แฟลตควบที่เตล็อกบลังกาห์: ราคาเสนอขาย 2.18 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ กับเหตุผลที่ HDB ทบทวนโครงการ

แฟลตชั้นสูงที่บล็อก 93B ถนนเตล็อกบลังกาห์สตรีท 31 ในสิงคโปร์ ถูกประกาศขายในราคา 2.18 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ห้องนี้เกิดจากการรวมแฟลตแบบ 3 ห้องนอนตามการเรียกประเภทของ HDB สองยูนิตที่อยู่ติดกันเป็นบ้านหลังเดียว หลังเกิดข้อกังวลจากสาธารณชน HDB หรือหน่วยงานการเคหะของสิงคโปร์จึงระบุว่าจะทบทวน Conversion Scheme ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดทางให้รวมแฟลตขนาดเล็กที่อยู่ติดกัน 13

ประเด็นที่ต้องแยกให้ออกคือ HDB ยืนยันว่าอนุญาตให้ขายแฟลตที่รวมกันนี้เป็นหนึ่งยูนิตได้ การทบทวนโครงการจึงไม่ใช่ข้อสรุปว่าการรวมแฟลตหรือการลงประกาศขายครั้งนี้ผิดกฎ 23

เจ้าของได้แฟลตห้องข้าง ๆ มาอย่างไร

เจ้าของซื้อแฟลตยูนิตที่อยู่ติดกันจากเพื่อนบ้าน ซึ่งได้รับอนุญาตจาก HDB ให้ขายระหว่าง minimum occupation period หรือ MOP—ระยะเวลาที่เจ้าของต้องพักอาศัยในแฟลตก่อนขายตามเงื่อนไข—เนื่องจากสถานการณ์ของครอบครัว การยกเว้นนี้เป็นการอนุญาตให้ เพื่อนบ้านขายแฟลตของตน ไม่ใช่การยกเว้นข้อกำหนด MOP ให้แฟลตที่รวมกันทุกกรณี ข้อมูลที่รายงานไม่ได้ระบุว่าเจ้าของจ่ายค่าซื้อแฟลตแต่ละห้องเท่าไร 12

ราคา 2.18 ล้านสูงกว่าธุรกรรมใกล้เคียงแค่ไหน

HDB ระบุว่าในช่วง 6 เดือนก่อนหน้า แฟลต 3 ห้องที่เทียบเคียงได้ในละแวกนั้นขายจริงในราคาห้องละประมาณ 673,000–771,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ หากนำราคาขอบบนมาคูณสอง จะได้ราว 1.54 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ต่ำกว่าราคาในประกาศนี้ประมาณ 640,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ HDB มองว่าราคาเสนอขายสูงกว่าระดับที่ธุรกรรมเทียบเคียงบ่งชี้อย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ดี แฟลตที่ควบเป็นหลังเดียวไม่เหมือนแฟลตแยกขายสองห้อง ตัวเลขเปรียบเทียบนี้จึงเป็นข้อมูลประกอบ ไม่ใช่ราคาประเมินของยูนิตดังกล่าว 2

ยังคำนวณเงินส่วนต่างเหนือราคาประเมิน หรือ cash-over-valuation จากประกาศนี้ไม่ได้ ส่วนต่างดังกล่าวจะเกิดขึ้นเมื่อราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันสูงกว่าราคาประเมิน แต่ขณะนี้ยังไม่มีทั้งราคาที่ตกลงซื้อขายและราคาประเมินสำหรับการขายครั้งนี้ ผู้สนใจซื้อจึงควรแยกราคาเสนอขายออกจากราคาธุรกรรมที่เกิดขึ้นจริง และตรวจสอบกำลังซื้อกับทางเลือกด้านเงินทุนก่อนตกลงราคา ตามขั้นตอนของ HDB คู่สัญญาจะตกลงราคากันก่อน จากนั้นจึงเข้าสู่ขั้นตอนเอกสารสิทธิเลือกซื้อ (Option to Purchase) และการขอราคาประเมินแยกต่างหาก 414

มีการอนุมัติการขายต่อแล้วหรือยัง

ยังไม่มี ณ คำชี้แจงวันที่ 25 กันยายน HDB ระบุว่ายังไม่ได้รับคำขอขายต่อสำหรับแฟลตนี้ การได้รับอนุญาตให้ประกาศขายแฟลตที่รวมกันเป็นหนึ่งยูนิต ไม่เท่ากับการอนุมัติธุรกรรมกับผู้ซื้อรายใดรายหนึ่ง หลังผู้ซื้อใช้สิทธิตามเอกสารสิทธิเลือกซื้อ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจึงต้องยื่นคำขอขายต่อ และธุรกรรมยังต้องผ่านการอนุมัติของ HDB 37

โครงการรวมแฟลตมีเงื่อนไขอย่างไร

Conversion Scheme เริ่มขึ้นในปี 1993 เพื่อให้เจ้าของแฟลตขนาด 3 ห้องหรือน้อยกว่าที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์สามารถเพิ่มพื้นที่อยู่อาศัย ด้วยการซื้อแฟลตขนาด 3 ห้องหรือน้อยกว่าที่อยู่ติดกันในตลาดเปิด ผู้สมัครต้องผ่านเงื่อนไขที่ใช้ในขณะนั้น รวมถึงเรื่องสัญชาติและองค์ประกอบของครัวเรือน และต้องให้ HDB ประเมินก่อนว่าโครงสร้างอาคารรองรับการรวมยูนิตได้หรือไม่ ก่อนยื่นคำขอซื้อ หากได้รับอนุมัติ จึงรวมแฟลตภายใต้สัญญาเช่าเดียวได้ และสามารถขายบ้านที่รวมแล้วในตลาดเปิดภายหลังเมื่อผ่าน MOP และเงื่อนไขการขายต่อที่เกี่ยวข้อง 5621

ผลของการทบทวนโครงการยังไม่ปรากฏในข้อมูลที่อ้างอิง ข้อเท็จจริง ณ ตอนนี้คือ HDB อนุมัติการรวมแฟลตและอนุญาตให้เพื่อนบ้านขายก่อนครบ MOP ด้วยเหตุเฉพาะครอบครัว ส่วน 2.18 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ยังเป็นเพียงราคาเสนอขาย ไม่ใช่ราคาประเมินหรือธุรกรรมที่ได้รับอนุมัติ 23