越南二手房地产市场降温：房价降了，住房仍然昂贵

越南房地产市场在2026年第二季度进入更明显的调整期。多个地区的二手公寓和项目土地价格较第一季度回落，但价格下跌幅度尚不足以让住房变得容易负担。相比价格，市场变化更剧烈的是成交量：买家更加谨慎，短线投资者减少，贷款成本则进一步压缩了持有和转售资产的空间。134

二手房价格回调，但还不是“廉价市场”

根据越南建设部第二季度住房与房地产市场报告及相关机构数据，多个地区的二手公寓价格较第一季度下降。河内方面，CBRE数据显示，第二季度二手公寓平均售价约为6000万越南盾/平方米，环比下降近3%。这是该市场自2022年底以来首次出现季度下跌；部分项目的局部调价幅度约为5%至12%。1112

项目土地市场同样承压。在经历较长时间上涨后，全国项目土地平均价格下降约2%至3%，较上一季度约下降2.5%，此前涨幅较大的地区调整更为明显。4

不过，这些数据并不意味着越南全国房地产价格正在同步大跌。不同地区、项目法律状况、资产质量以及统计口径之间存在明显差异。一些报告列出的公寓平均价格约为：河内1.23亿越南盾/平方米、胡志明市1.08亿越南盾/平方米、兴安省6900万越南盾/平方米；而CBRE统计的河内二手公寓价格约为6000万越南盾/平方米。两组数字很可能对应不同的数据样本、地理范围或产品类型，因此不宜简单视为同一指标进行直接比较。1811

各方数据较为一致的一点是：即使二手市场已经降温，河内和胡志明市仍属于越南房价最高的市场。13

成交量比价格下跌得更快

市场交易活跃度的恶化，比价格调整更为明显。河内第二季度二手公寓成交量据报同比下降61%。One Mount Group市场研究与客户洞察中心的数据还显示，河内第二季度房地产转让交易约为9100笔，环比下降18%，同比下降64%。7

各地汇总数据显示，越南全国第二季度房地产成功交易超过100,005笔，仅相当于第一季度的71.5%，以及2025年同期的63.7%。其中，公寓和独栋住宅交易为26,567笔，项目土地交易为73,438笔；项目土地交易量环比下降32.6%。55

需要注意的是，各机构采用的统计范围并不相同。越南房地产经纪人协会研究院（VARS IRE）统计的第二季度一手市场交易约为2.36万笔，而地方政府汇总数据涵盖多个产品类别和市场环节。两组数字不能简单相加，也不应互相替代。105155

新房供应增加，但购买力没有跟上

市场仍在面对较大的新增供应。第二季度全国新推出住宅产品接近3.4万套，环比减少约10%，同比减少8%。虽然单季供应量有所下降，但2026年上半年累计供应约为9.8万套，同比增加约50%。101351

VARS IRE统计，第二季度一手市场成交约2.36万套，对应去化率约为41%，比上一季度低6个百分点。这意味着，进入市场的新产品数量与实际被市场吸收的数量之间形成了明显缺口。10

新增供应还明显偏向高端产品。第二季度新开售住宅中，公寓约占74.7%；在公寓供应中，豪宅和超豪宅约占45%，高端公寓约占37%，中端公寓仅约占18%。这种供应结构解释了为什么市场总供应增加，并不等于大多数自住买家的购房可负担性同步改善。53

越南建设部表示，全国目前有1735个商品住宅项目处于建设阶段，总规模约为878,589套住宅或土地。这说明潜在供应仍然庞大，但有效需求受到房价和信贷条件的双重限制。49

高利率同时打击自住买家和投资者

融资成本是第二季度房地产市场的重要阻力之一。对10家商业银行的调查显示，住房贷款优惠利率普遍为年利率8.5%至11%，但通常只固定6至12个月。优惠期结束后，利率会按照基础利率或参考利率加约3.3至3.5个百分点计算，使实际还款利率升至约13%至15%。2026年上半年，部分浮动利率贷款甚至达到16%。48

这种“短期优惠、之后浮动”的利率结构，使购房者难以准确估算长期还款成本。对于使用杠杆的投资者而言，高利息会压缩用于持有资产、借新还旧或等待转售的现金流。当房价快速上涨的预期减弱后，买入再转手的短线投资动力也随之下降。

买家结构的变化印证了这一趋势：以短期投机为目的购买公寓的人群，目前约占市场的4%，而此前这一比例曾达到30%至40%。约67%的交易来自真实居住需求，接近30%的交易与出租投资有关。17

为什么房价没有大跌，市场却已经明显走弱？

第二季度的表现更像是一次关于流动性和融资能力的调整，而不是所有地区和产品都出现同步崩跌。

这一过程大致通过以下链条展开：

1. 利率上升，削弱购房者的借款能力，并增加每月还款压力。
2. 自住买家推迟决定，因为房价仍然偏高，未来贷款成本又难以预测。
3. 短线投资者退出，因为房价快速上涨不再是确定性预期。
4. 销售速度放缓，库存增加，开发商面临更大的现金流压力。
5. 卖方提高折扣或下调价格，尤其是流动性较低或此前涨幅过快的项目。

因此，挂牌价格可能只下跌几个百分点，但交易数量却可能大幅减少。市场正在从过去依赖涨价预期的阶段，转向更加重视项目法律手续、实际使用需求、出租能力和资金成本的阶段。1317

为什么国会议员提议禁止操纵房地产市场？

在交易数据分散、市场流动性偏低的环境下，虚假的价格或需求信号可能对买家决策产生很大影响。这是越南国会议员提议修改《房地产经营法》、明确将房地产市场操纵行为列入禁止事项的背景之一。3233

讨论中的相关行为包括：

• 制造虚假交易，或通过循环交易形成虚假的价格水平；
• 串通买卖，推高资产价格；
• 制造虚假稀缺，或散布虚假的供需信号；
• 利用错误的规划、项目或价格信息制造市场“行情”；
• 发布误导性信息，使买家在被抬高的价格水平上作出决定。343541

这一提议被拿来与证券法中针对市场操纵的规则进行比较。部分意见认为，对于情节严重的行为，应建立足够有力的处理机制，甚至考虑刑事责任。不过，具体如何适用，仍取决于最终通过的法律文本及相关处罚规定。4247

需要区分的是，合法投资、一般意义上的投机和蓄意操纵市场并不是一回事。购买房地产并期待价格上涨，本身并不自动构成操纵。真正的法律问题在于，相关行为是否具有故意制造虚假交易、虚假信息或虚假供需信号，并借此引导市场、获取利益。相关修法仍在讨论中，目前尚不是已经生效的独立罪名。3239

结论：市场正在筛选真正有效的资金

2026年第二季度显示，越南房地产市场并不缺少潜在供应，但缺少足够强劲、成本足够低的购买力来消化这些供应。多个地区的二手房价格已经下调，河内公寓和项目土地的调整尤其明显，但主要城市的整体房价仍然很高。优惠期结束后的贷款利率、库存压力以及投机资金退潮，则继续压制市场流动性。

越南房地产市场因此正在进入一个更看重真实居住需求、清晰法律手续和长期使用价值的阶段，而不是单纯依赖短期涨价信号。若反误导信息和反市场操纵规则能够被设计得足够清晰，它们有望改善房地产价格形成过程的透明度；但最终效果仍取决于监管部门能否有效发现、证明并处理违规行为。