Ипотека в Гонконге: текущие ставки, потолок 3,25% и разница между H- и P-планами

При расчёте платежа по гонконгской ипотеке легко перепутать четыре разных вещи: рекламную ставку банка, формулу H-плана, формулу P-плана и «потолок» ставки. По открытым таблицам сравнения на начало мая 2026 года у многих новых ипотечных программ фигурирует 3,25% годовых — как эффективная ставка или как максимальная ставка по договору. Но если считать H-план напрямую как HIBOR плюс банковская маржа, номинальная ставка по некоторым предложениям получается выше 3,25%.

Коротко: где сейчас ориентир по ставке

Что сравниваем	Что видно в открытых данных	Как это читать
Основной потолок или эффективная ставка	около 3,25% годовых	Таблицы Property.hk и Invest101 показывают у ряда банков новые ипотечные планы с эффективной ставкой или потолком 3,25%.
H-планы по формуле HIBOR + маржа	около 3,742–3,942% годовых	28Hse приводит примеры при H = 2,442%: H + 1,30%, H + 1,40% и H + 1,50% дают ипотечные ставки примерно от 3,742% до 3,942%.
P-планы	часто выходят на 3,25%, но не всегда	У HSBC prime rate в гонконгских долларах указан на уровне 5,00%; в таблицах встречаются формулы P − 1,75% при P = 5,00% и P − 2% при P = 5,25%, что даёт около 3,25%.
Итоговая ставка по заявке	может отличаться от строки в таблице	28Hse отдельно предупреждает: данные справочные, окончательные условия зависят от последней политики банка и финального одобрения клиента.

Практический вывод такой: 3,25% годовых — разумная отправная точка для грубой оценки платежа в начале мая 2026 года. Но перед подачей заявки стоит разложить предложение на части: HIBOR или P, маржа или скидка, потолок ставки, денежный бонус и штрафной период.

Как работает H-ипотека: HIBOR плюс маржа

H-план в Гонконге обычно записывается как «H + банковская маржа», где H — HIBOR, то есть ставка межбанковского кредитования в гонконгских долларах. В открытых таблицах у многих новых ипотечных программ указана формула H + 1,30%.

Гонконгская ассоциация банков публикует HIBOR ежедневно. На 30 апреля 2026 года в 11:15 по гонконгскому времени одномесячный HIBOR составлял 2,44238%. Если просто прибавить к нему 1,30 процентного пункта, получится около 3,74238% годовых до применения возможного потолка; это совпадает с примером 28Hse, где при H = 2,442% и формуле H + 1,30% указана ипотечная ставка 3,742%.

Поэтому H-план нельзя оценивать только по одному слову «HIBOR». В таблице Invest101 у ряда банков одновременно указаны H + 1,30% и потолок 3,25%. Перед выбором такого кредита нужно уточнить минимум три пункта: какой срок HIBOR берётся в расчёт, какова банковская маржа и как именно в договоре применяется потолок ставки.

Как работает P-ипотека: prime rate минус скидка

P-план считается иначе: банк берёт свою prime rate — базовую ставку для кредитования — и вычитает из неё согласованную скидку. У HSBC на публичной странице указана текущая prime rate в гонконгских долларах 5,00%.

Если банк использует P = 5,00% и формулу P − 1,75%, результат будет около 3,25%. Такой вариант встречается в данных Property.hk. В Invest101 также есть банки с P = 5,25% и формулой P − 2%, что также выводит ставку к 3,25%.

Но P-план не означает автоматически 3,25%. Например, 28Hse приводит для China Construction Bank один P-план с P = 5,25% и формулой P − 1%, где ипотечная ставка указана как 4,25%. Поэтому вопрос «какая ставка по P-ипотеке?» лучше заменить более точными: какой P использует банк, какая скидка применяется, когда обновлены условия и что будет записано в финальном одобрении.

Можно ли считать платежи по 3,25%

Для первичной оценки покупки жилья или рефинансирования 3,25% годовых выглядит полезным ориентиром: сразу несколько открытых таблиц в конце апреля — начале мая 2026 года показывали у ряда банков эффективную ставку или потолок на этом уровне.

Но для более осторожного расчёта лучше подготовить как минимум два сценария:

• H-сценарий: взять актуальный HIBOR, банковскую маржу и потолок ставки, если он предусмотрен договором.
• P-сценарий: использовать prime rate конкретного банка и его скидку — например P − 1,75%, P − 2% или другую формулу из предложения.

Также не стоит считать 3,25% неизменной величиной. HIBOR публикуется Гонконгской ассоциацией банков ежедневно, а страница HSBC по prime rate содержит историю последних изменений, то есть базовые ориентиры для ипотеки могут обновляться вместе с рынком и банковской ценовой политикой.

Что уточнить в банке до подачи заявки

Перед сравнением ипотечных предложений полезно пройтись по короткому чек-листу:

• Формула H-плана: какой HIBOR используется — одномесячный, трёхмесячный или другой; какая банковская маржа; есть ли потолок ставки.
• Формула P-плана: какой prime rate берёт банк и какая скидка применяется — P − 1,75%, P − 2% или иной вариант.
• Потолок ставки: 3,25% — это фактическая ставка, договорный потолок или только справочная строка в сравнительной таблице.
• Денежный бонус: Property.hk, 28Hse и Invest101 указывают в таблицах денежный бонус или соответствующее поле; он влияет на общую привлекательность условий.
• Штрафной период: в таблицах также указан период, в течение которого досрочное погашение или рефинансирование может привести к штрафам.
• Дата обновления и финальное одобрение: 28Hse подчёркивает, что опубликованные условия носят справочный характер и зависят от актуальной политики банка и окончательного решения по клиенту.

Итог: на начало мая 2026 года 3,25% годовых можно считать главным ориентиром по потолку или эффективной ставке для многих новых жилищных ипотек в Гонконге. Но реальный платёж определяют не только эти цифры: важны формула H или P, условия потолка, денежный бонус, штрафной период и финальное решение банка.