Oferta za 2,18 mln S$ i przegląd zasad łączenia mieszkań w Singapurze

Cena 2,18 mln dolarów singapurskich (S$) za mieszkanie w Telok Blangah wywołała pytania o singapurski program łączenia sąsiednich lokali. Housing & Development Board (HDB), urząd odpowiedzialny za znaczną część mieszkań w Singapurze, zapowiedział przegląd programu po zgłoszeniu publicznych wątpliwości. Potwierdził zarazem, że dwa lokale przy 93B Telok Blangah Street 31 mogą być oferowane na sprzedaż jako jedno mieszkanie. Przegląd zasad nie oznacza stwierdzenia, że ich połączenie lub wystawienie na sprzedaż było niezgodne z przepisami. 23

Skąd wzięło się połączone mieszkanie?

Oferta dotyczy lokalu na wysokim piętrze, powstałego z dwóch sąsiednich mieszkań określanych w singapurskim systemie jako three-room flats. Właściciele kupili sąsiedni lokal od osoby, której HDB pozwoliło sprzedać go przed upływem wymaganego minimalnego okresu zamieszkiwania, czyli MOP (minimum occupation period), ze względu na sytuację rodzinną. Wyjątek dotyczył sprzedaży przez sąsiada — nie był ogólnym zwolnieniem połączonego mieszkania z wymogów MOP. Dostępne doniesienia nie ustalają, ile właściciele zapłacili za każdy z lokali. 12

Co mówi porównanie cen?

Według HDB w ciągu poprzednich sześciu miesięcy ceny transakcyjne porównywalnych, pojedynczych mieszkań tego typu w okolicy wynosiły około 673–771 tys. S$. Dwa lokale wycenione według górnej granicy tego przedziału kosztowałyby łącznie około 1,54 mln S$. Cena ofertowa połączonego mieszkania jest o około 640 tys. S$ wyższa. To punkt odniesienia, nie wycena nieruchomości: jeden większy lokal nie jest tym samym co dwa oddzielnie sprzedawane mieszkania. 2

Z ogłoszenia nie da się obliczyć ewentualnej dopłaty ponad wycenę (cash-over-valuation). Taka różnica zależałaby od ceny ostatecznie uzgodnionej przez strony oraz wartości ustalonej dla mieszkania. Żadna z tych kwot nie wynika z samej ceny ofertowej. HDB opisuje proces tak: kupujący i sprzedający najpierw uzgadniają cenę, następnie sprzedający udziela kupującemu opcji zakupu (Option to Purchase), a w osobnym kroku składany jest wniosek o ustalenie wartości lokalu. Kupujący powinni więc odróżnić cenę z ogłoszenia od cen zakończonych transakcji i sprawdzić możliwości sfinansowania zakupu przed zobowiązaniem się do niego. 414

Czy HDB zatwierdziło już sprzedaż?

Nie. W oświadczeniu z 25 września HDB podało, że nie otrzymało jeszcze wniosku o odsprzedaż tego lokalu. Zgoda na oferowanie dwóch połączonych mieszkań jako jednej nieruchomości nie jest zgodą na konkretną transakcję. Po skorzystaniu przez kupującego z opcji zakupu obie strony muszą złożyć wniosek dotyczący odsprzedaży; transakcja wymaga następnie zatwierdzenia przez HDB. 37

Jak działa program łączenia mieszkań?

Program wprowadzono w 1993 r. z myślą o uprawnionych właścicielach mieszkań trzyizbowych lub mniejszych, którzy potrzebują więcej przestrzeni. Pozwala im kupić sąsiedni lokal tej wielkości na rynku wtórnym, pod warunkiem spełnienia obowiązujących kryteriów, w tym dotyczących obywatelstwa i składu gospodarstwa domowego. Przed złożeniem wniosku o zakup trzeba uzyskać od HDB ocenę, czy połączenie mieszkań jest możliwe pod względem konstrukcyjnym. Po zatwierdzeniu oba lokale mogą stać się jednym mieszkaniem objętym jedną umową najmu. Późniejsza sprzedaż połączonego lokalu jest możliwa po spełnieniu właściwych wymogów MOP oraz zasad odsprzedaży. 5621

Nie wiadomo jeszcze, do jakich wniosków doprowadzi przegląd programu. Na razie najważniejsze jest rozróżnienie trzech decyzji: HDB zatwierdziło połączenie lokali i wyjątek dotyczący wcześniejszej sprzedaży przez sąsiada, ale 2,18 mln S$ pozostaje ceną ofertową, a nie zatwierdzoną ceną transakcji ani urzędową wyceną. 23