Bất động sản thứ cấp Việt Nam quý II/2026: Giá giảm nhưng nhà vẫn đắt

Thị trường bất động sản thứ cấp Việt Nam bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ hơn trong quý II/2026. Giá căn hộ và đất nền tại nhiều khu vực giảm so với quý trước, nhưng mức giảm chưa đủ để đưa nhà ở về vùng dễ tiếp cận. Điều thay đổi mạnh hơn là thanh khoản: người mua thận trọng, nhà đầu tư ngắn hạn rút lui và chi phí vay khiến việc nắm giữ tài sản trở nên khó khăn hơn. 134

Giá thứ cấp giảm, nhưng chưa tạo ra một thị trường giá rẻ

Theo các báo cáo được dẫn lại từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ thứ cấp tại nhiều địa phương giảm trong quý II so với quý I/2026. Tại Hà Nội, CBRE ghi nhận giá bán thứ cấp bình quân khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% theo quý. Đây là lần đầu phân khúc này ghi nhận mức giảm theo quý kể từ cuối năm 2022; một số dự án có mức điều chỉnh cục bộ khoảng 5–12%. 1112

Đất nền dự án cũng chịu áp lực giảm sau một thời gian dài tăng giá. Giá bình quân trên toàn quốc giảm khoảng 2–3%, tương đương mức giảm khoảng 2,5% so với quý trước, với áp lực rõ hơn tại những khu vực từng tăng nóng. 4

Tuy nhiên, không nên diễn giải các số liệu này thành một đợt giảm giá đồng loạt trên toàn quốc. Giá và mức điều chỉnh khác nhau đáng kể theo khu vực, pháp lý dự án, chất lượng tài sản và phương pháp thống kê. Một số báo cáo dẫn mức giá căn hộ bình quân khoảng 123 triệu đồng/m² tại Hà Nội, 108 triệu đồng/m² tại TP HCM và 69 triệu đồng/m² tại Hưng Yên, trong khi số liệu CBRE về căn hộ thứ cấp tại Hà Nội là khoảng 60 triệu đồng/m². Sự chênh lệch cho thấy các con số có thể đang phản ánh những tập dữ liệu, phạm vi địa lý hoặc phân khúc khác nhau, vì vậy không nên so sánh trực tiếp như cùng một chỉ số. 1811

Điểm nhất quán giữa các nguồn là Hà Nội và TP HCM vẫn thuộc nhóm thị trường có mặt bằng giá cao nhất, dù giá thứ cấp đã hạ nhiệt. 13

Thanh khoản giảm nhanh hơn giá

Sự suy yếu của giao dịch rõ rệt hơn sự điều chỉnh về giá. Tại Hà Nội, giao dịch căn hộ thứ cấp trong quý II được báo cáo giảm 61% so với cùng kỳ năm trước. Tổng số giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại Hà Nội đạt khoảng 9.100 giao dịch, giảm 18% so với quý trước và 64% so với cùng kỳ năm 2025. 7

Số liệu tổng hợp từ các địa phương cho thấy toàn quốc có hơn 100.005 giao dịch bất động sản thành công trong quý II, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm trước. Trong đó, giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, còn đất nền đạt 73.438 giao dịch; riêng đất nền giảm 32,6% so với quý trước. 55

Các nguồn sử dụng những phạm vi thống kê khác nhau. VARS IRE ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp trong quý II, trong khi số liệu địa phương bao gồm tổng giao dịch trên nhiều phân khúc và loại hình. Vì vậy, hai con số này không nên được cộng hoặc dùng thay thế cho nhau. 105155

Nguồn cung mới tăng, nhưng sức mua không theo kịp

Thị trường đồng thời phải hấp thụ một lượng hàng mới lớn. Gần 34.000 sản phẩm nhà ở được mở bán trong quý II, giảm khoảng 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025. Dù nguồn cung theo quý giảm, tổng nguồn cung trong nửa đầu năm đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ. 101351

VARS IRE ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp trong quý II, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 41%, thấp hơn 6 điểm phần trăm so với quý trước. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa số sản phẩm được đưa ra thị trường và lượng hàng thực sự được hấp thụ. 10

Nguồn cung cũng nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Trong tổng nguồn cung mở bán mới quý II, căn hộ chiếm khoảng 74,7%; trong số đó, căn hộ hạng sang và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp khoảng 37%, còn phân khúc trung cấp chỉ khoảng 18%. Cơ cấu này giúp giải thích vì sao nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa với khả năng tiếp cận tốt hơn đối với phần lớn người mua ở thực. 53

Bộ Xây dựng cho biết có 1.735 dự án nhà ở thương mại đang triển khai trên toàn quốc, với quy mô khoảng 878.589 căn nhà hoặc lô đất. Con số này cho thấy nguồn cung tiềm năng vẫn lớn, trong khi nhu cầu hiệu quả đang bị giới hạn bởi giá và tín dụng. 49

Lãi suất làm suy yếu cả người mua lẫn nhà đầu tư

Chi phí vay là một trong những lực cản chính của quý II. Khảo sát tại 10 ngân hàng cho thấy lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến khoảng 8,5–11%/năm, nhưng thường chỉ cố định trong 6–12 tháng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được tính theo lãi suất cơ sở hoặc tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3–3,5%, đưa mức trả thực tế lên khoảng 13–15%/năm. Trong nửa đầu năm, một số khoản vay thả nổi có thể lên tới 16%. 48

Cấu trúc lãi suất này làm người mua khó dự tính chi phí dài hạn. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, khoản lãi cao làm giảm dòng tiền có thể dùng để giữ tài sản, đảo nợ hoặc chờ bán lại. Khi kỳ vọng giá tiếp tục tăng nhanh suy yếu, động lực mua để bán ngắn hạn cũng giảm theo.

Dữ liệu về hành vi người mua phản ánh sự thay đổi đó: nhóm mua căn hộ để đầu cơ ngắn hạn chỉ còn khoảng 4%, so với mức 30–40% trong những năm trước. Khoảng 67% giao dịch được cho là đến từ nhu cầu ở thực và gần 30% liên quan đến đầu tư cho thuê. 17

Vì sao thị trường đi xuống dù giá chưa giảm sâu?

Diễn biến quý II có thể được hiểu là một cuộc điều chỉnh về thanh khoản và khả năng tài trợ, chứ chưa phải sự sụp đổ đồng loạt của mọi địa phương hay phân khúc.

Cơ chế diễn ra theo chuỗi:

1. Lãi suất cao làm giảm khả năng vay và tăng áp lực trả nợ.
2. Người mua ở thực trì hoãn quyết định vì giá vẫn cao và chi phí vay khó dự đoán.
3. Nhà đầu tư ngắn hạn rút lui khi khả năng tăng giá nhanh không còn chắc chắn.
4. Tốc độ bán chậm lại, khiến tồn kho tăng và doanh nghiệp chịu áp lực dòng tiền.
5. Người bán phải tăng chiết khấu hoặc điều chỉnh giá, đặc biệt tại các dự án có thanh khoản thấp hoặc từng tăng nóng.

Vì vậy, giá niêm yết có thể chỉ giảm vài phần trăm nhưng số giao dịch giảm mạnh hơn nhiều. Thị trường đang chuyển từ giai đoạn ưu tiên kỳ vọng tăng giá sang giai đoạn người mua kiểm tra kỹ hơn về pháp lý, nhu cầu sử dụng, khả năng cho thuê và chi phí vốn. 1317

Vì sao đề xuất cấm thao túng thị trường bất động sản?

Trong bối cảnh dữ liệu giao dịch còn phân tán và thị trường có tính thanh khoản thấp, các tín hiệu giả về giá hoặc nhu cầu có thể tác động mạnh đến quyết định của người mua. Đây là lý do các đại biểu Quốc hội đề xuất sửa Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng nhận diện rõ và đưa hành vi thao túng thị trường vào nhóm hành vi bị cấm. 3233

Các hành vi được nêu trong thảo luận gồm:

• tạo giao dịch giả hoặc giao dịch vòng để hình thành một mặt bằng giá giả;
• thông đồng mua bán nhằm đẩy giá;
• tạo khan hiếm giả hoặc tín hiệu giả về cung và cầu;
• sử dụng thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án hoặc giá cả để tạo “sóng”;
• cung cấp thông tin gây hiểu nhầm khiến người mua quyết định ở mức giá bị thổi phồng. 343541

Đề xuất này được so sánh với cách pháp luật chứng khoán xử lý hành vi tạo lập thị trường giả hoặc thao túng giá. Một số ý kiến cho rằng những trường hợp nghiêm trọng cần có cơ chế xử lý đủ mạnh, thậm chí xem xét trách nhiệm hình sự; tuy nhiên, việc áp dụng cụ thể sẽ phụ thuộc vào nội dung luật được thông qua và các quy định xử lý liên quan. 4247

Điểm quan trọng là đề xuất nhằm phân biệt đầu tư hợp pháp, đầu cơ thông thường và thao túng có chủ ý. Việc mua tài sản với kỳ vọng tăng giá không tự động là thao túng. Vấn đề pháp lý nằm ở việc có hay không hành vi cố ý tạo giao dịch, thông tin hoặc tín hiệu cung cầu giả để dẫn dắt thị trường và thu lợi. Các sửa đổi vẫn đang trong quá trình thảo luận, chưa phải một tội danh đã có hiệu lực. 3239

Kết luận: thị trường đang sàng lọc dòng tiền

Quý II/2026 cho thấy bất động sản Việt Nam không thiếu nguồn cung tiềm năng, nhưng thiếu sức mua đủ mạnh và đủ rẻ để hấp thụ nguồn cung đó. Giá thứ cấp tại nhiều nơi đã giảm, đặc biệt ở căn hộ Hà Nội và đất nền, song mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn cao. Trong khi đó, lãi suất sau ưu đãi, tồn kho và sự rút lui của dòng tiền đầu cơ tiếp tục gây sức ép lên thanh khoản.

Thị trường vì thế đang chuyển sang giai đoạn coi trọng nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và giá trị sử dụng dài hạn hơn là các tín hiệu tăng giá ngắn hạn. Nếu các quy định chống thông tin sai lệch và thao túng được thiết kế đủ rõ, chúng có thể hỗ trợ minh bạch hóa quá trình hình thành giá—nhưng hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào khả năng phát hiện, chứng minh và xử lý vi phạm.