Продаж об’єднаної квартири в Телок-Бланга: що саме перевіряє HDB

Сінгапурська Рада з житлового будівництва та розвитку (HDB) переглядає програму об’єднання квартир після того, як житло у блоці 93B на Telok Blangah Street 31 виставили на продаж за S$2,18 млн. Оголошення викликало суспільне занепокоєння, зокрема через ціну. Водночас HDB підтвердила: дві сусідні квартири дозволили об’єднати й пропонувати як одне помешкання. Сам перегляд програми не є висновком про порушення правил. 23

Звідки взялася об’єднана квартира

Помешкання на високому поверсі складається з двох сусідніх квартир, кожна з яких належала до «трикімнатної» категорії за сінгапурською класифікацією HDB. Власники придбали другу квартиру в сусіда. Йому дозволили продати її ще до завершення minimum occupation period (MOP) — обов’язкового мінімального строку проживання — через сімейні обставини. Цей виняток схвалила HDB, але він стосувався продажу сусідової квартири, а не скасовував вимоги MOP для об’єднаного житла загалом. Скільки власники заплатили за кожну з квартир, наведені джерела не встановлюють. 12

Що показує порівняння цін — і чого воно не показує

За даними HDB, за попередні шість місяців порівнянні окремі трикімнатні квартири в цьому районі продавали приблизно за S$673–771 тис. кожну. Дві квартири за верхньою межею діапазону коштували б разом близько S$1,54 млн. Отже, заявлені S$2,18 млн перевищують цей орієнтир приблизно на S$640 тис. HDB назвала ціну в оголошенні значно вищою, ніж підказують порівнянні угоди. Проте об’єднане помешкання не тотожне двом окремим квартирам: це порівняння дає контекст, а не визначає його оцінну вартість. 2

Різницю між ціною угоди та оцінною вартістю (cash-over-valuation) з оголошення обчислити неможливо. Вона виникла б, якби покупець погодився заплатити більше за оцінну вартість житла. Наразі з оголошення не відомі ні погоджена ціна, ні оцінна вартість для цієї можливої угоди. Покупцеві варто відрізняти запитувану продавцем суму від цін завершених продажів і заздалегідь перевірити можливості фінансування. За процедурою HDB сторони спершу узгоджують ціну, після чого оформлюють Option to Purchase — документ, що дає покупцеві право придбати житло на погоджених умовах, — та окремо подають запит на визначення вартості. 414

Чи погодила HDB перепродаж

Ні. У заяві від 25 вересня HDB повідомила, що ще не отримала заявки на перепродаж цієї квартири. Дозвіл пропонувати об’єднане житло як один об’єкт не дорівнює схваленню угоди з конкретним покупцем. Після того як покупець скористається правом на купівлю за Option to Purchase, обидві сторони мають подати заявку на перепродаж; угоду повинна схвалити HDB. 37

Як працює програма об’єднання

Запроваджена 1993 року Conversion Scheme дає власникам квартир категорії «трикімнатна» або меншої, які відповідають умовам програми й потребують більше простору, змогу придбати на відкритому ринку сусідню квартиру такої самої або меншої категорії. Заявники мають відповідати чинним вимогам, зокрема щодо громадянства й складу домогосподарства. До подання заявки на купівлю потрібно отримати оцінку HDB, чи можливе об’єднання конструктивно. Після схвалення дві квартири можна оформити як одне помешкання за одним договором оренди. Згодом його можна продати на відкритому ринку, дотримавшись застосовного строку MOP та правил перепродажу. 5621

Результат перегляду програми у наведених джерелах поки не встановлений. Головне розмежування наразі таке: об’єднання і виняток для сусіда були схвалені, тоді як S$2,18 млн залишаються ціною в оголошенні, а не підтвердженою ціною продажу чи оцінною вартістю. 23