ABD konut piyasasında temmuz alarmı: Satışlar yüzde 10,5 geriledi

İlk bakışta ne oldu?

ABD’de yeni tek ailelik konut satışları temmuz ayında sert biçimde geriledi. Satışlar, hazirandaki yukarı yönlü revize edilmiş 678 binlik yıllıklandırılmış hızdan yüzde 10,5 düşerek 607 bine indi. Bu sonuç, ekonomistlerin 620 binlik beklentisinin altında kaldı ve geçen yılın aynı ayındaki 648 bine kıyasla yüzde 6,3’lük düşüşe işaret etti. 1

Haziran verisinin daha önce açıklanan seviyenin üzerine revize edilmesi, temmuzdaki aylık düşüşü daha belirgin hale getirdi. Bununla birlikte, yeni konut satışları aylık bazda oldukça oynak bir veri. ABD Nüfus Sayım Bürosu’nun hesaplamasına göre temmuzdaki düşüş, yüzde 90 güven aralığında istatistiksel olarak sıfırdan anlamlı biçimde farklı olmayabilir. Kurum, kalıcı bir eğilimden söz edebilmek için yaklaşık dört aylık verinin değerlendirilmesi gerektiğini belirtiyor. 1

Stok artarken arz süresi uzadı

Talep zayıflarken piyasadaki yeni konut stoku da yükseldi. Satışa sunulan konut sayısı hazirana göre yüzde 1,9 artarak 488 bine çıktı. Mevcut satış hızında bu stok, 9,6 aylık arz anlamına geliyor. Söz konusu süre haziranda 8,5 ay, bir yıl önce ise 9,2 aydı. 1

Arz aylarındaki yükseliş, alıcılar açısından daha elverişli bir dengeye işaret ediyor. Aynı zamanda müteahhitler üzerindeki fiyat indirimi, kapanış masraflarını üstlenme veya daha uygun finansman seçenekleri sunma baskısını artırabilir. Ancak stok artışı, tek başına konutların erişilebilir hale geldiği anlamına gelmiyor; alıcıların aylık kredi ödemeleri hâlâ yüksek.

Faiz ve fiyatlar talebi sıkıştırıyor

Temmuz ayında yeni konutların medyan satış fiyatı 393.800 dolar oldu. Otuz yıllık mortgage faizleri ise ay içinde yaklaşık yüzde 6,7 seviyesine çıkarak bir yılın en yüksek düzeylerine yaklaştı. 1910

Yüksek borçlanma maliyeti, konut fiyatları bir miktar gerilese bile toplam satın alma maliyetini ağırlaştırıyor. Bu nedenle bazı müteahhitler liste fiyatını düşürmek yerine alıcıya faiz sübvansiyonu, yükseltme paketi veya başka teşvikler sunabiliyor. Yine de faizler ve fiyatlar yüksek kaldığı sürece, piyasaya girmek isteyen birçok hane satın alma kararını erteleyebilir.

Ekonomi açısından anlamı ne?

Konut piyasası faiz değişimlerine diğer birçok sektörden daha hızlı tepki verir. Yeni konut satışlarındaki kalıcı bir zayıflama; inşaat istihdamını, yapı malzemeleri talebini, mobilya ve beyaz eşya harcamalarını ve genel hanehalkı tüketimini aşağı çekebilir. Bu nedenle satışlardaki daralma birkaç ay boyunca devam eder ve inşaat faaliyetleri de buna eşlik ederse, ekonomik büyüme üzerindeki baskı artabilir. 1

Ancak mevcut veriler henüz ülke genelinde sürdürülebilir bir düşüşün kesin kanıtı değil. Daha güçlü bir yavaşlama sinyali için satışların zayıf kalması, stok ve arz aylarının artmayı sürdürmesi, müteahhitlerin yeni projeleri azaltması ve istihdam ya da tüketici verilerinin kötüleşmesi gerekir.

Diğer göstergeler karışık bir tablo sunuyor

Conference Board’un tüketici güven endeksi temmuzda, yukarı yönlü revize edilen hazirandaki 92,2 seviyesinden 90,8’e geriledi. Tüketicilerin mevcut ekonomik ve iş gücü piyasası koşullarına ilişkin değerlendirmesini ölçen Mevcut Durum Endeksi de 3,6 puan düşerek 114,9’a indi ve üst üste üçüncü ay geriledi. Bu tablo, hanelerin özellikle büyük ve krediye dayalı harcamalarda temkinli davrandığına işaret ediyor. 2

Öte yandan imalat sektörü daha güçlü bir görünüm sergiledi. ISM imalat Satın Alma Yöneticileri Endeksi (PMI), hazirandaki 53,3’ten temmuzda 55,6’ya yükseldi. Bu, Mayıs 2022’den bu yana en yüksek seviye ve imalat faaliyetinin genişlemeyi sürdürdüğünü gösteriyor. Dolayısıyla konut verisi zayıf olsa da ekonominin diğer bölümlerinde henüz aynı ölçekte bir daralma görülmüyor. 3

Altın neden sınırlı tepki verdi?

Tek bir konut satışları verisinin, enflasyon, ABD Merkez Bankası’nın faiz politikası veya resesyon beklentileri üzerinde tek başına büyük bir değişiklik yaratması beklenmez. Bu unsurlar, altın fiyatı açısından konut satışlarındaki tek aylık sapmadan genellikle daha belirleyicidir.

Ayrıca güçlü imalat verisi, konut piyasasındaki zayıflığı kısmen dengeledi. Bu nedenle, gün içindeki belirli bir altın hareketini yalnızca temmuz yeni konut satışları verisine bağlamak için yeterli kanıt bulunmuyor. 3

Mevcut konut satışları önemli bir çapraz kontrol

Mevcut konut satışları temmuzda yüzde 1,7 gerileyerek yıllıklandırılmış 4,06 milyonluk hıza indi ve üst üste ikinci aylık düşüşünü kaydetti. Yüksek mortgage faizleri ve fiyatlar, potansiyel alıcıların bir bölümünü piyasadan uzak tutarken, sınırlı arz da satıcıların piyasaya çıkma isteğini azaltıyor. 7

Temmuz mevcut konut satışları verisi zaten yayımlandı. Bundan sonraki değerlendirmede ağustos mevcut konut satışları, bekleyen konut satışları, mortgage başvuruları, inşaat izinleri, konut başlangıçları ve 24 Eylül’de açıklanması beklenen ağustos yeni konut satışları öne çıkacak. Bu göstergeler, temmuzdaki zayıflığın geçici bir faiz ve erişilebilirlik şoku mu, yoksa daha geniş bir konut daralmasının başlangıcı mı olduğunu ayırt etmeye yardımcı olabilir. 1

Geçici şok mu, kalıcı düşüş mü?

Mevcut tablo en temkinli ifadeyle, yüksek faizlerin erişilebilirlik üzerindeki etkisini gösteren belirgin ancak henüz kesinleşmemiş bir yavaşlama sinyali veriyor. Satışlar zayıf kalırken stok ve arz ayları yükselmeye devam ederse, müteahhitler yeni konut başlangıçlarını ve fiyatlarını daha agresif biçimde azaltırsa, ayrıca tüketici güveni veya istihdam bozulursa kalıcı bir düşüş olasılığı güçlenir.

Buna karşılık mortgage faizlerinde gerileme, konut talebinde toparlanma veya inşaat izinlerinde artış görülmesi, temmuz verisinin geçici bir erişilebilirlik şoku olduğu yorumunu destekleyebilir.