Çin’de Temmuz Konut Verileri: Gayrimenkul Toparlanması Neden Hâlâ Uzak?

Çin’in temmuz ayı konut verileri, gayrimenkul piyasasında bazı göstergelerin yıllık bazda daha yavaş gerilediğini, ancak kalıcı bir toparlanmanın henüz başlamadığını gösteriyor. Yeni konut fiyatları hazirana göre yüzde 0,1, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 3,2 düştü. Böylece yıllık düşüş serisi art arda 37 aya ulaştı. Hazirandaki yüzde 3,3’lük gerilemeye kıyasla sınırlı bir iyileşme görülse de satışlar, yatırımlar ve yeni inşaat başlangıçlarındaki zayıflık devam etti.

Rakamlar toparlanmadan çok kalıcı baskıya işaret ediyor

Çin Ulusal İstatistik Bürosu’nun (NBS) takip ettiği 70 şehirlik örneklemde yeni konut fiyatları temmuzda aylık bazda yüzde 0,1 geriledi. Bu oran haziranla aynı kalırken, yıllık düşüş yalnızca yüzde 3,3’ten yüzde 3,2’ye indi.

Yıllık düşüş hızının yavaşlaması, bozulmanın ivme kaybettiğine işaret edebilir; ancak fiyatların yükseldiği veya talebin geri döndüğü anlamına gelmez. Temmuz verileri, piyasadaki baskının sürdüğünü ve ulusal ölçekte konut fiyatlarının üç yılı aşkın süredir düşmeye devam ettiğini ortaya koyuyor.

Fiyatlardaki zayıflık, piyasanın arkasındaki faaliyetlere de yansıdı. Yılın ilk yedi ayında konut satışları, gayrimenkul yatırımları ve yeni inşaat başlangıçları, yılın ilk yarısına kıyasla daha hızlı geriledi. Bu tablo hem alıcıların hem de müteahhitlerin temkinli kaldığını gösteriyor.

Büyük şehirler artık net bir toparlanma sinyali vermiyor

Beijing, Shanghai, Guangzhou ve Shenzhen, son dönemde piyasanın en önemli umut kaynağıydı. Haziranda bu dört birinci kademe şehirde yeni konut fiyatları ortalamada yüzde 0,1, ikinci el konut fiyatları ise yüzde 0,3 artmıştı.

Ancak bu ivme temmuzda durdu. Yeni konut fiyatları dört şehirde ortalamada aylık bazda değişmezken, dört aylık toparlanma sona erdi. Shanghai ve Shenzhen’de fiyatlar yüzde 0,2, Guangzhou’da yüzde 0,1 yükseldi; Beijing’de ise yüzde 0,3 geriledi.

Yıllık görünüm, aylık veriye göre daha olumlu olsa da şehirler arasındaki fark belirginliğini korudu. Birinci kademe şehirlerde yeni konut fiyatları yıllık bazda yüzde 1,1 düşerken, 31 ikinci kademe şehirde düşüş yüzde 2,8, 35 üçüncü kademe şehirde ise yüzde 4,2 oldu.

Temmuzda 70 şehrin yalnızca 17’sinde yeni konut fiyatları aylık bazda arttı. Bu sınırlı sayı, güçlü şehirlerde görülen münferit iyileşmelerin henüz ülke çapında bir toparlanmaya dönüşmediğini gösteriyor.

Temmuzdaki zayıflamanın nedenleri

Analistler, temmuz ayındaki zayıf seyirde aşırı hava koşullarının, mevsimsel etkilerin ve tüketimi desteklemeye yönelik politikaların sağladığı ilk ivmenin azalmasının rol oynadığını belirtti. Alışılmadık derecede yağışlı yaz mevsimi, özellikle birinci kademe şehirlerdeki konut verileri üzerinde baskı oluşturdu.

Bu unsurlar tek bir ayın zayıf geçmesini kısmen açıklayabilir. Ancak uzun süredir devam eden talep sorununu tek başına açıklamıyor. Konut piyasasındaki yıllara yayılan baskı ve zayıf güven, hanehalklarını alım kararlarını ertelemeye, geliştiricileri ise yeni projelere mesafeli durmaya itiyor. Bu nedenle temmuz verileri, geçici bir aksaklıktan çok, politika desteğinin sürdürülebilir talep yaratıp yaratamayacağına dair yeni bir sınav niteliğinde.

Konut piyasasındaki zayıflık daha geniş talep sorununun parçası

Temmuz ayında ekonominin diğer alanlarında da ivme kaybı görüldü. Perakende satışlar yıllık bazda yalnızca yüzde 0,6 arttı; bu oran hazirandaki yüzde 1’lik artışın ve Reuters anketindeki yüzde 1,5’lik beklentinin altında kaldı. Sanayi üretimi ise yüzde 4,5 büyüdü; hazirandaki yüzde 5,3’lük artışa göre yavaşladı ve yüzde 4,8’lik beklentiyi karşılayamadı.

Yatırımlarda da zayıflama sürdü. Sabit varlık yatırımları yılın ilk yedi ayında yüzde 6,7 gerilerken, ocak-haziran dönemindeki düşüş yüzde 5,7 idi.

Bu göstergeler, emlak sektöründeki gerilemenin neden yalnızca konut piyasasıyla sınırlı olmadığını ortaya koyuyor. Düşen konut değerleri ve zayıf inşaat faaliyetleri aynı anda hanehalkı güvenini, geliştirici yatırımlarını ve bağlantılı sektörlerdeki talebi baskılayabiliyor. Tüketimdeki yavaşlama da ekonominin gayrimenkul odaklı büyümenin yerini doldurmasını zorlaştırıyor.

“K şeklindeki” toparlanmanın kırılma noktası iç talep

Ekonomistler Çin’deki toparlanmayı “K şeklinde” tanımlıyor. Bu ifade, ihracat ve imalatla bağlantılı faaliyetlerin görece dirençli kalırken iç tüketim, özel yatırımlar ve konut piyasasının zayıf seyretmesini anlatıyor.

Bu durum dengeli bir toparlanma anlamına gelmiyor. Güçlü üretim ve ihracat manşet büyümeyi destekleyebilir; ancak bu gelişmeler hanehalkı güvenini otomatik olarak yeniden tesis etmiyor veya konut talebini canlandırmıyor. İç talep ile dış talep arasındaki fark, ticaret risklerinin önemini koruduğu bir dönemde Çin ekonomisini dış pazarlara daha bağımlı hâle getiriyor.

Pekin için politika sınavı büyüyor

Son dönemdeki konut destekleri ve resmi istikrar taahhütleri, özellikle büyük şehirlerde bazı yıllık fiyat düşüşlerinin daralmasına katkı sağlamış görünüyor. Resmi açıklamalar temmuz verilerini istikrar işareti olarak değerlendirirken, diğer değerlendirmeler geniş kapsamlı bir toparlanma için talebin hâlâ yetersiz kaldığını vurguladı. Bu iki tespit birbiriyle çelişmiyor: Bazı bölgelerde düşüş hızı yavaşlarken piyasanın temeli hâlâ kırılgan olabilir.

Asıl zor sınav ise yalnızca fiyatlar değil, piyasa faaliyetleri. Satışlar, yatırımlar ve yeni inşaat başlangıçlarındaki daha hızlı düşüş, istikrarın henüz gayrimenkul sektöründe güveni yeniden tesis etmediğini gösteriyor. Fiyat düşüşlerini yavaşlatan önlemler, hanehalkları gelecekteki konut değerleri, gelir beklentileri veya konut projelerinin tamamlanması konusunda endişeli kaldığı sürece yeterli olmayabilir.

Ekonomik görünüm de baskıyı artırıyor. İkinci çeyrekte gayrisafi yurt içi hasıla (GSYH) büyümesi yıllık bazda yüzde 4,3’e geriledi; ilk çeyrekte bu oran yüzde 5’ti ve sonuç beklentilerin altında kaldı. Temmuzdaki perakende satış ve sanayi üretimi verileri de ivme kaybının sürdüğünü gösterdi.

Pekin’in önündeki temel görev, hanehalkı talebini ve güvenini desteklerken konut sektöründeki dengesizliğe katkıda bulunan borçla finanse edilen inşaat modeline geri dönmemek. Temmuz verileri, kısa vadeli hedefin hâlâ istikrar sağlamak olduğunu; ancak kendi kendini sürdüren bir konut toparlanmasına ilişkin kanıtların sınırlı kaldığını gösteriyor.