Жильё в Китае дешевеет 37-й месяц подряд: почему восстановление рынка всё ещё не началось

Июльская статистика показывает, что рынок жилья Китая лишь немного замедлил падение в годовом выражении, но не перешёл к устойчивому восстановлению. Цены на новые дома снизились на 0,1% по сравнению с июнем и на 3,2% по сравнению с июлем прошлого года. Это уже 37-й месяц подряд, когда цены показывают годовое снижение. Незначительное улучшение по сравнению с июньским падением на 3,3% оказалось недостаточным на фоне ухудшения продаж, инвестиций и строительной активности.

Главные цифры говорят скорее о затяжном спаде, чем о развороте

По данным Национального бюро статистики Китая, охватывающим 70 крупных и средних городов, цены на новые дома в июле снизились на 0,1% в месячном выражении. Темп падения не изменился по сравнению с июнем, а годовое снижение сократилось лишь с 3,3% до 3,2%.

Это важное различие. Более медленное годовое падение может свидетельствовать о постепенном ослаблении негативной динамики, но само по себе не означает ни роста цен, ни возвращения покупателей. Июльские показатели говорят о рынке, который по-прежнему испытывает давление: годовая серия снижений достигла 37 месяцев.

Слабость проявилась и в показателях активности, лежащих за ценовой статистикой. За первые семь месяцев года продажи жилья, инвестиции в недвижимость и объём новых строительных проектов снижались быстрее, чем в январе—июне. Это указывает на сохраняющуюся осторожность и покупателей, и девелоперов.

Крупнейшие города больше не дают уверенного сигнала на восстановление

Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь в последние месяцы были главным источником осторожного оптимизма. В июне цены на новые дома в этих четырёх городах в среднем выросли на 0,1% за месяц, а цены на вторичное жильё — на 0,3%.

В июле импульс иссяк: цены на новые дома в городах первой категории в среднем не изменились по сравнению с июнем, завершив четырёхмесячное восстановление. В Шанхае и Шэньчжэне они выросли на 0,2%, в Гуанчжоу — на 0,1%, тогда как в Пекине снизились на 0,3%.

Годовая динамика в крупнейших городах выглядела лучше, чем в остальных сегментах, но оставалась неоднородной. Цены на новые дома в четырёх городах первой категории снизились на 1,1% за год. В 31 городе второй категории падение составило 2,8%, а в 35 городах третьей категории — 4,2%.

Рост за месяц был зафиксирован лишь в 17 из 70 городов. Такое ограниченное число положительных результатов подтверждает общий вывод: отдельные улучшения, особенно в наиболее сильных городах, пока не превратились в общенациональное восстановление.

Почему июльский импульс оказался краткосрочным

Аналитики связывают ослабление активности в июле с экстремальной погодой, сезонными факторами и уменьшением эффекта от мер поддержки потребления. Необычно дождливое лето также создало дополнительное препятствие для показателей рынка жилья в городах первой категории.

Эти обстоятельства могут объяснять часть слабости одного месяца, но не устраняют более глубокую проблему спроса. Рынок недвижимости испытывает давление уже несколько лет, а низкая уверенность продолжает удерживать семьи от крупных покупок, а девелоперов — от расширения строительства. Поэтому июльские данные выглядят не столько временной паузой, сколько очередной проверкой того, способны ли меры властей сформировать устойчивый спрос.

Спад на рынке жилья отражает более широкую слабость внутреннего спроса

В июле ухудшились и показатели за пределами недвижимости. Розничные продажи выросли всего на 0,6% в годовом выражении против 1,0% в июне. Результат оказался ниже прогноза в 1,5%, собранного в опросе Reuters. Промышленное производство увеличилось на 4,5%, замедлившись с 5,3% в июне и не дотянув до ожидавшихся 4,8%.

Слабее выглядели и инвестиции: за первые семь месяцев года объём инвестиций в основные фонды сократился на 6,7% против снижения на 5,7% за январь—июнь.

В совокупности эти цифры показывают, почему проблемы недвижимости выходят далеко за пределы строительного сектора. Снижение стоимости жилья и слабое строительство одновременно давят на уверенность домохозяйств, инвестиции девелоперов и связанные с ними отрасли. При этом замедление потребления ограничивает возможности экономики компенсировать прежнюю зависимость от недвижимости.

«К-образное» восстановление проходит по линии внутреннего спроса

Экономисты описывают восстановление китайской экономики как «К-образное»: экспорт и промышленное производство держатся лучше, тогда как внутреннее потребление, частные инвестиции и рынок жилья остаются слабыми.

Это не сбалансированный подъём. Более устойчивое производство и экспорт способны поддерживать общие темпы роста, но сами по себе не возвращают уверенность домохозяйств и не оживляют рынок жилья. Такое расхождение также усиливает зависимость Китая от внешнего спроса в период сохраняющихся торговых рисков.

Что июльские данные означают для властей

Меры поддержки рынка жилья и официальные обещания, по всей видимости, помогли сократить темпы годового падения цен — прежде всего в крупнейших городах. Официальные комментарии назвали июльские показатели новым свидетельством стабилизации, тогда как другие оценки подчеркнули, что спрос остаётся слишком слабым для широкого восстановления. Эти выводы не противоречат друг другу: падение цен может замедляться в отдельных сегментах, а сам рынок при этом оставаться хрупким.

Главное испытание — не только цены, но и реальная активность. Ускорившееся снижение продаж, инвестиций и числа новых строек показывает, что стабилизация пока не вернула уверенность всему сектору недвижимости. Простого замедления падения цен может оказаться недостаточно, если семьи по-прежнему опасаются дальнейшего снижения стоимости жилья, ухудшения доходов или задержек с завершением уже начатых проектов.

Макроэкономический фон усиливает давление. Во втором квартале рост ВВП замедлился до 4,3% в годовом выражении против 5,0% в первом квартале и оказался ниже ожиданий. Июльские данные по розничным продажам и промышленности указали на дальнейшую потерю импульса.

Перед Пекином стоит сложная задача: поддержать спрос и уверенность домохозяйств, не возвращаясь при этом к прежней модели роста за счёт закредитованного строительства, которая и привела к дисбалансу на рынке недвижимости. Июльская статистика показывает, что ближайшая цель властей по-прежнему состоит в стабилизации. Но убедительных признаков самоподдерживающегося восстановления рынка жилья пока нет.