零違約破億歐元：InRento 點樣用「悶聲發大財」策略顛覆歐洲地產投資

2026 年 5 月底，立陶宛嘅歐洲房地產眾籌平台 InRento 跨過咗一個講出嚟都幾嚇人嘅里程碑：累計融資超過 1 億歐元，而且違約率、延遲還款嘅項目、甚至係要進入追討程序嘅項目，全部都係 零 。平台嘅官方統計頁面顯示，總融資金額達到 €101,051,372，已經歸還俾投資者嘅本金超過 €3,076 萬，喺 176 筆貸款入面，實際年回報做到 11.73%，違約率完美保持喺 0% 。

對創辦人兼 CEO Gustas Germanavicius 嚟講，呢個九位數嘅數字本身唔係重點，重點係佢代表咗一套可以喺全歐洲擴展、風險相對低嘅房地產融資模式，而呢套模式嘅基礎，就係一種刻意經營、唔搞花臣、悶聲發大財嘅「漸進式盈利」哲學 。

鐵一般的原則：攞齊批文先講錢

成個 InRento 嘅投資邏輯，建立喺一個絕對唔會妥協嘅條件之上：佢哋只會喺項目已經攞齊晒最棘手嘅審批（例如規劃用途、建築許可、環評報告）之後，先至會放款，資助嗰啲可以產生租金收入嘅物業項目 。呢個簡單篩選，基本上就將發展商最常見嘅違約原因（審批唔到、爛尾）直接排除咗，唔會畀平台嘅資金冒呢種風險。每一筆貸款都有實物房地產做抵押，而且平台嘅「心頭好」並唔係投機性嘅「由零開始起樓」，而係將現有建築物進行改建同翻新，呢類工程嘅執行風險本身就低好多 。

順水推舟：當銀行變得愈嚟愈「慢」

自從歐洲央行開始加息收水之後，傳統銀行喺房地產貸款上就變得愈嚟愈保守，審批程序又愈拖愈慢。結果就係，市場上出現咗一個資金缺口：嗰啲中型項目，對本地銀行嚟講太大或者太煩，對大機構嚟講又太細或者唔夠「標準化」，好難借到錢。InRento 就係睇準呢個位，以一種更快、更靈活嘅另類融資渠道嘅角色切入市場 。Germanavicius 認為，呢個並唔係乜嘢短期嘅市場錯位，而係歐洲金融體系一個結構性問題，咁樣就令到平台有一個好穩固嘅存在價值，可以同傳統銀行長期並存 。

散戶福音：用 500 歐元打散歐洲樓市

對於散戶嚟講，想跨國投資歐洲房地產一向都好麻煩，門檻又高。InRento 嘅數碼平台就將呢種複雜性簡化晒，等散戶投資者用最少 500 歐元，就可以參與到橫跨 八個國家（立陶宛、波蘭、芬蘭、意大利、拉脫維亞、愛爾蘭、羅馬尼亞同西班牙）嘅專業管理收租物業項目 。

呢個地理分布係經過精心計算嘅。立陶宛同波蘭分別佔咗總融資額嘅 55.4% 同 36.6%，係最主要嘅核心市場，而愛爾蘭、羅馬尼亞等地嘅配置就只係好細嘅比例（0.21% 同 0.2%），睇得出佢哋嘅擴張策略極度謹慎，步步為營 。對 Germanavicius 嚟講，國際化操作本身就係一種風險管理工具，等投資者可以捕捉到一啲佢哋自己根本冇可能入場或者做盡職審查嘅市場回報 。

食正個大浪：寫字樓變住宅

平台其中一個最大、最結構性嘅機會，就係將過時嘅寫字樓空間，改裝做住宅單位。後疫情時代嘅混合工作模式，令到呢個趨勢加速得好緊要 。呢類項目同 InRento 嘅風險偏好夾到「啪啪聲」：幢樓本身就喺度，唔使冒「由零開始起樓」嘅風險；將商業用途改做住宅用途嘅許可證，好多時仲簡單過新起樓嘅審批；而改建完成後嘅出租單位，就帶嚟穩定、可以預測嘅經常性租金收入。

平台已經開始資助呢類項目，包括喺波蘭 Kalisz 市嘅一個住宅公寓改建項目，以一個分階段提取、總值 350 萬歐元嘅貸款額度嚟支持 。

「悶聲發大財」嘅經營哲學

Germanavicius 好明確咁抗拒「創投圈」嗰套不計成本搶佔市場嘅玩法。佢接受 Tech.eu 訪問時講到：「重要嘅並唔係『1 億歐元』呢個數字，而係呢個數字背後代表住喺 8 個國家做到嘅項目，全部都係零違約。」佢仲話，呢個先至係「真正嘅關鍵績效指標」，證明咗呢套模式係可以喺全歐洲擴展嘅 。

間公司嘅成長係慢慢嚟嘅：將利潤再投資，保持團隊精簡，將信貸質素同投資者回報放喺最優先位置，多過追求快速擴張 。結果就係，呢盤生意唔單止賺到錢，仲維持咗一個靚到絕嘅紀錄：有成 99% 嘅項目都比原定時間提早還款，創辦人話，就係呢啲成功項目，一步一步咁建立咗客戶嘅信任 。

一套行得通嘅模式

InRento 嘅成長軌跡就係最好嘅證據。佢哋用咗兩年時間先籌到第一個 500 萬歐元，之後喺一年之內，投資組合就增長咗 75%，到咗 2026 年初，平台已經突破咗 8,000 萬歐元，而違約率仍然係零 。每一季度嘅更新都係同一個模式：放款額穩步上升、為投資者帶嚟持續嘅雙位數回報、違約率維持喺零 。

平台被譽為歐洲領先嘅「LendTech」（借貸科技），亦都係歐盟第一個、亦係最大嘅持牌「buy-to-let」（先買後租）眾籌平台 。對 Germanavicius 嚟講，呢啲數字只不過係佢嗰套哲學嘅副產品：將謹慎嘅核貸、穩定嘅盈利能力，唔係視為發展嘅限制，而係成件事嘅核心價值。