Vietnams andrahandsmarknad för bostäder pressas: Priserna sjunker, men bostäderna är fortfarande dyra

Vietnams andrahandsmarknad för bostäder gick in i en tydligare korrigeringsfas under andra kvartalet 2026. Priserna på lägenheter och tomter sjönk i flera områden jämfört med kvartalet före, men nedgången räckte inte för att göra bostäderna lättillgängliga för de flesta köpare. Den kraftigaste förändringen syntes i stället i omsättningen: köparna blev försiktigare, kortsiktiga investerare drog sig tillbaka och dyrare lån gjorde det svårare att behålla eller sälja vidare fastigheter. 134

Priserna sjunker – men marknaden blir inte billig

Enligt rapporter som återger Vietnams byggministerium sjönk priserna på lägenheter i andrahandsmarknaden i flera provinser och städer under andra kvartalet jämfört med första kvartalet 2026. I Hanoi noterade CBRE ett genomsnittligt andrahandspris på omkring 60 miljoner vietnamesiska dong per kvadratmeter, ned nästan 3 procent från kvartalet före. Det var första gången sedan slutet av 2022 som den här delmarknaden i Hanoi visade en kvartalsvis nedgång. I vissa projekt uppgick de lokala prisjusteringarna till omkring 5–12 procent. 1112

Även marknaden för tomter i utvecklingsprojekt pressades efter en lång period av prisuppgångar. Det nationella genomsnittet sjönk med cirka 2–3 procent, eller omkring 2,5 procent jämfört med första kvartalet. Nedgången var tydligare i områden som tidigare hade stigit kraftigt. 4

Siffrorna ska dock inte tolkas som att priserna föll lika mycket över hela landet. Skillnaderna mellan regioner och projekt är stora och påverkas bland annat av juridisk status, läge, kvalitet och hur statistiken har sammanställts. Vissa rapporter anger ett genomsnittligt lägenhetspris på cirka 123 miljoner dong per kvadratmeter i Hanoi, 108 miljoner i Ho Chi Minh-staden och 69 miljoner i provinsen Hung Yen. Samtidigt anger CBRE omkring 60 miljoner dong per kvadratmeter för Hanois andrahandslägenheter. Skillnaden tyder på att uppgifterna bygger på olika urval, geografiska områden eller segment och därför inte bör jämföras som om de vore samma mått. 1811

Den gemensamma bilden är ändå tydlig: Hanoi och Ho Chi Minh-staden tillhör fortfarande Vietnams dyraste bostadsmarknader, även om priserna i andrahandssegmentet har svalnat. 13

Omsättningen faller snabbare än priserna

Det är i handeln som avmattningen märks tydligast. I Hanoi ska antalet transaktioner med lägenheter i andrahandsmarknaden ha minskat med 61 procent jämfört med samma kvartal året före. Totalt registrerades omkring 9 100 fastighetsöverlåtelser i Hanoi under andra kvartalet, en minskning med 18 procent från föregående kvartal och 64 procent från samma period 2025. 7

Sammanställd statistik från landets provinser och städer visar att drygt 100 005 fastighetsaffärer slutfördes i hela Vietnam under kvartalet. Det motsvarade 71,5 procent av nivån under första kvartalet och 63,7 procent av nivån ett år tidigare. Lägenheter och småhus stod för 26 567 affärer, medan tomter stod för 73 438. Tomttransaktionerna föll med 32,6 procent från kvartalet före. 55

Statistiken bygger dock på olika definitioner. Forskningsinstitutet VARS IRE redovisade omkring 23 600 affärer på primärmarknaden, medan provinsstatistiken omfattar transaktioner över flera segment och bostadstyper. Siffrorna ska därför inte summeras eller användas som ersättning för varandra. 105155

Stort utbud möter försiktigare efterfrågan

Marknaden måste samtidigt absorbera ett betydande nytt utbud. Nästan 34 000 bostadsobjekt lanserades under andra kvartalet, omkring 10 procent färre än kvartalet före och 8 procent färre än under samma period 2025. Trots nedgången från ett kvartal till nästa uppgick det samlade utbudet under årets första sex månader till omkring 98 000 objekt, en ökning på cirka 50 procent jämfört med samma period året före. 101351

VARS IRE registrerade ungefär 23 600 primärmarknadsaffärer under andra kvartalet. Det motsvarade en absorptionsgrad på cirka 41 procent, sex procentenheter lägre än kvartalet före. Skillnaden mellan antalet lanserade objekt och antalet sålda objekt ökar därmed, vilket riskerar att bygga upp lager och belasta utvecklarnas kassaflöden. 10

Det nya utbudet är dessutom kraftigt koncentrerat till dyrare bostäder. Lägenheter utgjorde omkring 74,7 procent av de nyöppnade objekten. Av lägenhetsutbudet stod lyx- och superlyxsegmenten för cirka 45 procent, högprissegmentet för 37 procent och mellansegmentet för endast 18 procent. Det förklarar varför ett större utbud inte automatiskt innebär bättre möjligheter för vanliga bostadsköpare. 53

Byggministeriet uppger att 1 735 kommersiella bostadsprojekt pågår i hela landet, med en sammanlagd omfattning på omkring 878 589 bostäder eller tomter. Det visar att den potentiella tillgången fortfarande är stor, samtidigt som den effektiva efterfrågan begränsas av höga priser och dyra lån. 49

Räntorna pressar både hushåll och investerare

Finansieringskostnaden blev en av de viktigaste bromsarna under kvartalet. En undersökning av tio banker visade att annonserade introduktionsräntor för bolån vanligtvis låg på 8,5–11 procent per år, men att de ofta bara var bundna under 6–12 månader. Därefter beräknas räntan utifrån en bas- eller referensränta plus ett påslag på omkring 3,3–3,5 procent. Den faktiska kostnaden kan då stiga till ungefär 13–15 procent per år. Under första halvåret kunde vissa rörliga lån nå 16 procent. 48

Den här räntekonstruktionen gör det svårt för hushåll att förutse sina långsiktiga boendekostnader. För investerare med hög belåning minskar det samtidigt det kassaflöde som kan användas för att behålla en fastighet, refinansiera lån eller vänta på ett bättre försäljningstillfälle. När förväntningarna på snabba prisökningar försvagas minskar också incitamentet att köpa för kortsiktig vidareförsäljning.

Förändringen syns i köparnas beteende. Andelen lägenhetsköp för kortsiktig spekulation har sjunkit till omkring 4 procent, från 30–40 procent under tidigare år. Cirka 67 procent av affärerna uppges drivas av ett faktiskt bostadsbehov, medan närmare 30 procent är kopplade till investeringar för uthyrning. 17

Varför faller marknaden när priserna inte rasar?

Utvecklingen under andra kvartalet kan bäst beskrivas som en korrigering av likviditet och finansiering, snarare än en bred kollaps i alla regioner och segment.

Förloppet ser i huvudsak ut så här:

1. Höga räntor minskar hushållens låneutrymme och ökar skuldbetalningarna.
2. Bostadsköpare skjuter upp besluten eftersom priserna fortfarande är höga och framtida räntekostnader svåra att förutse.
3. Kortsiktiga investerare lämnar marknaden när snabba prisuppgångar inte längre framstår som säkra.
4. Försäljningstakten bromsar, lagren växer och utvecklarnas kassaflöden pressas.
5. Säljarna tvingas erbjuda större rabatter eller sänka priserna, särskilt i projekt med låg omsättning eller efter tidigare kraftiga prisökningar.

Det är därför möjligt att listpriserna sjunker med bara några procent samtidigt som antalet affärer faller betydligt mer. Marknaden rör sig från en fas där förväntningar om stigande priser stod i centrum till en fas där köparna granskar juridisk status, faktisk användning, uthyrningsmöjligheter och finansieringskostnader noggrannare. 1317

Därför vill ledamöter förbjuda manipulation av fastighetsmarknaden

När transaktionsdata är splittrad och marknaden har låg omsättning kan falska signaler om priser eller efterfrågan få stort genomslag. Det är bakgrunden till att ledamöter i Vietnams nationalförsamling har föreslagit ändringar i lagen om fastighetsverksamhet. Målet är att tydligare definiera manipulation av fastighetsmarknaden och inkludera den bland förbjudna handlingar. 3233

Bland de beteenden som diskuterats finns:

• skenaffärer eller transaktioner som går runt i cirklar för att skapa en konstgjord prisnivå;
• samordnade köp och försäljningar för att driva upp priserna;
• falska signaler om brist, utbud eller efterfrågan;
• felaktig information om stadsplanering, projekt eller priser för att skapa en konstgjord prisvåg;
• vilseledande uppgifter som får köpare att fatta beslut utifrån uppblåsta priser. 343541

Förslaget har jämförts med reglerna på värdepappersmarknaden, där transaktioner och information som skapar en falsk marknad kan klassas som manipulation. Vissa ledamöter anser att särskilt allvarliga fall behöver mötas av kraftfulla sanktioner och att straffrättsligt ansvar kan behöva övervägas. Den konkreta tillämpningen beror dock på vilken lagtext som antas och på tillhörande sanktionsregler. 4247

En central fråga är att skilja mellan lagliga investeringar, normal spekulation och avsiktlig manipulation. Att köpa en bostad eller tomt i hopp om stigande priser är inte automatiskt manipulation. Den juridiska gränsen handlar om huruvida någon medvetet skapar falska transaktioner, falsk information eller falska signaler om utbud och efterfrågan för att påverka marknaden och tjäna pengar. Ändringarna diskuteras fortfarande och utgör ännu inte ett brott som har trätt i kraft. 3239

Slutsats: kapitalet sållas bort

Andra kvartalet 2026 visar att Vietnams fastighetsmarknad inte främst lider brist på potentiellt utbud, utan på tillräckligt stark och överkomligt finansierad efterfrågan. Andrahandspriserna har sjunkit på många håll, särskilt för lägenheter i Hanoi och tomter, men prisnivåerna i de största städerna är fortfarande höga. Samtidigt fortsätter räntorna efter introduktionsperioderna, stora lager och det minskade spekulativa kapitalet att pressa omsättningen.

Marknaden går därför mot en fas där verkligt bostadsbehov, tydlig juridisk status och långsiktigt bruksvärde väger tyngre än kortsiktiga prisförväntningar. Om reglerna mot vilseledande information och manipulation utformas tillräckligt tydligt kan de bidra till en mer transparent prisbildning. Den praktiska effekten kommer dock att bero på myndigheternas möjlighet att upptäcka, bevisa och ingripa mot överträdelser.