Giá nhà Trung Quốc tháng 7: Tín hiệu ổn định chưa đủ tạo ra phục hồi

Bốn thành phố lớn không còn tạo tín hiệu phục hồi rõ ràng

Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến từng là nguồn hy vọng thận trọng của thị trường. Trong tháng 6, giá nhà mới tại bốn thành phố hạng nhất này tăng bình quân 0,1% so với tháng trước, còn giá nhà hiện hữu tăng 0,3%.

Tuy nhiên, đà cải thiện đã dừng lại trong tháng 7. Giá nhà mới tại nhóm bốn thành phố đi ngang bình quân so với tháng 6, chấm dứt chuỗi phục hồi kéo dài bốn tháng. Thượng Hải và Thâm Quyến cùng tăng 0,2%, Quảng Châu tăng 0,1%, trong khi Bắc Kinh giảm 0,3%.

Nếu xét theo năm, nhóm thành phố lớn vẫn có kết quả tốt hơn phần còn lại, nhưng bức tranh cũng không đồng đều. Giá nhà mới tại bốn thành phố hạng nhất giảm 1,1% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn mức giảm 2,8% tại 31 thành phố hạng hai và 4,2% tại 35 thành phố hạng ba.

Chỉ 17 trong tổng số 70 thành phố ghi nhận giá nhà mới tăng so với tháng trước trong tháng 7. Con số hạn chế này củng cố thông điệp chung: những điểm sáng riêng lẻ, đặc biệt tại các đô thị mạnh hơn, vẫn chưa lan rộng thành một cuộc phục hồi trên toàn quốc.

Vì sao đà phục hồi tháng 7 nhanh chóng suy yếu?

Các nhà phân tích cho rằng thời tiết khắc nghiệt, yếu tố mùa vụ và tác động suy giảm của những chính sách hỗ trợ tiêu dùng đã góp phần làm hoạt động kinh tế tháng 7 yếu hơn. Mùa hè mưa nhiều bất thường cũng được xem là lực cản đối với số liệu nhà ở tại các thành phố hạng nhất.

Những yếu tố này có thể giải thích một phần sự yếu đi trong một tháng, nhưng chưa thể giải quyết vấn đề nhu cầu kéo dài. Thị trường bất động sản đã chịu áp lực trong nhiều năm, còn niềm tin yếu tiếp tục khiến các hộ gia đình trì hoãn mua nhà và các nhà phát triển hạn chế mở rộng xây dựng. Vì vậy, số liệu tháng 7 giống một phép thử mới đối với khả năng biến hỗ trợ chính sách thành nhu cầu bền vững hơn là một cú ngắt tạm thời.

Bất động sản chỉ là một phần của vấn đề nhu cầu trong nước

Các chỉ báo tháng 7 cho thấy sự suy yếu không dừng ở thị trường nhà ở. Doanh số bán lẻ chỉ tăng 0,6% so với cùng kỳ năm trước, giảm từ mức 1,0% của tháng 6 và thấp hơn dự báo tăng 1,5% trong một cuộc thăm dò của Reuters. Sản lượng công nghiệp tăng 4,5%, chậm lại từ 5,3% của tháng 6 và thấp hơn dự báo 4,8%.

Đầu tư cũng yếu hơn. Đầu tư tài sản cố định giảm 6,7% trong bảy tháng đầu năm, so với mức giảm 5,7% trong giai đoạn tháng 1–6.

Những con số này cho thấy vì sao suy thoái bất động sản có ý nghĩa vượt ra ngoài lĩnh vực nhà ở. Giá nhà giảm và hoạt động xây dựng yếu có thể đồng thời ảnh hưởng đến niềm tin hộ gia đình, đầu tư của doanh nghiệp địa ốc và nhu cầu liên quan. Trong khi đó, tiêu dùng chậm lại khiến nền kinh tế khó thay thế vai trò từng thuộc về tăng trưởng dựa vào bất động sản.

Phục hồi hình chữ K và đường phân hóa ngày càng rõ

Các nhà kinh tế mô tả sự phục hồi của Trung Quốc là “hình chữ K”: những lĩnh vực gắn với xuất khẩu và sản xuất duy trì tốt hơn, còn tiêu dùng trong nước, đầu tư tư nhân và nhà ở vẫn yếu.

Đây không phải là một cuộc phục hồi cân bằng. Sản xuất và xuất khẩu mạnh hơn có thể hỗ trợ các chỉ số tăng trưởng chung, nhưng không tự động khôi phục niềm tin của hộ gia đình hoặc vực dậy thị trường nhà ở. Sự phân hóa này cũng khiến Trung Quốc phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu bên ngoài trong bối cảnh rủi ro thương mại vẫn đáng kể.

Các biện pháp hỗ trợ đã đạt tới đâu?

Những hỗ trợ gần đây cho thị trường nhà ở cùng các cam kết chính thức dường như đã giúp thu hẹp một phần mức giảm giá theo năm, đặc biệt tại các thành phố lớn. Bình luận chính thức coi số liệu tháng 7 là thêm một dấu hiệu cho thấy thị trường đang ổn định, trong khi các phân tích khác nhấn mạnh rằng nhu cầu vẫn quá yếu để tạo ra phục hồi diện rộng. Hai nhận định này không nhất thiết mâu thuẫn: tốc độ giảm có thể chậm lại ở một số khu vực, ngay cả khi nền tảng thị trường vẫn mong manh.

Thước đo khó hơn nằm ở hoạt động thực tế chứ không chỉ ở giá. Doanh số, đầu tư và khởi công mới giảm nhanh hơn trong bảy tháng đầu năm cho thấy sự ổn định về giá chưa khôi phục được niềm tin trên toàn ngành. Những biện pháp chỉ làm chậm đà giảm giá có thể chưa đủ nếu các hộ gia đình vẫn lo ngại về giá trị tài sản trong tương lai, triển vọng thu nhập hoặc việc hoàn tất các dự án nhà ở.

Bối cảnh kinh tế rộng hơn càng làm tăng áp lực. Tăng trưởng GDP quý II giảm còn 4,3% so với cùng kỳ năm trước, từ 5,0% trong quý I và thấp hơn kỳ vọng. Số liệu bán lẻ và sản xuất công nghiệp tháng 7 tiếp tục cho thấy đà tăng trưởng mất động lực.

Với Bắc Kinh, thách thức chính sách là hỗ trợ nhu cầu và niềm tin của hộ gia đình mà không đơn giản tái tạo mô hình xây dựng dựa trên nợ — một trong những yếu tố góp phần tạo ra sự mất cân đối của thị trường bất động sản. Số liệu tháng 7 cho thấy mục tiêu trước mắt vẫn là ổn định thị trường; còn bằng chứng về một cuộc phục hồi nhà ở có thể tự duy trì vẫn rất hạn chế.