京东在香港的快速扩张，可能挑战一个长期主导零售地产的假设：最有价值的门店，是否一定要位于人流最密集的街道或商场？

过去两年，京东在香港物业领域的投资已超过100亿港元（约合13亿美元），并通过门店、仓库及其他设施搭建业务网络。这些投资属于其在香港累计超过350亿港元的整体布局，覆盖零售、物流、科技及其他业务。35

真正值得关注的并不只是投资规模，而是京东正把实体零售与履约、仓储和配送基础设施结合起来。未来，物业位置的价值可能不再只取决于能吸引多少顾客到店，也取决于商品能否快速、稳定地送达消费者。

门店可能变成“服务节点”

全渠道门店的功能不只是接待到店顾客，还可以承担商品展示、线上订单处理、退货、到店自提，以及服务周边消费者的即时配送等任务。

这会改变选址逻辑。位于租金较低区域的门店，如果方便消费者取货、便于配送车辆进出，并与京东的线上获客系统相连接，仍可能发挥重要作用。在这种模式下，销售不再完全依赖路过消费者的临时进店。

京东已经公布了较为明确的线下扩张计划：未来三年将与1000个品牌合作，在香港开设超过200家线下门店；其首家京东Mall家电门店则属于计划开设的六至八家体验型门店之一。69

物业指标或将不再只有“人流量”

对于传统的临街零售物业，步行人流、铺面展示面、商场等级和可见度仍然重要。但对全渠道零售商而言，以下指标也可能变得更加关键：

• 配送时效覆盖范围；
• 与高密度住宅区的距离；
• 装卸条件和车辆通行能力；
• 仓储容量及楼面空间使用效率；
• 与主要道路及跨境通道的连接；
• 快递人员和履约资源是否充足。

这些指标把物业价值直接连接到服务表现。一个对路人不够显眼的地点，如果能帮助零售商更快、更稳定地完成配送，商业价值可能反而高于传统人流量指标所显示的水平。

物流枢纽可能获得更高溢价

快速配送需要足够接近消费者的履约能力，才能在经济上支持较短的配送时限。在土地资源紧张的香港，靠近市区或位于城市边缘、装卸效率高且交通连接良好的仓储设施，竞争力可能进一步提升。

有关京东扩张的报道援引分析人士称，随着公司逐步搭建网络，物流枢纽及其他战略位置优越的物业可能受益。3 2024年，京东以约18亿港元收购沙田李丰中心，被称为其在香港的首个物流物业项目。10

这对开发商的启示是，仓库或许需要被设计成零售网络中能够主动创造价值的节点，而不只是位于业务末端的储存空间。装卸安排、灵活仓储和配送通道，可能成为决定物业商业价值的核心因素。

核心商圈和商场租金将面临“选择性”压力

京东的模式并不意味着人流量会失去意义。奢侈品、餐饮娱乐、旅游消费和强调探索体验的零售，仍然高度依赖实体空间、消费氛围以及周边环境质量。

更可能承压的是那些容易在线比较和购买的品类，例如标准化消费品、电子产品和家居用品。如果线上下单加配送能够更高效地带来需求，这些品类的零售商可能不愿仅仅为了步行人流而支付高额地段溢价。

因此，香港零售地产市场更可能出现分化，而非全面下滑。具有明显品牌展示或消费体验价值的核心物业，或许仍能保持韧性；缺乏服务、体验或履约功能的普通零售铺位，则可能需要重新评估价值。

京东可能带动更广泛的物业市场响应

如果京东将门店与仓库整合的模式被证明具有商业成效，其他零售商和平台也可能寻找类似位置。这将扩大物流、末端配送和混合型零售资产的潜在租户群体。

开发商的规划重点也可能随之变化。除了传统零售条件，项目或许需要同时考虑装卸能力、仓储灵活性和配送通达性。京东参与香港北部都会区一个物流及综合用途项目，正体现出其业务角色已经超越单纯的线上零售；不过，该项目最终会产生多大商业影响，目前仍存在不确定性。24

这场变化仍非必然发生

这一模式仍受多重现实条件制约：消费者是否以足够规模采用线上购物和快速配送服务，香港的土地限制、交通规则及建筑规格是否允许末端配送保持合理成本，都会影响扩张能否取得理想回报。

因此，更准确的结论不是“人流量已经失去价值”，而是京东的扩张正在检验一个新问题：香港零售地产市场是否需要同时为两种连接性定价——一种是吸引消费者到来的能力，另一种是快速移动商品的能力。

对部分零售商而言，后者可能越来越决定价值究竟在哪里产生。

京东在香港的快速扩张，可能挑战一个长期主导零售地产的假设：最有价值的门店，是否一定要位于人流最密集的街道或商场？

过去两年，京东在香港物业领域的投资已超过100亿港元（约合13亿美元），并通过门店、仓库及其他设施搭建业务网络。这些投资属于其在香港累计超过350亿港元的整体布局，覆盖零售、物流、科技及其他业务。35

真正值得关注的并不只是投资规模，而是京东正把实体零售与履约、仓储和配送基础设施结合起来。未来，物业位置的价值可能不再只取决于能吸引多少顾客到店，也取决于商品能否快速、稳定地送达消费者。

门店可能变成“服务节点”

全渠道门店的功能不只是接待到店顾客，还可以承担商品展示、线上订单处理、退货、到店自提，以及服务周边消费者的即时配送等任务。

这会改变选址逻辑。位于租金较低区域的门店，如果方便消费者取货、便于配送车辆进出，并与京东的线上获客系统相连接，仍可能发挥重要作用。在这种模式下，销售不再完全依赖路过消费者的临时进店。

京东已经公布了较为明确的线下扩张计划：未来三年将与1000个品牌合作，在香港开设超过200家线下门店；其首家京东Mall家电门店则属于计划开设的六至八家体验型门店之一。69

物业指标或将不再只有“人流量”

对于传统的临街零售物业，步行人流、铺面展示面、商场等级和可见度仍然重要。但对全渠道零售商而言，以下指标也可能变得更加关键：

• 配送时效覆盖范围；
• 与高密度住宅区的距离；
• 装卸条件和车辆通行能力；
• 仓储容量及楼面空间使用效率；
• 与主要道路及跨境通道的连接；
• 快递人员和履约资源是否充足。

这些指标把物业价值直接连接到服务表现。一个对路人不够显眼的地点，如果能帮助零售商更快、更稳定地完成配送，商业价值可能反而高于传统人流量指标所显示的水平。

物流枢纽可能获得更高溢价

快速配送需要足够接近消费者的履约能力，才能在经济上支持较短的配送时限。在土地资源紧张的香港，靠近市区或位于城市边缘、装卸效率高且交通连接良好的仓储设施，竞争力可能进一步提升。

有关京东扩张的报道援引分析人士称，随着公司逐步搭建网络，物流枢纽及其他战略位置优越的物业可能受益。3 2024年，京东以约18亿港元收购沙田李丰中心，被称为其在香港的首个物流物业项目。10

这对开发商的启示是，仓库或许需要被设计成零售网络中能够主动创造价值的节点，而不只是位于业务末端的储存空间。装卸安排、灵活仓储和配送通道，可能成为决定物业商业价值的核心因素。

核心商圈和商场租金将面临“选择性”压力

京东的模式并不意味着人流量会失去意义。奢侈品、餐饮娱乐、旅游消费和强调探索体验的零售，仍然高度依赖实体空间、消费氛围以及周边环境质量。

更可能承压的是那些容易在线比较和购买的品类，例如标准化消费品、电子产品和家居用品。如果线上下单加配送能够更高效地带来需求，这些品类的零售商可能不愿仅仅为了步行人流而支付高额地段溢价。

因此，香港零售地产市场更可能出现分化，而非全面下滑。具有明显品牌展示或消费体验价值的核心物业，或许仍能保持韧性；缺乏服务、体验或履约功能的普通零售铺位，则可能需要重新评估价值。

京东可能带动更广泛的物业市场响应

如果京东将门店与仓库整合的模式被证明具有商业成效，其他零售商和平台也可能寻找类似位置。这将扩大物流、末端配送和混合型零售资产的潜在租户群体。

开发商的规划重点也可能随之变化。除了传统零售条件，项目或许需要同时考虑装卸能力、仓储灵活性和配送通达性。京东参与香港北部都会区一个物流及综合用途项目，正体现出其业务角色已经超越单纯的线上零售；不过，该项目最终会产生多大商业影响，目前仍存在不确定性。24

这场变化仍非必然发生

这一模式仍受多重现实条件制约：消费者是否以足够规模采用线上购物和快速配送服务，香港的土地限制、交通规则及建筑规格是否允许末端配送保持合理成本，都会影响扩张能否取得理想回报。

因此，更准确的结论不是“人流量已经失去价值”，而是京东的扩张正在检验一个新问题：香港零售地产市场是否需要同时为两种连接性定价——一种是吸引消费者到来的能力，另一种是快速移动商品的能力。

对部分零售商而言，后者可能越来越决定价值究竟在哪里产生。