Como a IA está dividindo o mercado de escritórios de Hong Kong em vencedores e perdedores. O que os proprietários podem fazer

O mercado de escritórios comerciais de Hong Kong está se partindo em dois, e a inteligência artificial é um poderoso acelerador desse processo. De acordo com a consultoria imobiliária Knight Frank, o movimento de adoção da IA está forçando as empresas a repensarem seus espaços físicos, direcionando-as para edifícios modernos capazes de suportar uma pesada infraestrutura digital e deixando um estoque cada vez maior de escritórios antigos em um limbo perigoso . Para os proprietários, o recado é claro: o custo da inação está subindo rapidamente.

Um conto de dois mercados

A divergência já é visível nos dados. Em 2025, os escritórios premium Grau A no Central tiveram um aumento anual nos aluguéis de cerca de 3%, um sinal de que o mercado para espaços de primeira linha pode ter encontrado seu fundo . Já o West Kowloon registrou uma forte atividade de pré-contratação, com cerca de 350.000 pés quadrados em grandes negócios de locação assinados em um único trimestre .

Enquanto isso, o cenário é radicalmente diferente para os edifícios mais antigos ou em regiões não centrais. Os escritórios tradicionais no Central viram seus aluguéis caírem 7,1% no acumulado de 2025. A situação foi ainda pior em Causeway Bay e Quarry Bay, que registraram quedas de 8,1% e 8,6%, respectivamente . A Knight Frank define a dinâmica atual como um "voo para a qualidade", onde os imóveis de primeira linha se beneficiam da compressão da vacância, enquanto o estoque defasado enfrenta um risco crescente de obsolescência .

Por que a IA está aumentando o abismo

A IA não exige apenas softwares melhores — ela exige prédios melhores. Forças de trabalho modernas e integradas à IA precisam de escritórios com resiliência energética significativa, fornecimento de energia confiável e de alta capacidade, além de conectividade de altíssima velocidade. Muitos prédios antigos simplesmente não foram projetados para suportar esse tipo de infraestrutura tecnológica .

Como observou Lee Elliott, chefe global de pesquisa de ocupação da Knight Frank, a IA está prestes a inaugurar uma nova onda de mudanças nos espaços comerciais de Hong Kong. As empresas estão cada vez mais encarando a mudança para edifícios mais novos e capazes não como uma opção, mas como uma necessidade competitiva .

Essa pressão é agravada por um problema estrutural de envelhecimento. Os dados mostram que quase dois terços dos escritórios privados da cidade terão mais de 30 anos até 2030 . No mercado mais amplo de escritórios Grau A, 44% do espaço já passou dessa marca, um número que deve saltar para 55,1% até o final da década. Algumas consultorias alertam que um quinto desses edifícios pode enfrentar obsolescência funcional até 2035, tornando-se quase impossível de atrair inquilinos .

O custo real de não fazer nada

Os riscos para os proprietários que ignoram essa virada de chave são tanto financeiros quanto operacionais. Pesquisas indicam que os valores de capital e locação de escritórios Grau A podem cair mais de 10% no geral. Para edifícios com mais de 30 anos que não forem modernizados, essa erosão de valor pode chegar a até 20% .

Em um mercado que já sofre com altas taxas de vacância e um robusto pipeline de novos imóveis — estimado em 4 milhões de pés quadrados somente na Ilha de Hong Kong entre 2025 e 2026 —, ativos antigos que não se modernizarem enfrentarão um ambiente competitivo cada vez mais brutal .

O que os proprietários podem fazer: um guia estratégico

Para os donos de edifícios mais antigos, a situação é séria, mas não é irremediável. Analistas e consultores do mercado imobiliário apontam vários caminhos práticos :

1. Reforma da infraestrutura e upgrades 'prontos para IA'

O caminho mais direto é investir nas melhorias que os inquilinos agora exigem. Isso significa focar no "esqueleto digital" do edifício: aumentar a resiliência energética, modernizar o sistema de fornecimento de energia e instalar a conectividade de alta velocidade que as operações de IA demandam . Mesmo sem uma reforma geral completa, é possível otimizar os sistemas de gestão predial e instalar sensores inteligentes para melhorar a eficiência operacional e atrair inquilinos modernos .

2. Estratégias de retrofit leve e profundo

Para edifícios com limitações estruturais mais sérias, uma abordagem em camadas é útil. Um "retrofit leve", com foco em áreas comuns e instalações básicas, pode dar um impulso significativo no curto prazo com um custo gerenciável e o mínimo de transtorno para os atuais ocupantes. Já para ativos que enfrentam uma obsolescência mais severa, um "retrofit profundo", que repense os sistemas centrais e o layout do edifício, pode ser necessário para manter a comercialização .

3. Conversão e mudança de uso do ativo

Nem todo prédio de escritórios antigo pode ser modernizado com sucesso. Nesses casos, os proprietários podem precisar converter o ativo para usos alternativos que se alinhem melhor com a demanda atual do mercado. Isso pode significar transformar um imóvel comercial em um empreendimento de uso misto, residencial ou para outras funções especializadas onde a idade da construção seja uma desvantagem competitiva menor do que no mercado de escritórios de primeira linha .

4. Flexibilidade contratual e mais comodidades

Junto com as melhorias físicas, os proprietários também precisam atualizar sua oferta comercial. Os grandes proprietários já estão indo além dos simples subsídios de aluguel para oferecer pacotes de incentivos completos: mais comodidades nas áreas comuns, suporte para reformas personalizadas e termos de locação verdadeiramente flexíveis, pensados para atrair e reter inquilinos em um mercado que favorece o locatário .

A janela para agir está se fechando

A análise da Knight Frank mostra que a oportunidade de modernização de ativos é mais viável para edifícios que ainda mantêm altas taxas de ocupação. Para essas propriedades, as obras de modernização podem ajudar a justificar um crescimento futuro dos aluguéis . Mas, à medida que novos imóveis premium entram no mercado e o grupo de inquilinos dispostos a ceder na infraestrutura diminui, a janela para modernizar os ativos antigos está se fechando rapidamente.

O voo para a qualidade impulsionado pela IA não é uma previsão para o futuro — é uma realidade presente nos dados de locação de Hong Kong. Para os proprietários, a escolha é cada vez mais binária: investir para competir no padrão moderno, encontrar um novo propósito para o ativo ou arriscar-se a ver seu valor corroer de forma constante.