香港零售地產長期奉行一套簡單邏輯：人流越旺，舖位越值錢。但京東近年的擴張，正以另一種方式測試這套「人流至上」的規則。

京東過去兩年在香港物業投資逾100億港元（約13億美元），購入及發展門店、倉庫等設施；這些投資亦屬於其在香港累計超過350億港元、涵蓋零售、物流、科技及其他業務的更大布局之一。35

重點不只在於投資金額，而在於京東把實體零售與履約、配送基建放在同一個網絡內。換句話說，地點的價值可能不再只取決於有幾多人行過，亦要看貨品能否更快、更穩定送到顧客手上。

門店可能變成「服務節點」

全渠道門店不只是讓顧客入內購物，還可以展示產品、處理網上訂單、接受退貨、提供自取服務，以及支援附近地區的即日或快速配送。

這會改變選址的計數方法。一間位於租金較低地區的店舖，如果方便顧客取貨、車輛容易上落貨，又能接入京東的數碼營銷及客戶系統，仍然可能具備商業價值。生意不必完全依賴街客即興入店。

京東公布的實體擴張計劃，正反映這種混合模式：公司計劃未來三年與1,000個品牌合作，在香港開設逾200間線下門店；其首間京東電器體驗店亦屬於計劃中的6至8間體驗型門店之一。69

評估地段的指標或會擴闊

對傳統旺街零售而言，行人流量、舖面曝光率、商場級數及可見度依然重要。不過，對採用全渠道模式的營運商來說，以下因素可能同樣關鍵：

• 配送時效可以覆蓋的範圍；
• 與高密度住宅區的距離；
• 上落貨安排及車輛進出條件；
• 儲存空間及樓面使用效率；
• 連接主要道路及跨境路線的便利程度；以及
• 快遞員及履約產能是否充足。

這些指標把物業直接連繫到服務表現。一個對行人未必最顯眼的地點，如果能夠協助零售商快速、準時完成配送，價值可能反而更高。

物流樞紐或獲更高溢價

要維持快速配送，履約設施必須夠接近顧客，短配送時限才有機會在成本上成立。在土地有限的香港，具備高效上落貨條件、合適樓面及良好交通連接的市區或近市區設施，可能變得更具競爭力。

有分析人士預期，隨著京東逐步建立網絡，物流樞紐及其他具策略位置的地點可能受惠。3京東在2024年以約18億港元購入沙田利豐中心，被形容為其在香港首個物流物業項目。10

對發展商而言，倉庫的設計或不能再只當作零售業的後勤儲物空間，而要視為零售網絡中 actively 運作的一環。上落貨安排、彈性儲存空間及配送通道，都可能成為物業商業價值的核心。

旺舖及商場租金會受壓，但未必全面下跌

京東的模式並不代表人流會失去作用。奢侈品、餐飲、娛樂、旅客消費及着重探索體驗的零售，仍然較依賴實體環境、品牌氛圍及顧客親身到訪。

較大壓力可能落在容易網上比較及購買的品類，例如標準化消費品、電子產品及家居用品。對這些零售商而言，如果網上訂單配合配送已能更有效地帶來需求，單靠行人流量所帶來的地段溢價，未必再值得支付同樣水平的租金。

因此，市場更可能出現分化，而不是整體零售物業一刀切轉差。具備品牌展示或體驗價值的旗艦位置，或仍然有承接力；至於沒有清晰服務、體驗或履約功能的普通舖位，則可能需要重新評估。

京東或帶動地產市場連鎖反應

如果京東把門店與倉庫整合的模式證明具備商業效益，其他零售商及電商平台可能會尋找類似地點，令物流、最後一公里配送及混合零售物業擁有更廣泛的租戶基礎。

這亦可能影響發展商的規劃優先次序。未來選址及設計或會在傳統零售考慮以外，更重視上落貨能力、彈性儲存空間及配送通道。

京東參與香港北部都會區一個物流及混合用途項目，正是其業務角色不限於網上零售的一個例子；不過，項目最終帶來的商業影響目前仍未明朗。24

這個轉變仍非必然

這套模式亦有實際限制。能否成功，取決於消費者是否以足夠規模採用網購及快速配送服務；同時，香港的土地限制、交通規例及樓宇規格，也會影響最後一公里配送的營運成本。

所以，最穩妥的結論不是「人流已經不重要」，而是京東的擴張正在考驗香港零售地產市場：估值是否要同時計算兩種連接能力——一種是吸引人到訪，另一種是把貨品快速送到顧客手上。

對部分零售商而言，後者可能愈來愈決定價值在哪裏產生。

香港零售地產長期奉行一套簡單邏輯：人流越旺，舖位越值錢。但京東近年的擴張，正以另一種方式測試這套「人流至上」的規則。

京東過去兩年在香港物業投資逾100億港元（約13億美元），購入及發展門店、倉庫等設施；這些投資亦屬於其在香港累計超過350億港元、涵蓋零售、物流、科技及其他業務的更大布局之一。35

重點不只在於投資金額，而在於京東把實體零售與履約、配送基建放在同一個網絡內。換句話說，地點的價值可能不再只取決於有幾多人行過，亦要看貨品能否更快、更穩定送到顧客手上。

門店可能變成「服務節點」

全渠道門店不只是讓顧客入內購物，還可以展示產品、處理網上訂單、接受退貨、提供自取服務，以及支援附近地區的即日或快速配送。

這會改變選址的計數方法。一間位於租金較低地區的店舖，如果方便顧客取貨、車輛容易上落貨，又能接入京東的數碼營銷及客戶系統，仍然可能具備商業價值。生意不必完全依賴街客即興入店。

京東公布的實體擴張計劃，正反映這種混合模式：公司計劃未來三年與1,000個品牌合作，在香港開設逾200間線下門店；其首間京東電器體驗店亦屬於計劃中的6至8間體驗型門店之一。69

評估地段的指標或會擴闊

對傳統旺街零售而言，行人流量、舖面曝光率、商場級數及可見度依然重要。不過，對採用全渠道模式的營運商來說，以下因素可能同樣關鍵：

• 配送時效可以覆蓋的範圍；
• 與高密度住宅區的距離；
• 上落貨安排及車輛進出條件；
• 儲存空間及樓面使用效率；
• 連接主要道路及跨境路線的便利程度；以及
• 快遞員及履約產能是否充足。

這些指標把物業直接連繫到服務表現。一個對行人未必最顯眼的地點，如果能夠協助零售商快速、準時完成配送，價值可能反而更高。

物流樞紐或獲更高溢價

要維持快速配送，履約設施必須夠接近顧客，短配送時限才有機會在成本上成立。在土地有限的香港，具備高效上落貨條件、合適樓面及良好交通連接的市區或近市區設施，可能變得更具競爭力。

有分析人士預期，隨著京東逐步建立網絡，物流樞紐及其他具策略位置的地點可能受惠。3京東在2024年以約18億港元購入沙田利豐中心，被形容為其在香港首個物流物業項目。10

對發展商而言，倉庫的設計或不能再只當作零售業的後勤儲物空間，而要視為零售網絡中 actively 運作的一環。上落貨安排、彈性儲存空間及配送通道，都可能成為物業商業價值的核心。

旺舖及商場租金會受壓，但未必全面下跌

京東的模式並不代表人流會失去作用。奢侈品、餐飲、娛樂、旅客消費及着重探索體驗的零售，仍然較依賴實體環境、品牌氛圍及顧客親身到訪。

較大壓力可能落在容易網上比較及購買的品類，例如標準化消費品、電子產品及家居用品。對這些零售商而言，如果網上訂單配合配送已能更有效地帶來需求，單靠行人流量所帶來的地段溢價，未必再值得支付同樣水平的租金。

因此，市場更可能出現分化，而不是整體零售物業一刀切轉差。具備品牌展示或體驗價值的旗艦位置，或仍然有承接力；至於沒有清晰服務、體驗或履約功能的普通舖位，則可能需要重新評估。

京東或帶動地產市場連鎖反應

如果京東把門店與倉庫整合的模式證明具備商業效益，其他零售商及電商平台可能會尋找類似地點，令物流、最後一公里配送及混合零售物業擁有更廣泛的租戶基礎。

這亦可能影響發展商的規劃優先次序。未來選址及設計或會在傳統零售考慮以外，更重視上落貨能力、彈性儲存空間及配送通道。

京東參與香港北部都會區一個物流及混合用途項目，正是其業務角色不限於網上零售的一個例子；不過，項目最終帶來的商業影響目前仍未明朗。24

這個轉變仍非必然

這套模式亦有實際限制。能否成功，取決於消費者是否以足夠規模採用網購及快速配送服務；同時，香港的土地限制、交通規例及樓宇規格，也會影響最後一公里配送的營運成本。

所以，最穩妥的結論不是「人流已經不重要」，而是京東的擴張正在考驗香港零售地產市場：估值是否要同時計算兩種連接能力——一種是吸引人到訪，另一種是把貨品快速送到顧客手上。

對部分零售商而言，後者可能愈來愈決定價值在哪裏產生。