Ціни на житло у В’єтнамі падають, а продажі застрягають через дорогі кредити

У II кварталі 2026 року вторинний ринок нерухомості В’єтнаму увійшов у помітнішу фазу корекції. Ціни на квартири та земельні ділянки в багатьох районах знизилися порівняно з попереднім кварталом, але цього виявилося недостатньо, щоб житло стало доступним для більшої кількості покупців. Значно сильніше просіла ліквідність: покупці відкладають рішення, короткострокові інвестори виходять із ринку, а дорогі кредити ускладнюють утримання об’єктів. 134

Вторинне житло дешевшає, але ринок не стає бюджетним

За даними звітів, на які посилається Міністерство будівництва В’єтнаму, у II кварталі ціни на вторинні квартири в багатьох населених пунктах знизилися порівняно з I кварталом 2026 року. У Ханої, за оцінкою CBRE, середня ціна продажу на вторинному ринку становила близько 60 млн донгів за м² — майже на 3% менше, ніж кварталом раніше. Це перше квартальне зниження в сегменті з кінця 2022 року; в окремих житлових комплексах локальні коригування сягали 5–12%. 1112

Ринок земельних ділянок також опинився під тиском після тривалого періоду зростання. Середня ціна по країні знизилася приблизно на 2–3%, або орієнтовно на 2,5% за квартал. Найпомітніше це проявилося в районах, де раніше спостерігалося стрімке подорожчання. 4

Втім, ці цифри не свідчать про однакове падіння по всій країні. Рівень цін і масштаби корекції істотно залежать від регіону, юридичного статусу проєкту, якості об’єкта та методики підрахунку. В окремих звітах наводиться середня ціна квартири близько 123 млн донгів за м² у Ханої, 108 млн донгів у Хошиміні та 69 млн донгів у Хиньєні, тоді як CBRE оцінює середню ціну саме вторинних квартир у Ханої приблизно у 60 млн донгів за м². Така різниця, ймовірно, відображає різні набори даних, географічні межі або сегменти. Тому ці показники не варто безпосередньо порівнювати як один і той самий індикатор. 1811

Спільний висновок джерел полягає в тому, що Ханой і Хошимін залишаються одними з найдорожчих ринків країни, навіть попри охолодження вторинних цін. 13

Ліквідність падає швидше, ніж ціни

Погіршення ситуації у сфері угод виявилося значно сильнішим за саме зниження цін. У Ханої кількість операцій із вторинними квартирами у II кварталі, за наведеними даними, скоротилася на 61% у річному вимірі. Загалом у місті відбулося близько 9 100 угод із передавання нерухомості — на 18% менше, ніж у попередньому кварталі, і на 64% менше, ніж за аналогічний період 2025 року. 7

За узагальненою статистикою місцевих органів влади, у II кварталі по всій країні було укладено понад 100 005 успішних угод із нерухомістю. Це лише 71,5% від показника I кварталу та 63,7% від результату річної давності. На квартири й окремі будинки припало 26 567 угод, на земельні ділянки — 73 438; кількість операцій із землею за квартал знизилася на 32,6%. 55

Водночас різні джерела використовують різні масштаби статистики. Дослідницький інститут VARS IRE зафіксував близько 23 600 угод на первинному ринку у II кварталі, тоді як дані місцевих органів охоплюють сумарні операції в різних сегментах і з різними типами об’єктів. Отже, ці показники не можна просто додавати або використовувати як взаємозамінні. 105155

Пропозиція зростає, але купівельна спроможність не встигає

Паралельно ринок має поглинути значний обсяг нової пропозиції. У II кварталі на продаж вивели майже 34 000 житлових об’єктів — приблизно на 10% менше, ніж кварталом раніше, і на 8% менше, ніж у II кварталі 2025 року. Хоча квартальна пропозиція скоротилася, за перше півріччя її загальний обсяг досяг близько 98 000 об’єктів, що приблизно на 50% більше за аналогічний період попереднього року. 101351

VARS IRE нарахував близько 23 600 первинних угод, що відповідає рівню поглинання приблизно 41% — на 6 процентних пунктів нижче, ніж у попередньому кварталі. Так виникла значна різниця між кількістю об’єктів, запропонованих ринку, і реальною кількістю проданого житла. 10

Нова пропозиція також помітно зміщена в бік дорогих сегментів. Квартири становили близько 74,7% усіх нових об’єктів, виставлених у II кварталі. Серед них частка елітного та наддорогого житла сягала приблизно 45%, дорогого сегмента — 37%, а середнього — лише 18%. Така структура пояснює, чому зростання пропозиції не означає автоматичного покращення доступності для більшості покупців, які шукають житло для власного проживання. 53

Міністерство будівництва повідомило, що по країні триває реалізація 1 735 проєктів комерційного житла загальним обсягом близько 878 589 квартир або земельних ділянок. Це свідчить про великий потенційний запас пропозиції, тоді як ефективний попит обмежують високі ціни та складніші умови кредитування. 49

Високі ставки тиснуть і на покупців, і на інвесторів

Однією з головних перешкод у II кварталі стала вартість позикових коштів. Опитування 10 банків показало, що пільгові ставки за кредитами на житло зазвичай становлять 8,5–11% річних, але фіксуються лише на 6–12 місяців. Після завершення пільгового періоду ставка розраховується як базова або референтна ставка плюс маржа приблизно 3,3–3,5%. У результаті фактична вартість обслуговування кредиту зростає приблизно до 13–15% річних, а в першому півріччі за окремими плаваючими ставками вона могла досягати 16%. 48

Така структура кредитування ускладнює довгострокове планування витрат. Для інвестора, який використовує позикові кошти, високі відсотки зменшують грошовий потік, доступний для утримання об’єкта, рефінансування боргу або очікування вигіднішого продажу. Коли очікування швидкого зростання цін слабшають, скорочується і сенс купувати житло для короткострокового перепродажу.

Зміна поведінки покупців це підтверджує. Частка придбань квартир із суто короткостроковою спекулятивною метою скоротилася приблизно до 4%, тоді як у попередні роки становила 30–40%. Близько 67% угод, за наведеними оцінками, припадає на реальну потребу в житлі, а майже 30% пов’язані з інвестиціями для здавання в оренду. 17

Чому ринок слабшає, хоча ціни впали незначно?

Ситуацію II кварталу правильніше описувати як корекцію ліквідності та доступності фінансування, а не як синхронний обвал усіх регіонів і сегментів.

Механізм виглядає так:

1. Високі ставки зменшують можливість позичати та збільшують боргове навантаження.
2. Покупці для власного проживання відкладають рішення, оскільки ціни залишаються високими, а майбутні платежі за кредитом важко прогнозувати.
3. Короткострокові інвестори виходять із ринку, адже швидке подорожчання більше не здається гарантованим.
4. Продажі сповільнюються, запаси непроданих об’єктів збільшуються, а забудовники стикаються з тиском на грошові потоки.
5. Продавці змушені пропонувати більші знижки або знижувати ціну, особливо в проєктах із низькою ліквідністю чи в районах, де раніше спостерігався перегрів.

Тому ціна в оголошенні може зменшитися лише на кілька відсотків, тоді як кількість угод падає набагато сильніше. Ринок переходить від періоду, коли головною була ставка на подорожчання, до етапу ретельнішої перевірки юридичного статусу, практичної цінності об’єкта, його орендного потенціалу та вартості фінансування. 1317

Навіщо пропонують заборонити маніпуляції на ринку нерухомості?

В умовах розрізнених даних і низької ліквідності фальшиві сигнали про ціни чи попит можуть суттєво впливати на рішення покупців. Саме тому депутати Національних зборів пропонують оновити Закон «Про діяльність у сфері нерухомості», чітко визначивши маніпуляції ринком як категорію заборонених дій. 3233

Серед практик, які обговорюються:

• створення фіктивних або «кругових» угод для формування штучного рівня цін;
• змова покупців і продавців із метою підвищити ціну;
• створення штучного дефіциту або неправдивих сигналів про попит і пропозицію;
• використання неправдивої інформації про планування територій, проєкти чи ціни для формування ажіотажу;
• поширення оманливих відомостей, через які покупці погоджуються на завищену ціну. 343541

Цю ініціативу порівнюють із підходом законодавства про цінні папери до створення штучного ринку та маніпуляцій із цінами. Деякі учасники обговорення вважають, що у тяжких випадках потрібні суворі санкції, зокрема можливість кримінальної відповідальності. Однак конкретне застосування залежатиме від остаточного тексту закону та пов’язаних із ним норм. 4247

Ключове завдання — розмежувати законні інвестиції, звичайну спекуляцію та навмисну маніпуляцію. Саме по собі придбання нерухомості в очікуванні зростання ціни не є маніпуляцією. Юридична проблема виникає тоді, коли хтось навмисно створює фіктивні угоди, неправдиву інформацію або штучні сигнали про попит і пропозицію, щоб спрямувати ринок і отримати прибуток. Зміни законодавства ще обговорюються і наразі не створюють чинного складу злочину. 3239

Висновок: ринок відсіює слабкі гроші

II квартал 2026 року показав, що у В’єтнамі є значний потенційний обсяг житлової пропозиції, але бракує достатнього й доступного попиту, здатного її поглинути. Вторинні ціни в багатьох районах знизилися, особливо на квартири в Ханої та земельні ділянки, однак у найбільших містах житло все ще залишається дорогим. Високі ставки після завершення пільгового періоду, непродані об’єкти та відхід спекулятивного капіталу продовжують тиснути на ліквідність.

Ринок переходить до моделі, у якій важливішими стають реальна потреба в житлі, прозорий юридичний статус і довгострокова практична цінність, а не короткострокові сигнали про можливе подорожчання. Якщо правила проти неправдивої інформації та маніпуляцій будуть сформульовані достатньо чітко, вони можуть зробити процес формування цін прозорішим. Проте їхня реальна ефективність залежатиме від здатності виявляти, доводити та карати порушення.