ราคาบ้านใหม่จีนเดือน ก.ค. ยังร่วง 37 เดือนติด สะท้อนการฟื้นตัวที่ยังไปไม่ถึง

ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยจีนในเดือนกรกฎาคม 2026 ให้ภาพของตลาดที่อาจเริ่มทรงตัวในบางมุม แต่ยังห่างไกลจากการฟื้นตัวที่มั่นคง ราคาบ้านใหม่ลดลง 0.1% จากเดือนมิถุนายน และลดลง 3.2% จากปีก่อน ถือเป็นการลดลงเมื่อเทียบรายปีต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 37 แม้ตัวเลขรายปีจะดีขึ้นเล็กน้อยจากการลดลง 3.3% ในเดือนมิถุนายนก็ตาม

ตัวเลขราคาชี้ว่าแรงกดดันยังไม่จบ

จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติจีน (NBS) ซึ่งติดตามเมืองขนาดใหญ่และขนาดกลาง 70 แห่ง ราคาบ้านใหม่ลดลง 0.1% เมื่อเทียบรายเดือนในเดือนกรกฎาคม เป็นอัตราเดียวกับเดือนมิถุนายน ส่วนการลดลงเมื่อเทียบรายปีชะลอจาก 3.3% เหลือ 3.2%

การลดลงของอัตรารายปีไม่ได้หมายความว่าราคากลับมาเพิ่มขึ้นหรือผู้ซื้อกลับเข้าสู่ตลาดแล้ว เพียงสะท้อนว่าความเร็วของการปรับตัวลงอาจชะลอลงเล็กน้อยเท่านั้น การที่ราคายังคงลดลงต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 37 แสดงให้เห็นว่าตลาดโดยรวมยังอยู่ภายใต้แรงกดดัน

กิจกรรมที่อยู่เบื้องหลังตัวเลขราคาก็อ่อนแอลงเช่นกัน ในช่วง 7 เดือนแรกของปี ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และการเริ่มก่อสร้างโครงการใหม่ ต่างลดลงในอัตราที่เร็วกว่าในช่วงครึ่งปีแรก สะท้อนทั้งความระมัดระวังของผู้ซื้อและการชะลอการลงทุนของผู้พัฒนาโครงการ

เมืองใหญ่หยุดส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างชัดเจน

ก่อนหน้านี้ ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กว่างโจว และเซินเจิ้น ซึ่งจีนจัดเป็นเมืองระดับหนึ่ง เป็นจุดที่ช่วยสร้างความหวังให้ตลาด ในเดือนมิถุนายน ราคาบ้านใหม่ของทั้ง 4 เมืองเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 0.1% จากเดือนก่อน ขณะที่ราคาบ้านมือสองเพิ่มขึ้น 0.3%

แต่แรงส่งดังกล่าวหยุดลงในเดือนกรกฎาคม ราคาบ้านใหม่ของเมืองระดับหนึ่งทั้ง 4 แห่งทรงตัวโดยเฉลี่ยจากเดือนมิถุนายน และยุติการฟื้นตัวต่อเนื่อง 4 เดือน เซี่ยงไฮ้และเซินเจิ้นเพิ่มขึ้น 0.2% ส่วนกว่างโจวเพิ่มขึ้น 0.1% ขณะที่ปักกิ่งลดลง 0.3%

เมื่อดูเป็นรายปี ราคาบ้านใหม่ในเมืองระดับหนึ่งลดลง 1.1% ซึ่งดีกว่าเมืองระดับสอง 31 แห่งที่ลดลง 2.8% และเมืองระดับสาม 35 แห่งที่ลดลง 4.2%

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมยังไม่กว้างพอจะเรียกว่าฟื้นตัว มีเพียง 17 จาก 70 เมืองที่ราคาบ้านใหม่เพิ่มขึ้นจากเดือนก่อน ตัวเลขนี้ชี้ว่าการปรับตัวดีขึ้นยังจำกัดอยู่ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะเมืองที่มีความแข็งแกร่งกว่า และยังไม่ได้กลายเป็นแนวโน้มทั่วประเทศ

ทำไมการฟื้นตัวในเดือนกรกฎาคมจึงแผ่วลง

นักวิเคราะห์ระบุว่าสภาพอากาศรุนแรง ปัจจัยตามฤดูกาล และแรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นการบริโภคที่เริ่มหมดลง ล้วนมีส่วนทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจในเดือนกรกฎาคมอ่อนแรง นอกจากนี้ ฤดูร้อนที่มีฝนตกมากผิดปกติยังเป็นปัจจัยกดดันข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองระดับหนึ่งด้วย

ปัจจัยเหล่านี้อาจอธิบายความอ่อนแอของข้อมูลในเดือนเดียวได้บางส่วน แต่ไม่สามารถอธิบายปัญหาอุปสงค์ที่ดำเนินมานานหลายปีได้ทั้งหมด ความเชื่อมั่นที่ยังต่ำทำให้ครัวเรือนชะลอการซื้อบ้าน ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการก็ระมัดระวังการเปิดโครงการและการก่อสร้างมากขึ้น

ดังนั้น ข้อมูลเดือนกรกฎาคมจึงดูเหมือนบททดสอบอีกครั้งว่า การสนับสนุนจากภาครัฐจะสามารถเปลี่ยนความพยายามชะลอการทรุดตัวให้กลายเป็นอุปสงค์ที่ต่อเนื่องได้หรือไม่ มากกว่าจะเป็นเพียงการสะดุดชั่วคราวของตลาด

ตลาดบ้านเป็นส่วนหนึ่งของปัญหาอุปสงค์ในประเทศ

ความอ่อนแอไม่ได้จำกัดอยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ยอดค้าปลีกของจีนขยายตัวเพียง 0.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนในเดือนกรกฎาคม ลดลงจาก 1.0% ในเดือนมิถุนายน และต่ำกว่าคาดการณ์ 1.5% จากผลสำรวจของ Reuters ขณะที่ผลผลิตภาคอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 4.5% ชะลอลงจาก 5.3% ในเดือนมิถุนายน และต่ำกว่าคาดการณ์ 4.8%

การลงทุนก็อ่อนแอลงเช่นกัน การลงทุนในสินทรัพย์ถาวรในช่วง 7 เดือนแรกลดลง 6.7% เมื่อเทียบรายปี เทียบกับการลดลง 5.7% ในช่วงเดือนมกราคมถึงมิถุนายน

ตัวเลขเหล่านี้อธิบายว่าทำไมปัญหาตลาดบ้านจึงมีความหมายต่อเศรษฐกิจจีนในวงกว้าง ราคาบ้านที่ลดลงและการก่อสร้างที่ซบเซาสามารถกดดันความเชื่อมั่นของครัวเรือน การลงทุนของผู้พัฒนาโครงการ และอุปสงค์ที่เกี่ยวข้องพร้อมกัน ขณะเดียวกัน การบริโภคที่ชะลอลงก็ทำให้เศรษฐกิจทดแทนบทบาทของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ยากขึ้น

เศรษฐกิจแบบ “K-shaped” แบ่งเส้นชัดเจน

นักเศรษฐศาสตร์อธิบายการฟื้นตัวของจีนว่าเป็นเศรษฐกิจแบบ “K-shaped” หรือการฟื้นตัวที่แยกออกเป็นสองทิศทาง ด้านหนึ่งคือกิจกรรมที่เชื่อมโยงกับการส่งออกและการผลิตซึ่งยังมีความทนทานกว่า อีกด้านคือการบริโภคในประเทศ การลงทุนภาคเอกชน และตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังอ่อนแอ

การฟื้นตัวลักษณะนี้ไม่ใช่การฟื้นตัวที่สมดุล การผลิตและการส่งออกที่แข็งแรงขึ้นอาจช่วยพยุงตัวเลขการเติบโต แต่ไม่ได้ทำให้ความเชื่อมั่นของครัวเรือนกลับมาโดยอัตโนมัติ และไม่เพียงพอที่จะทำให้ตลาดบ้านฟื้นตัว ความแตกต่างดังกล่าวยังทำให้จีนพึ่งพาอุปสงค์จากต่างประเทศมากขึ้น ขณะที่ความเสี่ยงด้านการค้ายังคงมีอยู่

นโยบายกำลังถูกทดสอบหนักขึ้น

มาตรการสนับสนุนตลาดบ้านและคำมั่นของทางการดูเหมือนจะช่วยให้การลดลงของราคาบ้านรายปีชะลอลงในบางพื้นที่ โดยเฉพาะเมืองใหญ่ ทางการมองว่าข้อมูลเดือนกรกฎาคมเป็นสัญญาณเพิ่มเติมของการทรงตัว ขณะที่รายงานอีกด้านชี้ว่าอุปสงค์ยังอ่อนเกินกว่าจะนำไปสู่การฟื้นตัวในวงกว้าง ทั้งสองมุมมองสามารถเกิดขึ้นพร้อมกันได้ กล่าวคือ ราคาบางพื้นที่อาจลดลงช้าลง แต่ตลาดพื้นฐานยังเปราะบาง

โจทย์ที่ยากกว่าคือการฟื้นกิจกรรม ไม่ใช่เพียงการประคองราคา ยอดขาย การลงทุน และการเริ่มก่อสร้างที่ลดลงเร็วขึ้นแสดงให้เห็นว่าการทรงตัวยังไม่ได้ทำให้ผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการกลับมามีความเชื่อมั่นอย่างทั่วถึง มาตรการที่ช่วยเพียงชะลอการลดลงของราคาอาจไม่เพียงพอ หากครัวเรือนยังวิตกเกี่ยวกับมูลค่าบ้านในอนาคต รายได้ หรือการส่งมอบโครงการที่อยู่อาศัย

แรงกดดันยิ่งเพิ่มขึ้นจากเศรษฐกิจโดยรวม การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ หรือ GDP ในไตรมาส 2 ชะลอลงเหลือ 4.3% เมื่อเทียบรายปี จาก 5.0% ในไตรมาสแรก และต่ำกว่าคาดการณ์ ขณะที่ยอดค้าปลีกและผลผลิตภาคอุตสาหกรรมในเดือนกรกฎาคมสะท้อนว่าแรงส่งทางเศรษฐกิจยังลดลงต่อเนื่อง

สำหรับรัฐบาลปักกิ่ง ความท้าทายคือการพยุงอุปสงค์และความเชื่อมั่นของครัวเรือน โดยไม่กลับไปพึ่งพารูปแบบการก่อสร้างที่ขับเคลื่อนด้วยหนี้ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของปัญหาความไม่สมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลเดือนกรกฎาคมจึงบอกได้ว่าจีนยังอยู่ในช่วงพยายามรักษาเสถียรภาพ แต่หลักฐานของการฟื้นตัวที่ขับเคลื่อนได้ด้วยตัวเองยังมีจำกัด