中國樓市未止跌：7月新樓價按月跌0.1%，連跌37個月

中國樓市在7月仍然未能擺脫下行周期。國家統計局公布的數據顯示，70個城市新建住宅價格按月下跌0.1%，按年下跌3.2%。雖然按年跌幅較6月的3.3%稍為收窄，但已是連續第37個月錄得按年下跌。

換句話講，樓價跌勢表面上冇再明顯惡化，卻未足以證明市場已經穩定。銷售、投資同新開工數據反而顯示，樓市核心活動仍然偏弱。

一線城市短暫改善告一段落

北京、上海、廣州及深圳四個一線城市的新樓價，7月按月平均持平，結束之前連續4個月的改善趨勢。

當中，上海及深圳新樓價按月升0.2%，廣州升0.1%，但北京跌0.3%。全國70個受監測城市之中，只有17個城市錄得新樓價按月上升，二線及三線城市整體仍然向下。

這個變化尤其值得留意，因為6月一線城市曾經出現較明顯的喘息：新樓及二手樓價格分別按月上升0.1%及0.3%。不過，當時房地產銷售、投資及新開工活動已經轉弱，反映樓價短暫改善未有轉化成廣泛復甦。

跌的不只是樓價：銷售和投資壓力加大

今年1月至7月，房地產銷售、房地產投資及新屋開工量的跌幅，均較上半年擴大。 呢個訊號比單看樓價更加重要：買家仍然唔急於入市，而發展商亦繼續收緊投資及開工步伐。

換言之，近期放寬買樓限制、降低融資成本，以及官方承諾穩定市場等措施，似乎只係令部分樓價跌勢稍為放慢，尚未足以重建買家信心，或者扭轉房地產活動持續收縮的局面。

樓市疲弱，反映內需仍未夠力

樓市數據轉弱之際，中國整體經濟在7月亦呈現失速迹象。零售銷售按年只升0.6%，低過6月的1%增長；工業增加值按年升4.5%，較6月的5.3%放慢，亦低過市場預期的4.8%。

極端天氣、季節性因素，以及刺激消費政策效應減弱，都可能解釋部分7月疲弱表現。 不過，分析認為，更根本的限制仍然係內需不振：家庭消費、私人投資同住房需求未能全面回升。

市場所講的「K形復甦」，正正描述呢種分化。一邊係出口及製造業相關活動相對有韌力；另一邊就係家庭消費、私人投資及房地產持續疲弱。 這種不平衡令經濟較依賴外部需求，而唔係由本地消費帶動一個可以自我延續的復甦。

政策下一步：由「托市」轉向重建信心

政策難度正在增加。中國第二季國內生產總值按年增長4.3%，低於第一季的5.0%，亦低過市場預期。 在樓市未能企穩、內需偏弱的情況下，單靠放寬購房條件或提供較便宜貸款，未必足以令買家重新入市。

分析認為，政策制定者面對的壓力，是推出更有力的需求側措施，提升家庭對收入及樓市前景的信心，並處理住房供應過剩及未完工項目等問題。 同時，政策亦要避免再次依賴由債務推動的房地產建設，否則可能只係將問題押後，而唔係真正解決。

所以，7月數據較合理的解讀係：中國樓市在邊際上有穩定迹象，但距離全面復甦仍然好遠。按年跌幅稍為收窄，並不代表需求已經返嚟；當銷售、投資及新開工跌勢加快，樓市下行壓力仍然存在，而內需疲弱亦令中國經濟更加容易受到外部貿易風險影響。