ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนยังไม่ฟื้น แม้ราคาบ้านใหม่ลดลงช้าลงเล็กน้อย

ข้อมูลเศรษฐกิจจีนเดือนกรกฎาคมชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเริ่มลดความรุนแรงของการหดตัวลงเล็กน้อยในแง่รายปี แต่ยังไม่มีสัญญาณของการฟื้นตัวในวงกว้าง ราคาบ้านที่อ่อนแอยังคงเกิดขึ้นพร้อมกับยอดขาย การลงทุน และการก่อสร้างที่ลดลงเร็วขึ้น ขณะที่การบริโภคและภาคการผลิตก็ชะลอตัวลงเช่นกัน

ราคาบ้านใหม่ยังลดลงต่อเนื่อง

ราคาบ้านใหม่ใน 70 เมืองที่สำนักงานสถิติแห่งชาติจีนติดตาม ลดลง 0.1% ในเดือนกรกฎาคมเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ตามการคำนวณของ Reuters จากข้อมูลทางการ และลดลง 3.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน แม้การลดลงรายปีจะชะลอลงเล็กน้อยจาก 3.3% ในเดือนมิถุนายน แต่ก็ยังนับเป็นการลดลงติดต่อกันเป็นเดือนที่ 37

ใน 4 เมืองระดับหนึ่งของจีน ได้แก่ ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กว่างโจว และเซินเจิ้น ราคาบ้านใหม่เฉลี่ยทรงตัวจากเดือนมิถุนายน การเคลื่อนไหวดังกล่าวยุติช่วงที่ราคาปรับดีขึ้นติดต่อกัน 4 เดือน แทนที่จะต่อยอดการฟื้นตัวต่อไป

เมื่อดูทั้ง 70 เมือง มีเพียง 17 เมืองที่ราคาบ้านใหม่ปรับขึ้นจากเดือนก่อน ส่วนเมืองระดับสองและระดับสามยังคงเผชิญแรงกดดันด้านราคา

ความอ่อนแอไม่ได้จำกัดอยู่แค่ราคา

สัญญาณที่น่ากังวลกว่าตัวเลขราคาคือกิจกรรมหลักของตลาดยังถดถอย ในช่วงเดือนมกราคมถึงกรกฎาคม ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ และการเริ่มก่อสร้างโครงการใหม่ ต่างลดลงในอัตราที่เร็วกว่าในช่วงครึ่งปีแรก สะท้อนว่าผู้ซื้อยังไม่มั่นใจ และผู้พัฒนายังคงชะลอการลงทุน

สถานการณ์นี้สวนทางกับความหวังเล็ก ๆ ที่เกิดขึ้นในเดือนมิถุนายน ซึ่งราคาบ้านใหม่และบ้านมือสองในเมืองระดับหนึ่งเพิ่มขึ้น 0.1% และ 0.3% ตามลำดับ แม้กิจกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะเริ่มอ่อนแรงอยู่แล้ว

เศรษฐกิจจีนกำลังฟื้นตัวแบบไม่ทั่วถึง

แรงกดดันจากภาคอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นพร้อมกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจในวงกว้าง ยอดค้าปลีกซึ่งเป็นตัวชี้วัดการบริโภค เพิ่มขึ้นเพียง 0.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนในเดือนกรกฎาคม ขณะที่ผลผลิตภาคอุตสาหกรรมขยายตัว 4.5% ชะลอลงจาก 5.3% ในเดือนมิถุนายน และต่ำกว่าคาดการณ์ที่ 4.8%

นักวิเคราะห์มองว่าสภาพอากาศรุนแรงและปัจจัยตามฤดูกาลมีส่วนทำให้ตัวเลขเดือนกรกฎาคมอ่อนแอลง รวมถึงแรงส่งจากนโยบายกระตุ้นการบริโภคที่เริ่มลดลง อย่างไรก็ตาม ปัญหาเชิงโครงสร้างที่สำคัญกว่าคืออุปสงค์ภายในประเทศที่ยังซบเซา

ภาพดังกล่าวมักถูกอธิบายว่าเป็นการฟื้นตัวรูปตัว K หรือ “K-shaped recovery” โดยกิจกรรมที่เชื่อมโยงกับการส่งออกและภาคการผลิตยังค่อนข้างทนทาน ขณะที่การบริโภคของครัวเรือน การลงทุนภาคเอกชน และตลาดที่อยู่อาศัยยังอ่อนแรง ความไม่สมดุลนี้ทำให้การเติบโตพึ่งพาอุปสงค์จากต่างประเทศมากกว่าการฟื้นตัวที่ขับเคลื่อนด้วยเศรษฐกิจภายในประเทศอย่างยั่งยืน

นโยบายช่วยชะลอการลดลง แต่ยังเรียกความเชื่อมั่นกลับมาไม่ได้

มาตรการที่ผ่านมา เช่น การผ่อนคลายข้อจำกัดด้านที่อยู่อาศัย การลดต้นทุนทางการเงิน และคำมั่นของทางการที่จะรักษาเสถียรภาพตลาด ดูเหมือนจะช่วยชะลอการลดลงของราคาในบางส่วน แต่ยังไม่สามารถทำให้ผู้ซื้อกลับมาเชื่อมั่นหรือหยุดการถดถอยของกิจกรรมหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้

ดังนั้น หลักฐานที่มีอยู่จึงสนับสนุนมุมมองว่า ตลาดกำลัง “ทรงตัวที่ระดับต่ำ” มากกว่าจะกำลังฟื้นตัวอย่างกว้างขวาง ความท้าทายยิ่งเพิ่มขึ้นหลังผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศของจีนขยายตัว 4.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนในไตรมาส 2 ชะลอลงจาก 5.0% ในไตรมาสแรกและต่ำกว่าที่ตลาดคาดการณ์

แรงกดดันต่อผู้กำหนดนโยบายจึงอยู่ที่การออกมาตรการกระตุ้นด้านอุปสงค์ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะการฟื้นความเชื่อมั่นของครัวเรือนและการบริโภค ตลอดจนการจัดการปัญหาอุปทานที่อยู่อาศัยล้นตลาดและโครงการก่อสร้างที่ยังไม่แล้วเสร็จ ขณะเดียวกันก็ต้องหลีกเลี่ยงการกลับไปพึ่งพาการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ขับเคลื่อนด้วยหนี้อีกครั้ง

เมื่ออุปสงค์ในประเทศยังอ่อนแอ เศรษฐกิจจีนก็มีแนวโน้มเผชิญความเสี่ยงจากการค้าและอุปสงค์ภายนอกมากขึ้นด้วย