為393,800美元，而30年期按揭息率約為6.7%，接近一年高位。即使部分發展商透過減價或提供融資優惠吸引買家，借貸成本偏高、樓價仍處高位，依然令不少潛在買家難以入市。1910

換句話說，今次銷售疲弱未必純粹是供應不足，而更像是「買不起」或「供不起」的負擔能力問題。只要按揭息率未有明顯回落，需求便可能繼續受到壓抑。

對經濟的影響：值得關注，但未到衰退定論

房地產對經濟的影響不只限於買賣本身。新屋銷售持續疲弱，可能連帶影響建築業就業、建材需求、家品及家具消費，以及家庭大額支出。若銷售收縮持續，對整體經濟增長的拖累會逐步加大。

但今次跌幅仍要審慎解讀。美國人口普查局指出，7月新屋銷售的跌幅在其90%信心水平下，未能與零變動作出統計上明確區分；該機構亦提醒，一般要觀察約四個月，才較能確認銷售趨勢。1

因此，真正值得市場擔心的組合是：銷售連續偏弱、庫存及供應月數繼續上升、發展商削減開工及大幅減價，同時就業或消費數據亦轉差。

其他經濟數據呈現「好淡爭持」

消費信心方面，7月消費者信心指數由經修訂後的6月92.2，回落至90.8；反映消費者對當前商業及勞工市場狀況看法的「現況指數」，更連續第三個月下跌至114.9，顯示家庭對經濟環境仍然較為審慎。2

然而，製造業數據則提供另一幅較正面的圖畫。美國供應管理協會（ISM）的製造業採購經理指數（PMI）7月升至55.6%，是2022年5月以來最高，反映工廠活動仍處於擴張區間。3

樓市轉弱、製造業保持擴張，意味着目前的經濟訊號較像局部受壓，而非已全面滑向衰退。

為何金價反應相對平淡？

單一份新屋銷售報告，通常不足以大幅改變市場對通脹、美國聯儲局政策或經濟衰退風險的預期，而這些因素往往比單月樓市數據更直接影響金價。

此外，製造業PMI強勁，亦抵銷了樓市數據偏弱所帶來的負面訊號。因此，若金價當日反應有限，屬於合理情況；現有證據不足以把任何特定的即市金價變動，單獨歸因於這份新屋銷售報告。3

既有住宅銷售及下一批數據是關鍵交叉驗證

既有住宅銷售可用作另一個參考，但7月數字其實已經公布：銷售按月跌1.7%，按季節性調整年率計為4.06百萬個單位，連續第二個月下跌，主要受到按揭息率及樓價偏高影響。7

接下來市場會特別留意：

• 8月既有住宅銷售及待完成住宅交易；
• 按揭申請數字；
• 房屋許可及住宅開工量；
• 8月新屋銷售報告，預計於9月24日公布。1

如果銷售在未來數月繼續疲弱，而庫存、供應月數及減價幅度同步上升，便較能證實樓市正由短期高息衝擊演變成較廣泛的下行。相反，如果按揭息率回落、買家需求回升，或者房屋許可及開工量改善，則會較支持「短期負擔能力衝擊」的解讀。

總結而言，7月報告是一個值得警惕的警號，但還不是樓市持續衰退的定論。