Tín hiệu đáng chú ý là chỉ 17 trong số 70 thành phố ghi nhận giá nhà mới tăng theo tháng. Các thành phố hạng hai và hạng ba tiếp tục chịu áp lực giảm, cho thấy sự suy yếu không chỉ tập trung ở một vài thị trường lớn.

Bắc Kinh, Thượng Hải và các đô thị lớn mất đà

Giá nhà mới tại bốn thành phố hạng nhất gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến đi ngang bình quân trong tháng 7. Diễn biến này chấm dứt chuỗi cải thiện kéo dài bốn tháng trước đó, thay vì mở rộng đà phục hồi.

Kết quả tháng 7 trái ngược với tín hiệu tích cực còn khá dè dặt trong tháng 6, khi giá nhà mới và nhà đã qua sử dụng tại các thành phố hạng nhất lần lượt tăng 0,1% và 0,3% theo tháng. Dù vậy, các chỉ số hoạt động cốt lõi của ngành khi đó đã cho thấy sự suy giảm.

Sức khỏe thị trường yếu hơn chỉ số giá

Điều đáng lo không chỉ nằm ở giá nhà. Trong bảy tháng đầu năm, doanh số bán bất động sản, đầu tư phát triển địa ốc và số dự án khởi công mới đều giảm nhanh hơn so với sáu tháng đầu năm. Điều này cho thấy cả người mua lẫn các chủ đầu tư vẫn đang giữ thái độ thận trọng.

Nói cách khác, giá có thể đang giảm chậm lại ở một số nơi, nhưng dòng tiền và hoạt động giao dịch chưa quay trở lại đủ mạnh để tạo thành một xu hướng hồi phục bền vững.

Đà giảm lan sang nền kinh tế rộng hơn

Sự trì trệ của bất động sản diễn ra trong bối cảnh các động lực kinh tế khác cũng mất đà. Doanh số bán lẻ tháng 7 chỉ tăng 0,6% so với cùng kỳ năm trước, giảm từ mức tăng 1% trong tháng 6. Sản lượng công nghiệp tăng 4,5%, thấp hơn mức 5,3% của tháng trước và không đạt dự báo tăng 4,8% trong khảo sát của Reuters.

Thời tiết cực đoan và các yếu tố mùa vụ có thể góp phần làm dữ liệu tháng 7 kém tích cực. Hiệu quả của những chính sách hỗ trợ tiêu dùng trước đó cũng đang suy giảm. Tuy nhiên, vấn đề mang tính cơ cấu hơn vẫn là nhu cầu trong nước yếu kéo dài.

Bức tranh này thường được mô tả là một quá trình phục hồi hình chữ K: các lĩnh vực gắn với xuất khẩu và sản xuất tương đối bền bỉ, trong khi tiêu dùng hộ gia đình, đầu tư tư nhân và nhà ở tiếp tục suy yếu. Sự mất cân bằng khiến tăng trưởng vẫn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu bên ngoài, thay vì được thúc đẩy bởi một chu kỳ phục hồi tự duy trì trong nước.

Chính sách đã đủ mạnh chưa?

Trung Quốc đã triển khai nhiều biện pháp như nới lỏng hạn chế mua nhà, giảm chi phí tài chính và cam kết ổn định thị trường. Những chính sách này dường như đã giúp làm chậm đà giảm giá ở một số phân khúc, nhưng chưa khôi phục được niềm tin của người mua hoặc ngăn hoạt động bất động sản cốt lõi tiếp tục suy giảm. Dữ liệu hiện ủng hộ nhận định rằng thị trường đang ổn định ở mức rất hạn chế, chứ chưa bước vào một đợt hồi phục trên diện rộng.

Áp lực đối với nhà hoạch định chính sách ngày càng lớn. Tăng trưởng GDP quý II giảm còn 4,3% so với cùng kỳ, từ mức 5% trong quý I, đồng thời thấp hơn kỳ vọng.

Trong thời gian tới, Bắc Kinh có thể phải cân nhắc các biện pháp hỗ trợ mạnh hơn từ phía cầu, đặc biệt là những chính sách cải thiện niềm tin và sức mua của hộ gia đình, xử lý tình trạng dư cung nhà ở và các dự án dang dở. Tuy nhiên, việc khơi lại tăng trưởng bằng một vòng xây dựng bất động sản dựa trên nợ cũng tiềm ẩn rủi ro. Khi nhu cầu trong nước vẫn yếu, nền kinh tế đồng thời sẽ nhạy cảm hơn với các bất ổn từ thương mại quốc tế.

Tín hiệu đáng chú ý là chỉ 17 trong số 70 thành phố ghi nhận giá nhà mới tăng theo tháng. Các thành phố hạng hai và hạng ba tiếp tục chịu áp lực giảm, cho thấy sự suy yếu không chỉ tập trung ở một vài thị trường lớn.

Bắc Kinh, Thượng Hải và các đô thị lớn mất đà

Giá nhà mới tại bốn thành phố hạng nhất gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến đi ngang bình quân trong tháng 7. Diễn biến này chấm dứt chuỗi cải thiện kéo dài bốn tháng trước đó, thay vì mở rộng đà phục hồi.

Kết quả tháng 7 trái ngược với tín hiệu tích cực còn khá dè dặt trong tháng 6, khi giá nhà mới và nhà đã qua sử dụng tại các thành phố hạng nhất lần lượt tăng 0,1% và 0,3% theo tháng. Dù vậy, các chỉ số hoạt động cốt lõi của ngành khi đó đã cho thấy sự suy giảm.

Sức khỏe thị trường yếu hơn chỉ số giá

Điều đáng lo không chỉ nằm ở giá nhà. Trong bảy tháng đầu năm, doanh số bán bất động sản, đầu tư phát triển địa ốc và số dự án khởi công mới đều giảm nhanh hơn so với sáu tháng đầu năm. Điều này cho thấy cả người mua lẫn các chủ đầu tư vẫn đang giữ thái độ thận trọng.

Nói cách khác, giá có thể đang giảm chậm lại ở một số nơi, nhưng dòng tiền và hoạt động giao dịch chưa quay trở lại đủ mạnh để tạo thành một xu hướng hồi phục bền vững.

Đà giảm lan sang nền kinh tế rộng hơn

Sự trì trệ của bất động sản diễn ra trong bối cảnh các động lực kinh tế khác cũng mất đà. Doanh số bán lẻ tháng 7 chỉ tăng 0,6% so với cùng kỳ năm trước, giảm từ mức tăng 1% trong tháng 6. Sản lượng công nghiệp tăng 4,5%, thấp hơn mức 5,3% của tháng trước và không đạt dự báo tăng 4,8% trong khảo sát của Reuters.

Thời tiết cực đoan và các yếu tố mùa vụ có thể góp phần làm dữ liệu tháng 7 kém tích cực. Hiệu quả của những chính sách hỗ trợ tiêu dùng trước đó cũng đang suy giảm. Tuy nhiên, vấn đề mang tính cơ cấu hơn vẫn là nhu cầu trong nước yếu kéo dài.

Bức tranh này thường được mô tả là một quá trình phục hồi hình chữ K: các lĩnh vực gắn với xuất khẩu và sản xuất tương đối bền bỉ, trong khi tiêu dùng hộ gia đình, đầu tư tư nhân và nhà ở tiếp tục suy yếu. Sự mất cân bằng khiến tăng trưởng vẫn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu bên ngoài, thay vì được thúc đẩy bởi một chu kỳ phục hồi tự duy trì trong nước.

Chính sách đã đủ mạnh chưa?

Trung Quốc đã triển khai nhiều biện pháp như nới lỏng hạn chế mua nhà, giảm chi phí tài chính và cam kết ổn định thị trường. Những chính sách này dường như đã giúp làm chậm đà giảm giá ở một số phân khúc, nhưng chưa khôi phục được niềm tin của người mua hoặc ngăn hoạt động bất động sản cốt lõi tiếp tục suy giảm. Dữ liệu hiện ủng hộ nhận định rằng thị trường đang ổn định ở mức rất hạn chế, chứ chưa bước vào một đợt hồi phục trên diện rộng.

Áp lực đối với nhà hoạch định chính sách ngày càng lớn. Tăng trưởng GDP quý II giảm còn 4,3% so với cùng kỳ, từ mức 5% trong quý I, đồng thời thấp hơn kỳ vọng.

Trong thời gian tới, Bắc Kinh có thể phải cân nhắc các biện pháp hỗ trợ mạnh hơn từ phía cầu, đặc biệt là những chính sách cải thiện niềm tin và sức mua của hộ gia đình, xử lý tình trạng dư cung nhà ở và các dự án dang dở. Tuy nhiên, việc khơi lại tăng trưởng bằng một vòng xây dựng bất động sản dựa trên nợ cũng tiềm ẩn rủi ro. Khi nhu cầu trong nước vẫn yếu, nền kinh tế đồng thời sẽ nhạy cảm hơn với các bất ổn từ thương mại quốc tế.