Цены на вторичное жильё во Вьетнаме пошли вниз — вместе с ликвидностью

Вьетнамский рынок недвижимости во II квартале 2026 года вошёл в более заметную фазу коррекции. На вторичном рынке в ряде регионов подешевели квартиры и земельные участки, однако главным изменением стало не падение цен, а резкое ухудшение ликвидности: покупатели заняли выжидательную позицию, краткосрочные инвесторы начали уходить, а дорогие кредиты осложнили удержание объектов. 134

Цены снижаются, но рынок не превращается в дешёвый

По данным, опубликованным со ссылкой на Министерство строительства Вьетнама, во II квартале цены на вторичные квартиры во многих населённых пунктах снизились по сравнению с I кварталом 2026 года. В Ханое, по оценке CBRE, средняя цена на вторичном рынке составила около 60 млн донгов за кв. м, что почти на 3% ниже, чем кварталом ранее. Это первое квартальное снижение в данном сегменте с конца 2022 года. В отдельных жилых комплексах корректировка достигала 5–12%. 1112

Земельные участки в проектах также оказались под давлением после длительного периода роста. В среднем по стране их цены снизились примерно на 2–3%, или на около 2,5% за квартал; сильнее всего давление проявилось в районах, где ранее наблюдался перегрев. 4

При этом эти показатели не означают равномерного падения по всей стране. Динамика зависит от региона, юридического статуса проекта, качества объекта и методики подсчёта. В некоторых публикациях приводится средняя цена квартиры около 123 млн донгов за кв. м в Ханое, 108 млн — в Хошимине и 69 млн — в провинции Хынгйен, тогда как CBRE оценивает именно вторичные квартиры в Ханое примерно в 60 млн донгов за кв. м. Разница, вероятно, связана с различными выборками, географическими границами или сегментами рынка, поэтому эти цифры нельзя напрямую сравнивать как один и тот же показатель. 1811

Общий вывод источников совпадает: Ханой и Хошимин остаются одними из самых дорогих рынков страны, несмотря на охлаждение вторичного сегмента. 13

Сделок становится меньше быстрее, чем снижаются цены

Слабость рынка заметнее всего проявилась в объёме операций. В Ханое число сделок с вторичными квартирами во II квартале, по имеющимся данным, упало на 61% год к году. Всего в городе было зарегистрировано около 9 100 сделок по перепродаже недвижимости — на 18% меньше, чем в I квартале, и на 64% меньше, чем годом ранее. 7

Согласно сводным данным регионов, по всей стране во II квартале состоялось более 100 005 успешных сделок с недвижимостью. Это 71,5% от уровня предыдущего квартала и 63,7% от показателя годом ранее. На квартиры и индивидуальные дома пришлось 26 567 сделок, на земельные участки — 73 438; число операций с участками за квартал снизилось на 32,6%. 55

Эти данные нельзя смешивать со статистикой первичного рынка. Институт исследований рынка недвижимости при Ассоциации риелторов Вьетнама (VARS IRE) насчитал около 23 600 первичных сделок во II квартале, тогда как региональная статистика охватывает совокупные операции по разным сегментам и типам объектов. Поэтому одни показатели не следует складывать с другими или использовать как взаимозаменяемые. 105155

Предложение растёт, но покупательский спрос не успевает

Параллельно рынок должен поглотить значительный объём нового предложения. Во II квартале на продажу было выведено почти 34 000 жилых объектов — примерно на 10% меньше, чем кварталом ранее, и на 8% меньше, чем год назад. Но совокупный объём предложения за первое полугодие достиг около 98 000 объектов, увеличившись примерно на 50% в годовом выражении. 101351

VARS IRE зафиксировал около 23 600 первичных сделок, что соответствует уровню поглощения примерно 41% — на 6 процентных пунктов ниже, чем в предыдущем квартале. Так образовался заметный разрыв между количеством выставленных объектов и реальным спросом. 10

Новая экспозиция при этом преимущественно относится к дорогим сегментам. Квартиры составляли около 74,7% всего нового предложения во II квартале. Среди них примерно 45% приходилось на элитные и сверхэлитные проекты, 37% — на объекты высокого класса и лишь 18% — на жильё среднего сегмента. Такая структура объясняет, почему рост предложения не означает автоматического улучшения доступности для большинства покупателей, приобретающих жильё для собственного проживания. 53

По данным Министерства строительства, в стране реализуется 1 735 проектов коммерческого жилья общей ёмкостью около 878 589 квартир, домов и земельных участков. Потенциальное предложение остаётся большим, но эффективный спрос ограничивают цены и условия кредитования. 49

Высокие ставки давят и на покупателей, и на инвесторов

Одним из главных препятствий во II квартале стала стоимость заёмных средств. Опрос десяти банков показал, что льготные ставки по жилищным кредитам обычно составляют 8,5–11% годовых, но фиксируются лишь на 6–12 месяцев. После завершения льготного периода ставка рассчитывается на основе базового или референтного показателя с добавлением маржи примерно 3,3–3,5%. В результате фактическая ставка по кредиту может вырасти до 13–15% годовых, а по отдельным плавающим кредитам в первой половине года доходила до 16%. 48

Такая структура ставок усложняет расчёт долгосрочных расходов. Для инвестора, использующего кредитное плечо, дорогой долг уменьшает денежный поток, который можно направить на обслуживание кредита, рефинансирование или удержание объекта до перепродажи. Когда ожидания быстрого роста цен ослабевают, сокращается и стимул покупать недвижимость на короткий срок.

Изменение поведения покупателей отражается в структуре сделок. Доля приобретений квартир для краткосрочной спекуляции сократилась примерно до 4% против 30–40% в прежние годы. Около 67% сделок связано с реальной жилищной потребностью, ещё почти 30% — с инвестициями для последующей сдачи в аренду. 17

Почему рынок слабеет, хотя цены пока не обвалились?

Ситуацию II квартала правильнее описывать как коррекцию ликвидности и доступности финансирования, а не как повсеместный обвал всех регионов и сегментов.

Механизм выглядит следующим образом:

1. Высокие ставки снижают доступность кредитов и увеличивают ежемесячную долговую нагрузку.
2. Покупатели для собственного проживания откладывают решение, поскольку цены остаются высокими, а будущие платежи трудно прогнозировать.
3. Краткосрочные инвесторы уходят, когда быстрый рост стоимости перестаёт казаться гарантированным.
4. Продажи замедляются, запасы непроданных объектов растут, а девелопастеры сталкиваются с давлением на денежный поток.
5. Продавцы увеличивают скидки или корректируют цены, особенно по проектам с низкой ликвидностью и объектам, ранее пережившим резкий рост.

Поэтому цены в объявлениях могут снизиться всего на несколько процентов, тогда как число сделок падает гораздо сильнее. Рынок переходит от логики «купить на ожидании роста» к более тщательной оценке юридической чистоты, пригодности объекта для проживания, перспектив аренды и стоимости капитала. 1317

Зачем предлагают запретить манипулирование рынком недвижимости?

В условиях разрозненной статистики и низкой ликвидности ложные сигналы о ценах или спросе способны заметно влиять на решения покупателей. Поэтому депутаты Национального собрания предлагают дополнить Закон о деятельности в сфере недвижимости нормами, которые чётко определят манипулирование рынком и отнесут его к запрещённым действиям. 3233

В ходе обсуждения упоминались, в частности, следующие практики:

• фиктивные или круговые сделки, создающие искусственный уровень цен;
• сговор покупателей и продавцов для повышения стоимости;
• создание искусственного дефицита или ложных сигналов о спросе и предложении;
• распространение недостоверных сведений о планировке территорий, проектах или ценах для создания «волны» спроса;
• передача вводящей в заблуждение информации, из-за которой покупатели принимают решение по завышенной цене. 343541

Предлагаемый подход сравнивают с регулированием манипулирования на фондовом рынке. Некоторые депутаты считают, что за особо тяжёлые нарушения нужны действенные санкции, вплоть до рассмотрения вопроса об уголовной ответственности. Однако конкретный порядок будет зависеть от окончательной редакции закона и связанных с ним норм. 4247

Ключевая задача — отделить законные инвестиции, обычную спекуляцию и умышленное манипулирование. Само по себе приобретение объекта в надежде на рост цены не является манипуляцией. Правовой вопрос возникает тогда, когда кто-то намеренно создаёт фиктивные сделки, ложную информацию или искусственные сигналы спроса и предложения, чтобы направить рынок в нужную сторону и получить прибыль. Поправки пока обсуждаются и ещё не стали действующей нормой, устанавливающей отдельный состав преступления. 3239

Рынок отсеивает спекулятивный капитал

Итоги II квартала 2026 года показывают: во Вьетнаме сохраняется большой потенциальный объём предложения, но не хватает достаточно сильного и доступного спроса, чтобы его поглотить. Цены на вторичном рынке во многих местах снизились, особенно на квартиры в Ханое и земельные участки, однако общий уровень цен в крупнейших городах остаётся высоким. Одновременно повышенные ставки после льготного периода, запасы непроданных объектов и уход спекулятивного капитала продолжают давить на ликвидность.

Рынок вступает в фазу, где большее значение имеют реальная жилищная потребность, прозрачный юридический статус и долгосрочная полезность объекта, а не обещания быстрого роста. Чёткие нормы против ложной информации и манипулирования могут повысить прозрачность формирования цен, но их практический эффект будет зависеть от того, насколько эффективно регуляторы смогут выявлять, доказывать и пресекать нарушения.