Imóveis usados no Vietnã ficam mais baratos no 2º trimestre, mas juros travam as vendas

O mercado imobiliário secundário do Vietnã entrou em uma fase mais clara de ajuste no 2º trimestre de 2026. Os preços de apartamentos e terrenos recuaram em várias regiões, mas a queda ainda não foi suficiente para transformar a moradia em um bem acessível. A mudança mais forte apareceu na liquidez: compradores adiaram decisões, investidores de curto prazo saíram do mercado e o custo do financiamento tornou mais difícil manter os imóveis. 134

Preços recuam, mas o mercado ainda está longe de ser barato

Relatórios citados a partir de dados do Ministério da Construção apontam queda nos preços de apartamentos usados em várias localidades entre o primeiro e o segundo trimestre de 2026. Em Hanói, a CBRE registrou preço médio de aproximadamente 60 milhões de dong vietnamitas por m², uma redução de quase 3% no trimestre. Foi a primeira queda trimestral desse segmento desde o fim de 2022; em alguns empreendimentos, os descontos pontuais chegaram a 5%–12%. 1112

Os terrenos em projetos imobiliários também passaram a sofrer pressão depois de um longo período de alta. A média nacional caiu cerca de 2%–3%, ou aproximadamente 2,5% em relação ao trimestre anterior, com maior pressão nas áreas que haviam subido de forma mais intensa. 4

Esses números, porém, não significam uma queda uniforme em todo o país. O preço e o tamanho do ajuste variam conforme a região, a situação jurídica do projeto, a qualidade do imóvel e a metodologia usada em cada levantamento. Alguns relatórios apontam preços médios de apartamentos de cerca de 123 milhões de VND/m² em Hanói, 108 milhões de VND/m² em Ho Chi Minh e 69 milhões de VND/m² em Hung Yen, enquanto a CBRE calcula aproximadamente 60 milhões de VND/m² para apartamentos usados em Hanói. A diferença sugere que os dados podem abranger bases, áreas geográficas ou segmentos distintos e, portanto, não devem ser comparados como se fossem o mesmo indicador. 1811

O ponto comum entre as fontes é que Hanói e Ho Chi Minh continuam entre os mercados mais caros do Vietnã, mesmo com a desaceleração dos preços no segmento secundário. 13

A liquidez caiu mais rápido que os preços

A retração dos negócios foi muito mais expressiva que o ajuste dos valores. Em Hanói, as transações de apartamentos usados no segundo trimestre teriam caído 61% na comparação anual. No total, a cidade registrou cerca de 9.100 transferências imobiliárias, queda de 18% ante o trimestre anterior e de 64% sobre o mesmo período de 2025. 7

Dados compilados pelas localidades indicam que o país teve mais de 100.005 transações imobiliárias concluídas no trimestre, equivalente a 71,5% do volume do primeiro trimestre e a 63,7% do registrado um ano antes. Desse total, 26.567 negócios envolveram apartamentos e casas individuais, enquanto 73.438 foram de terrenos; as transações de terrenos caíram 32,6% em relação ao trimestre anterior. 55

As fontes usam universos estatísticos diferentes. O Instituto de Pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS IRE) contabilizou cerca de 23.600 transações no mercado primário no segundo trimestre, enquanto os dados das localidades incluem negócios de vários segmentos e tipos de imóvel. Por isso, os números não devem ser somados nem usados como substitutos uns dos outros. 105155

A oferta cresceu, mas a demanda não acompanhou

Ao mesmo tempo, o mercado precisou absorver um volume significativo de novos imóveis. Quase 34 mil produtos residenciais foram colocados à venda no segundo trimestre, uma queda de aproximadamente 10% ante o trimestre anterior e de 8% na comparação anual. Apesar da redução trimestral, a oferta acumulada no primeiro semestre chegou a cerca de 98 mil produtos, alta de aproximadamente 50% sobre o mesmo período de 2025. 101351

A VARS IRE registrou cerca de 23.600 transações primárias no trimestre, o que correspondeu a uma taxa de absorção de aproximadamente 41%, seis pontos percentuais abaixo do trimestre anterior. O resultado expôs a distância entre o volume lançado e a quantidade efetivamente absorvida pelo mercado. 10

A nova oferta também ficou concentrada nos segmentos mais caros. Os apartamentos representaram cerca de 74,7% dos lançamentos do trimestre; dentro desse grupo, unidades de luxo e superluxo responderam por aproximadamente 45%, as de alto padrão por 37% e as de padrão médio por apenas 18%. Essa composição ajuda a explicar por que o aumento da oferta não significou maior acesso à moradia para a maioria dos compradores finais. 53

Segundo o Ministério da Construção, havia 1.735 projetos habitacionais comerciais em andamento no país, com cerca de 878.589 casas ou lotes. O número mostra que o estoque potencial continua grande, enquanto a demanda efetiva é limitada pelos preços e pelo crédito. 49

Juros pressionam compradores e investidores

O custo do financiamento foi um dos principais obstáculos do trimestre. Uma pesquisa realizada em dez bancos mostrou que as taxas promocionais para financiamento habitacional variavam normalmente entre 8,5% e 11% ao ano, mas em geral eram fixadas por apenas seis a 12 meses. Depois do período promocional, a taxa passava a ser calculada com base em um índice básico ou de referência, acrescido de uma margem de cerca de 3,3% a 3,5%, elevando o custo efetivo para aproximadamente 13%–15% ao ano. No primeiro semestre, algumas taxas flutuantes chegaram a 16%. 48

Essa estrutura dificulta o planejamento do comprador, que não sabe exatamente quanto pagará depois do período inicial. Para investidores alavancados, os juros elevados reduzem o fluxo de caixa disponível para manter o imóvel, refinanciar a dívida ou esperar uma revenda. Com o enfraquecimento da expectativa de valorização rápida, também diminuiu o incentivo à compra para revenda no curto prazo.

Os dados sobre o comportamento dos compradores refletem essa mudança: quem adquiria apartamentos para especulação de curto prazo representava apenas cerca de 4% do mercado, ante 30%–40% em anos anteriores. Aproximadamente 67% das transações seriam motivadas por necessidade real de moradia e quase 30% por investimento para aluguel. 17

Por que o mercado enfraqueceu sem uma queda profunda dos preços?

O segundo trimestre pode ser entendido como um ajuste de liquidez e capacidade de financiamento, e não como um colapso generalizado de todas as regiões ou segmentos.

A dinâmica ocorreu em cadeia:

1. Juros elevados reduziram a capacidade de tomar crédito e aumentaram o peso das parcelas.
2. Compradores finais adiaram decisões porque os preços continuaram altos e o custo futuro do financiamento ficou incerto.
3. Investidores de curto prazo recuaram diante da menor certeza de ganhos rápidos.
4. O ritmo de vendas diminuiu, elevando os estoques e pressionando o caixa das empresas.
5. Vendedores passaram a oferecer descontos maiores ou rever preços, especialmente em projetos com baixa liquidez ou que haviam subido demais.

Por isso, os preços anunciados podem cair apenas alguns pontos percentuais enquanto o número de transações despenca. O mercado está deixando uma fase dominada pela expectativa de valorização rápida e entrando em outra na qual os compradores analisam com mais cuidado a situação jurídica, a utilidade do imóvel, seu potencial de aluguel e o custo do capital. 1317

Por que parlamentares querem proibir a manipulação imobiliária?

Em um mercado com dados fragmentados e baixa liquidez, sinais falsos sobre preços ou demanda podem influenciar fortemente as decisões dos compradores. Esse é um dos motivos pelos quais parlamentares da Assembleia Nacional do Vietnã propuseram alterar a Lei de Negócios Imobiliários para identificar com clareza e incluir a manipulação de mercado entre as condutas proibidas. 3233

Entre os comportamentos discutidos estão:

• criar transações fictícias ou operações circulares para formar uma referência artificial de preços;
• combinar compras e vendas para elevar os valores;
• fabricar escassez ou sinais falsos de oferta e demanda;
• usar informações incorretas sobre zoneamento, projetos ou preços para criar uma “onda” de valorização;
• divulgar informações enganosas que levem compradores a aceitar preços inflados. 343541

A proposta é comparada ao tratamento dado pela legislação do mercado de capitais a operações que criam um mercado artificial ou manipulam preços. Alguns parlamentares defendem mecanismos de punição suficientemente rigorosos para casos graves, inclusive a possibilidade de responsabilização criminal. A aplicação concreta, porém, dependerá do texto aprovado e das normas de sanção relacionadas. 4247

O objetivo declarado é separar investimento legal, especulação comum e manipulação intencional. Comprar um imóvel esperando que ele se valorize não constitui, por si só, manipulação. A questão jurídica é saber se houve intenção de criar transações, informações ou sinais falsos de oferta e demanda para conduzir o mercado e obter lucro. As alterações ainda estão em discussão e não representam um novo crime já em vigor. 3239

Conclusão: o mercado está filtrando o dinheiro disponível

O segundo trimestre de 2026 mostrou que o Vietnã não sofre com falta de oferta potencial, mas com a ausência de poder de compra suficiente — e de crédito barato — para absorver essa oferta. Os preços de revenda caíram em várias áreas, especialmente nos apartamentos de Hanói e nos terrenos, mas continuam elevados nos grandes centros urbanos. Ao mesmo tempo, as taxas após o período promocional, os estoques e a saída do capital especulativo seguem pressionando a liquidez.

O mercado, portanto, está migrando para uma fase que valoriza mais a demanda real, a segurança jurídica e o uso de longo prazo do imóvel do que os sinais de alta rápida. Se as regras contra informações falsas e manipulação forem redigidas com clareza, elas poderão contribuir para tornar mais transparente a formação dos preços — mas sua eficácia dependerá da capacidade de detectar, comprovar e punir as infrações.