Vietnam’da ikinci el gayrimenkulde fiyat düşüyor, konut hâlâ pahalı

Vietnam’ın ikinci el gayrimenkul piyasası 2026’nın ikinci çeyreğinde daha belirgin bir düzeltme dönemine girdi. Birçok bölgede daire ve arsa fiyatları çeyreklik bazda gerilerken, asıl sert değişim işlem hacminde görüldü. Alıcılar beklemeye geçti, kısa vadeli yatırımcılar piyasadan çekildi ve yüksek kredi maliyetleri taşınmazı elde tutmayı zorlaştırdı. 134

Fiyatlar geriledi ama piyasa ucuzlamadı

İnşaat Bakanlığı’nın raporlarına dayanan verilere göre ikinci el daire fiyatları, 2026’nın ikinci çeyreğinde birçok bölgede ilk çeyreğe kıyasla düştü. CBRE Vietnam, Hanoi’de ikinci el dairelerin ortalama satış fiyatını metrekare başına yaklaşık 60 milyon Vietnam dongu olarak açıkladı. Bu, çeyreklik bazda yaklaşık %3’lük düşüş anlamına geliyor. Hanoi’de bu segment, 2022’nin sonundan bu yana ilk kez çeyreklik fiyat gerilemesi kaydetti; bazı projelerde yerel düzeyde %5–12 arasında düzeltmeler görüldü. 1112

Proje arsaları da uzun süren fiyat artışlarının ardından baskı altında kaldı. Ülke genelinde ortalama arsa fiyatlarının yaklaşık %2–3, başka bir ifadeyle çeyreklik bazda yaklaşık %2,5 gerilediği bildirildi. Düşüş baskısı, daha önce hızlı fiyat artışı yaşayan bölgelerde daha belirgin oldu. 4

Bununla birlikte, bu rakamlar Vietnam genelinde eş zamanlı ve aynı ölçekte bir fiyat çöküşü yaşandığı anlamına gelmiyor. Fiyatlar; bölgeye, projenin hukuki durumuna, taşınmazın niteliğine ve kullanılan istatistik yöntemine göre önemli ölçüde değişiyor.

Bazı raporlarda ortalama daire fiyatı Hanoi için metrekare başına 123 milyon dong, Ho Chi Minh City için 108 milyon dong ve Hung Yen için 69 milyon dong olarak verilirken, CBRE’nin Hanoi’deki ikinci el daireler için açıkladığı rakam yaklaşık 60 milyon dong oldu. Bu fark, verilerin farklı örneklemleri, coğrafi kapsamları veya segmentleri yansıtıyor olabileceğini gösteriyor. Dolayısıyla bu rakamlar tek bir göstergeymiş gibi doğrudan karşılaştırılmamalı. 1811

Kaynakların ortaklaştığı nokta ise Hanoi ve Ho Chi Minh City’nin fiyat seviyesi bakımından hâlâ ülkenin en pahalı piyasaları arasında yer aldığı; ancak ikinci el piyasasında yükseliş ivmesinin zayıfladığı yönünde. 13

İşlem hacmi fiyatlardan daha hızlı geriledi

Piyasadaki zayıflık fiyatlardan çok likiditede, yani taşınmazın alıcı bulma hızında hissedildi. Hanoi’de ikinci el daire işlemlerinin ikinci çeyrekte geçen yılın aynı dönemine göre %61 azaldığı bildirildi. Kentteki toplam gayrimenkul devir işlemleri yaklaşık 9.100 olarak gerçekleşti; bu sayı bir önceki çeyreğe göre %18, 2025’in aynı dönemine göre ise %64 daha düşüktü. 7

Yerel yönetimlerin verilerinden derlenen başka bir istatistiğe göre Vietnam genelinde ikinci çeyrekte 100.005’in üzerinde başarılı gayrimenkul işlemi gerçekleşti. Bu, ilk çeyreğin yalnızca %71,5’ine ve geçen yılın aynı döneminin %63,7’sine karşılık geliyor. Daire ve müstakil ev işlemleri 26.567 olurken, arsa işlemleri 73.438’de kaldı; arsa işlemleri çeyreklik bazda %32,6 geriledi. 55

Burada önemli bir metodolojik ayrım bulunuyor. Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği Araştırma Enstitüsü (VARS IRE), ikinci çeyrekte yaklaşık 23.600 birincil piyasa işlemi kaydetti. Buna karşılık yerel yönetimlerin açıkladığı 100.005’in üzerindeki rakam, farklı segment ve işlem türlerini kapsayan daha geniş bir toplamı ifade ediyor. Bu nedenle iki veri seti birbirine eklenmemeli ve birbirinin yerine kullanılmamalı. 105155

Arz artıyor, gerçek talep yetişemiyor

Piyasa aynı zamanda yüksek miktarda yeni konut arzını karşılamaya çalışıyor. İkinci çeyrekte yaklaşık 34.000 konut ürünü satışa sunuldu. Bu sayı ilk çeyreğe göre yaklaşık %10, geçen yılın aynı dönemine göre ise %8 düşük. Ancak yılın ilk altı ayında toplam arz yaklaşık 98.000 ürüne ulaşarak yıllık bazda yaklaşık %50 arttı. 101351

VARS IRE’nin verilerine göre ikinci çeyrekte yaklaşık 23.600 birincil piyasa işlemi gerçekleşti. Bu, yaklaşık %41’lik bir satış oranına işaret ediyor ve önceki çeyreğe göre 6 puanlık düşüş anlamına geliyor. Başka bir deyişle, piyasaya sunulan ürün sayısı ile gerçekten satılan konutlar arasındaki fark büyüdü. 10

Yeni arzın yapısı da konut erişilebilirliği açısından dikkat çekici. İkinci çeyrekte satışa çıkan ürünlerin yaklaşık %74,7’sini daireler oluşturdu. Daire arzı içinde lüks ve ultra lüks segmentin payı yaklaşık %45, üst segmentin payı %37, orta segmentin payı ise yalnızca %18 oldu. Bu yapı, toplam arz artsa bile neden geniş bir alıcı kitlesi için konut bulmanın kolaylaşmadığını açıklıyor. 53

İnşaat Bakanlığı, ülke genelinde yaklaşık 878.589 konut veya arsa ölçeğine sahip 1.735 ticari konut projesinin devam ettiğini bildirdi. Bu rakam, potansiyel arzın yüksek olduğunu; buna karşılık fiyatlar ve kredi koşulları nedeniyle etkili talebin sınırlı kaldığını gösteriyor. 49

Yüksek faiz hem alıcıyı hem yatırımcıyı sıkıştırdı

İkinci çeyreğin başlıca sorunlarından biri konut kredilerinin maliyetiydi. On ticari bankada yapılan incelemeye göre kampanyalı konut kredisi faizleri çoğunlukla yıllık %8,5–11 aralığındaydı. Ancak bu oranlar genellikle yalnızca 6–12 ay boyunca sabitleniyor. Kampanya dönemi sona erdikten sonra faiz, baz veya referans orana yaklaşık 3,3–3,5 puanlık marj eklenerek hesaplanıyor ve fiili geri ödeme maliyeti yaklaşık %13–15 seviyesine çıkıyor. Yılın ilk yarısında bazı değişken faizli kredilerde oran %16’ya kadar ulaştı. 48

Bu yapı, alıcıların uzun vadeli ödeme planı yapmasını zorlaştırıyor. Kredi kullanan yatırımcılar açısından yüksek faiz; taşınmazı elde tutmak, borcu yeniden çevirmek veya satış için beklemek üzere kullanılabilecek nakit akışını daraltıyor. Fiyatların hızlı biçimde yükselmeye devam edeceğine ilişkin beklenti zayıfladıkça, kısa vadeli al-sat işlemlerinin cazibesi de düşüyor.

Alıcı davranışındaki değişim bu tabloyu doğruluyor. Daireyi kısa vadeli spekülasyon amacıyla alanların payı yaklaşık %4’e geriledi. Bu oran önceki yıllarda %30–40 seviyesindeydi. İşlemlerin yaklaşık %67’si gerçek konut ihtiyacından kaynaklanırken, yaklaşık %30’u kiraya verme amaçlı yatırımlardan oluştu. 17

Fiyat neden sınırlı düşerken piyasa bu kadar zayıfladı?

İkinci çeyrekteki tabloyu tüm bölgelerde yaşanan bir çöküşten ziyade likidite ve finansman koşullarına dayalı bir düzeltme olarak okumak daha doğru görünüyor.

Süreç kabaca şu şekilde işledi:

1. Yüksek faiz, konut kredisine erişimi zorlaştırdı ve aylık borç ödeme baskısını artırdı.
2. Gerçek alıcılar, fiyatlar hâlâ yüksek olduğu ve gelecekteki kredi maliyetlerini öngörmek zorlaştığı için kararlarını erteledi.
3. Kısa vadeli yatırımcılar, hızlı değer artışı beklentisi zayıflayınca piyasadan çekildi.
4. Satış hızı düştü; stoklar büyüdü ve geliştiricilerin nakit akışı üzerindeki baskı arttı.
5. Satıcılar daha yüksek indirimlere yöneldi; özellikle likiditesi düşük veya daha önce hızlı yükselmiş projelerde fiyat ayarlamaları belirginleşti.

Bu nedenle ilan fiyatları yalnızca birkaç puan gerilerken işlem sayısı çok daha sert düşebiliyor. Piyasa, hızlı fiyat artışı beklentisinin öne çıktığı dönemden; hukuki durumun, kullanım değerinin, kira potansiyelinin ve finansman maliyetinin daha dikkatli incelendiği bir döneme geçiyor. 1317

Neden gayrimenkul piyasasında manipülasyon yasağı tartışılıyor?

İşlem verilerinin dağınık, piyasanın ise düşük likiditeli olduğu ortamlarda fiyat veya talep hakkında oluşturulan sahte sinyaller alıcı kararlarını güçlü biçimde etkileyebilir. Bu nedenle Ulusal Meclis milletvekilleri, Gayrimenkul Ticareti Yasası’nda değişiklik yapılarak piyasa manipülasyonunun açık biçimde yasaklanan davranışlar arasına alınmasını öneriyor. 3233

Tartışılan davranışlar arasında şunlar bulunuyor:

• sahte veya döngüsel işlemlerle yapay bir fiyat seviyesi oluşturmak;
• fiyatı yükseltmek amacıyla alıcı ve satıcılar arasında anlaşmak;
• arz veya talep hakkında yapay kıtlık ve sahte sinyaller üretmek;
• imar planı, proje veya fiyatlar hakkında yanlış bilgiler kullanarak piyasada yapay bir hareketlilik oluşturmak;
• alıcıları şişirilmiş fiyatlardan işlem yapmaya yöneltecek yanıltıcı bilgiler vermek. 343541

Öneri, düzenleyici mantık bakımından menkul kıymet piyasalarındaki manipülasyon kurallarıyla karşılaştırılıyor. Bazı milletvekilleri, ağır vakalarda etkili yaptırım mekanizmaları kurulması ve gerektiğinde cezai sorumluluğun değerlendirilmesi gerektiğini savunuyor. Ancak uygulanacak yaptırımlar, yasama sürecinin ve ilgili düzenlemelerin nihai içeriğine bağlı olacak. 4247

Buradaki temel ayrım, yasal yatırım, olağan spekülasyon ve kasıtlı piyasa manipülasyonunun birbirinden ayrılması. Bir taşınmazı fiyatının yükseleceği beklentisiyle satın almak tek başına manipülasyon sayılmaz. Hukuki sorun; piyasayı yönlendirmek ve kazanç sağlamak amacıyla kasıtlı olarak sahte işlem, yanlış bilgi veya yapay arz-talep sinyali oluşturulup oluşturulmadığıyla ilgilidir. Değişiklik önerileri hâlâ görüşülüyor; söz konusu davranışlar henüz yürürlüğe girmiş bağımsız bir suç tanımı değil. 3239

Sonuç: Piyasa artık paradan çok paranın niteliğini seçiyor

Vietnam’da 2026’nın ikinci çeyreği, piyasada potansiyel arz eksikliğinden çok, bu arzı satın alabilecek yeterli ve uygun maliyetli talep eksikliğini ortaya koydu. Hanoi’de ikinci el daire fiyatları ve ülke genelinde arsa fiyatları gerilerken, büyük kentlerdeki genel fiyat seviyesi hâlâ yüksek kaldı. Kampanya sonrası kredi faizleri, artan stoklar ve spekülatif sermayenin geri çekilmesi likiditeyi baskılamaya devam etti.

Piyasa bu nedenle kısa vadeli fiyat artışlarından ziyade gerçek konut ihtiyacını, açık hukuki durumu ve uzun vadeli kullanım değerini öne çıkaran bir döneme giriyor. Gayrimenkul piyasasında yanlış bilgi ve manipülasyonu önlemeye yönelik kurallar yeterince açık hazırlanırsa fiyat oluşumunun şeffaflaşmasına katkı sağlayabilir. Ancak gerçek etki, ihlallerin tespit edilmesine, kanıtlanmasına ve etkili biçimde cezalandırılmasına bağlı olacak.