ราคาบ้านมือสองเวียดนามเริ่มลด แต่ผู้ซื้อยังเข้าไม่ถึงตลาด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองของเวียดนามเข้าสู่ช่วงปรับฐานชัดเจนขึ้นในไตรมาส 2/2026 ราคาคอนโดและที่ดินในหลายพื้นที่ลดลงจากไตรมาสก่อน แต่การลดราคายังไม่มากพอที่จะทำให้ที่อยู่อาศัยกลับมาอยู่ในระดับที่คนส่วนใหญ่เข้าถึงได้ สิ่งที่เปลี่ยนแปลงแรงกว่าราคาคือ สภาพคล่อง ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ นักลงทุนระยะสั้นถอนตัว และต้นทุนการกู้ยืมทำให้การถือครองอสังหาริมทรัพย์มีภาระสูงขึ้น 134

ราคาตลาดมือสองลดลง แต่ยังไม่ใช่ตลาดบ้านราคาถูก

รายงานที่อ้างข้อมูลจากกระทรวงก่อสร้างเวียดนามระบุว่า ราคาคอนโดในตลาดมือสองของหลายท้องถิ่นลดลงในไตรมาส 2 เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2026 ในฮานอย CBRE รายงานว่าราคาขายคอนโดมือสองเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดองต่อตารางเมตร ลดลงเกือบ 3% เมื่อเทียบรายไตรมาส ถือเป็นครั้งแรกที่ตลาดคอนโดมือสองฮานอยปรับลดลงเป็นรายไตรมาสนับตั้งแต่ปลายปี 2022 ขณะที่บางโครงการลดราคาเฉพาะจุดราว 5–12% 1112

ตลาดที่ดินจัดสรรก็เผชิญแรงกดดันเช่นกัน หลังราคาปรับขึ้นต่อเนื่องเป็นเวลานาน ราคาเฉลี่ยทั่วประเทศลดลงประมาณ 2–3% หรือราว 2.5% จากไตรมาสก่อน โดยเห็นแรงกดดันชัดเจนกว่าในพื้นที่ที่เคยร้อนแรงเป็นพิเศษ 4

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขเหล่านี้ไม่ควรถูกตีความว่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศกำลังลดราคาแบบพร้อมกันทั้งหมด ราคาขายและขนาดการปรับลดแตกต่างกันมากตามทำเล สถานะทางกฎหมายของโครงการ คุณภาพทรัพย์สิน และวิธีการเก็บข้อมูล

รายงานบางฉบับระบุราคาคอนโดเฉลี่ยประมาณ 123 ล้านดองต่อตารางเมตรในฮานอย, 108 ล้านดองต่อตารางเมตรในนครโฮจิมินห์ และ 69 ล้านดองต่อตารางเมตรในฮึงเอียน ขณะที่ข้อมูลของ CBRE ระบุราคาคอนโดมือสองในฮานอยราว 60 ล้านดองต่อตารางเมตร ความแตกต่างนี้สะท้อนว่าแต่ละตัวเลขอาจครอบคลุมชุดข้อมูล พื้นที่ทางภูมิศาสตร์ หรือกลุ่มตลาดที่ไม่เหมือนกัน จึงไม่ควรนำมาเปรียบเทียบกันโดยตรงราวกับเป็นดัชนีเดียวกัน 1811

สิ่งที่แหล่งข้อมูลต่าง ๆ สอดคล้องกันคือ ฮานอยและนครโฮจิมินห์ยังคงเป็นตลาดที่มีระดับราคาสูงที่สุด แม้ราคาตลาดมือสองจะเริ่มชะลอลงแล้วก็ตาม 13

ธุรกรรมหดตัวเร็วกว่าราคา

การชะลอตัวของการซื้อขายเห็นได้ชัดกว่าการปรับลดราคา ในฮานอย ธุรกรรมคอนโดมือสองในไตรมาส 2 มีรายงานว่าลดลง 61% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ธุรกรรมโอนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 9,100 รายการ ลดลง 18% จากไตรมาสก่อน และลดลง 64% จากช่วงเดียวกันของปี 2025 7

ข้อมูลที่รวบรวมจากท้องถิ่นต่าง ๆ ระบุว่า ทั่วประเทศมีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สำเร็จมากกว่า 100,005 รายการ ในไตรมาส 2 คิดเป็นเพียง 71.5% ของไตรมาสแรก และ 63.7% ของช่วงเดียวกันปีก่อน ในจำนวนนี้ ธุรกรรมคอนโดและบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 26,567 รายการ ส่วนที่ดินอยู่ที่ 73,438 รายการ โดยธุรกรรมที่ดินลดลง 32.6% จากไตรมาสก่อน 55

ทั้งนี้ แหล่งข้อมูลใช้ขอบเขตการนับที่แตกต่างกัน VARS IRE รายงานธุรกรรมตลาดปฐมภูมิประมาณ 23,600 รายการ ในไตรมาส 2 ขณะที่ข้อมูลจากท้องถิ่นนับธุรกรรมรวมหลายประเภทและหลายเซกเมนต์ ดังนั้นจึงไม่ควรนำตัวเลขทั้งสองชุดมาบวกกันหรือใช้แทนกัน 105155

อุปทานใหม่เพิ่ม แต่กำลังซื้อไล่ตามไม่ทัน

ตลาดยังต้องรองรับสินค้าใหม่จำนวนมาก ในไตรมาส 2 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เกือบ 34,000 ยูนิต ลดลงประมาณ 10% จากไตรมาสก่อน และลดลง 8% จากช่วงเดียวกันของปี 2025 แม้อุปทานรายไตรมาสจะลดลง แต่ยอดสะสมในช่วงครึ่งแรกของปีอยู่ที่ประมาณ 98,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นราว 50% จากปีก่อน 101351

VARS IRE บันทึกธุรกรรมตลาดปฐมภูมิราว 23,600 รายการ คิดเป็นอัตราดูดซับประมาณ 41% ลดลง 6 จุดเปอร์เซ็นต์จากไตรมาสก่อน ตัวเลขนี้สะท้อนช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างจำนวนโครงการที่นำออกสู่ตลาดกับสินค้าที่ผู้ซื้อสามารถดูดซับได้จริง 10

โครงสร้างอุปทานยังเอนเอียงไปทางตลาดระดับบนอย่างมาก จากอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมดในไตรมาส 2 คอนโดคิดเป็นประมาณ 74.7% โดยคอนโดหรูและซูเปอร์ลักชัวรีรวมกันราว 45% คอนโดระดับไฮเอนด์ประมาณ 37% ขณะที่คอนโดระดับกลางมีเพียงประมาณ 18% โครงสร้างเช่นนี้ช่วยอธิบายว่า เหตุใดอุปทานที่เพิ่มขึ้นจึงไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเข้าถึงบ้านได้ง่ายขึ้น 53

กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ทั่วประเทศมีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อยู่ระหว่างดำเนินการ 1,735 โครงการ คิดเป็นประมาณ 878,589 ยูนิตหรือแปลงที่ดิน ตัวเลขดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าอุปทานที่มีศักยภาพยังมีอยู่มาก ขณะที่อุปสงค์ที่เกิดขึ้นจริงถูกจำกัดด้วยราคาที่สูงและเงื่อนไขสินเชื่อ 49

ดอกเบี้ยกดดันทั้งผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน

ต้นทุนการกู้ยืมเป็นหนึ่งในอุปสรรคสำคัญของตลาดในไตรมาส 2 การสำรวจธนาคารพาณิชย์ 10 แห่งพบว่า อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านช่วงโปรโมชั่นอยู่ที่ประมาณ 8.5–11% ต่อปี แต่โดยทั่วไปตรึงอัตราไว้เพียง 6–12 เดือน หลังจากนั้นจะคำนวณจากอัตราฐานหรืออัตราอ้างอิง บวกส่วนต่างราว 3.3–3.5% ทำให้อัตราที่ต้องชำระจริงเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 13–15% ต่อปี ในช่วงครึ่งแรกของปี สินเชื่อแบบลอยตัวบางรายการอาจสูงถึง 16% 48

โครงสร้างดอกเบี้ยเช่นนี้ทำให้ผู้ซื้อคาดการณ์ภาระระยะยาวได้ยาก สำหรับนักลงทุนที่ใช้เงินกู้ ดอกเบี้ยสูงจะลดกระแสเงินสดที่ใช้ถือครองทรัพย์สิน ต่อหนี้ หรือรอขายต่อ เมื่อความคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วลดลง แรงจูงใจในการซื้อเพื่อขายทำกำไรระยะสั้นก็ลดลงตามไปด้วย

พฤติกรรมของผู้ซื้อสะท้อนการเปลี่ยนแปลงนี้อย่างชัดเจน กลุ่มที่ซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไรระยะสั้นเหลือเพียงประมาณ 4% ของตลาด จากเดิม 30–40% ในช่วงหลายปีก่อน ขณะที่ประมาณ 67% ของธุรกรรมมาจากความต้องการอยู่อาศัยจริง และเกือบ 30% เป็นการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า 17

เหตุใดตลาดจึงซบเซา ทั้งที่ราคายังไม่ลดแรง?

สถานการณ์ในไตรมาส 2 ควรถูกมองว่าเป็นการปรับฐานด้าน สภาพคล่องและความสามารถในการหาเงินทุน มากกว่าจะเป็นการล่มสลายพร้อมกันของทุกพื้นที่หรือทุกเซกเมนต์

กลไกของการชะลอตัวเกิดขึ้นเป็นลำดับดังนี้

1. ดอกเบี้ยสูงขึ้น ลดความสามารถในการกู้และเพิ่มภาระการผ่อนชำระ
2. ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงชะลอการตัดสินใจ เพราะราคายังสูง ขณะที่ต้นทุนกู้ยืมในอนาคตคาดการณ์ได้ยาก
3. นักลงทุนระยะสั้นถอนตัว เมื่อไม่มั่นใจว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
4. ยอดขายช้าลง ทำให้สินค้าคงค้างเพิ่มและผู้ประกอบการเผชิญแรงกดดันด้านกระแสเงินสด
5. ผู้ขายต้องเพิ่มส่วนลดหรือปรับราคา โดยเฉพาะโครงการที่สภาพคล่องต่ำหรือเคยปรับขึ้นแรง

ด้วยเหตุนี้ ราคาประกาศขายอาจลดลงเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ แต่จำนวนธุรกรรมกลับลดลงมากกว่าหลายเท่า ตลาดกำลังเปลี่ยนจากช่วงที่ให้ความสำคัญกับความคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้น ไปสู่ช่วงที่ผู้ซื้อพิจารณาสถานะทางกฎหมาย ความเหมาะสมต่อการอยู่อาศัย ศักยภาพการปล่อยเช่า และต้นทุนเงินทุนอย่างละเอียดมากขึ้น 1317

เหตุใดจึงมีข้อเสนอห้ามการปั่นตลาดอสังหาริมทรัพย์?

ในตลาดที่ข้อมูลธุรกรรมยังกระจัดกระจายและสภาพคล่องต่ำ สัญญาณเท็จเกี่ยวกับราคา หรือความต้องการซื้อขาย สามารถมีอิทธิพลอย่างมากต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อ นี่เป็นเหตุผลที่สมาชิกสภาแห่งชาติเวียดนามเสนอให้แก้ไขกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดและจัดให้พฤติกรรมปั่นตลาดเป็นหนึ่งในพฤติกรรมต้องห้ามอย่างชัดเจน 3233

พฤติกรรมที่ถูกหยิบยกขึ้นมาในการอภิปราย ได้แก่

• สร้างธุรกรรมเท็จหรือธุรกรรมวนรอบเพื่อสร้างระดับราคาเทียม
• สมคบกันซื้อขายเพื่อดันราคาให้สูงขึ้น
• สร้างภาวะขาดแคลนเทียมหรือส่งสัญญาณเท็จเกี่ยวกับอุปทานและอุปสงค์
• ใช้ข้อมูลเท็จเกี่ยวกับผังเมือง โครงการ หรือราคาเพื่อสร้างกระแสเก็งกำไร
• ให้ข้อมูลที่ทำให้เข้าใจผิด จนผู้ซื้อยอมตัดสินใจซื้อในราคาที่ถูกปั่นสูงเกินจริง 343541

ข้อเสนอนี้ถูกนำไปเปรียบเทียบกับแนวทางที่กฎหมายตลาดหลักทรัพย์ใช้จัดการการสร้างตลาดเทียมหรือการปั่นราคาหุ้น โดยนักกฎหมายบางรายเห็นว่า กรณีร้ายแรงควรมีกลไกลงโทษที่เข้มแข็งเพียงพอ และอาจพิจารณาความรับผิดทางอาญา อย่างไรก็ตาม การบังคับใช้จริงจะขึ้นอยู่กับเนื้อหาของกฎหมายที่ผ่านการอนุมัติและกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง 4247

ประเด็นสำคัญคือ ข้อเสนอนี้มีเป้าหมายเพื่อแยกให้ชัดระหว่าง การลงทุนที่ถูกกฎหมาย การเก็งกำไรทั่วไป และการปั่นตลาดโดยเจตนา การซื้อทรัพย์สินโดยคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นไม่ได้ถือเป็นการปั่นตลาดโดยอัตโนมัติ ประเด็นทางกฎหมายอยู่ที่ว่ามีการจงใจสร้างธุรกรรม ข้อมูล หรือสัญญาณอุปสงค์–อุปทานเท็จ เพื่อชี้นำตลาดและแสวงหาผลประโยชน์หรือไม่ การแก้ไขกฎหมายยังอยู่ระหว่างการพิจารณา และยังไม่ใช่ความผิดทางอาญาที่มีผลบังคับใช้แล้ว 3239

สรุป: ตลาดกำลังคัดกรองเงินทุน

ไตรมาส 2/2026 แสดงให้เห็นว่า เวียดนามไม่ได้ขาดอุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ แต่ขาดกำลังซื้อที่มากพอและมีต้นทุนต่ำพอจะรองรับอุปทานดังกล่าว ราคาตลาดมือสองในหลายพื้นที่ลดลง โดยเฉพาะคอนโดในฮานอยและที่ดินจัดสรร แต่ระดับราคาในเมืองใหญ่ยังคงสูง ขณะเดียวกัน ดอกเบี้ยหลังหมดช่วงโปรโมชั่น สินค้าคงค้าง และการถอนตัวของเงินเก็งกำไรยังคงกดดันสภาพคล่อง

ตลาดจึงกำลังเข้าสู่ช่วงที่ให้ความสำคัญกับความต้องการอยู่อาศัยจริง สถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน และมูลค่าการใช้งานระยะยาว มากกว่าสัญญาณว่าราคาจะพุ่งขึ้นในระยะสั้น หากกฎเกณฑ์ต่อต้านข้อมูลเท็จและการปั่นตลาดได้รับการออกแบบอย่างชัดเจน ก็อาจช่วยให้กระบวนการกำหนดราคามีความโปร่งใสมากขึ้น แต่ประสิทธิผลที่แท้จริงจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการตรวจพบ พิสูจน์ และลงโทษการกระทำผิด