Wietnamski rynek nieruchomości z drugiej ręki w II kwartale 2026 r.: ceny spadają, ale mieszkania wciąż są drogie

Wietnamski rynek nieruchomości z drugiej ręki wyraźnie osłabł w II kwartale 2026 r. Ceny mieszkań i działek w wielu miejscach spadły w porównaniu z I kwartałem, jednak korekta nie była na tyle głęboka, by mieszkania stały się powszechnie przystępne. Znacznie mocniej ucierpiała płynność: kupujący wstrzymują decyzje, inwestorzy krótkoterminowi wycofują kapitał, a droższy kredyt utrudnia utrzymywanie nieruchomości i refinansowanie zadłużenia. 134

Ceny spadają, ale nie ma jeszcze „rynku okazji”

Według danych przytaczanych z raportu wietnamskiego Ministerstwa Budownictwa ceny mieszkań na rynku wtórnym w wielu lokalizacjach obniżyły się w II kwartale względem I kwartału 2026 r. W Hanoi firma CBRE oszacowała średnią cenę sprzedaży lokali z drugiej ręki na około 60 mln dongów wietnamskich za m², czyli o prawie 3% mniej kwartał do kwartału. Był to pierwszy kwartalny spadek w tym segmencie od końca 2022 r.; w niektórych projektach lokalne obniżki wyniosły około 5–12%. 1112

Pod presją znalazły się również działki budowlane oferowane na rynku wtórnym. Ich średnia cena w skali kraju spadła o około 2–3%, czyli mniej więcej 2,5% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Najsilniejsza presja pojawiła się w regionach, które wcześniej przeżywały gwałtowny wzrost cen. 4

Nie oznacza to jednak, że ceny spadły wszędzie w takim samym stopniu. Różnice zależą od lokalizacji, stanu prawnego projektu, jakości nieruchomości oraz metodologii stosowanej przez poszczególne firmy badawcze. Niektóre raporty podawały średnią cenę mieszkań na poziomie około 123 mln dongów za m² w Hanoi, 108 mln dongów w Ho Chi Minh i 69 mln dongów w prowincji Hung Yen, podczas gdy dane CBRE dotyczące mieszkań z drugiej ręki w Hanoi wskazywały około 60 mln dongów za m². Różnica sugeruje, że statystyki obejmują odmienne zbiory danych, obszary geograficzne lub segmenty rynku — nie należy więc porównywać ich tak, jakby były tym samym wskaźnikiem. 1811

Wspólny wniosek z raportów jest jednak jasny: Hanoi i Ho Chi Minh pozostają jednymi z najdroższych rynków nieruchomości w Wietnamie, mimo że ceny na rynku wtórnym zaczęły się schładzać. 13

Transakcje spadają szybciej niż ceny

Pogorszenie sytuacji widać wyraźniej w liczbie transakcji niż w samych cenach. W Hanoi liczba transakcji mieszkaniami na rynku wtórnym w II kwartale spadła — według przytaczanych danych — o 61% rok do roku. Łączna liczba transakcji przeniesienia własności nieruchomości w stolicy wyniosła około 9,1 tys., czyli o 18% mniej niż kwartał wcześniej i o 64% mniej niż w II kwartale 2025 r. 7

Dane zebrane przez lokalne władze wskazują, że w całym kraju zawarto ponad 100 005 udanych transakcji nieruchomościami. To 71,5% wyniku z I kwartału i 63,7% poziomu z tego samego okresu poprzedniego roku. W tej liczbie znalazło się 26 567 transakcji mieszkaniami i domami jednorodzinnymi oraz 73 438 transakcji działkami; liczba transakcji działkami spadła w ujęciu kwartalnym o 32,6%. 55

Trzeba przy tym rozróżnić zakresy poszczególnych statystyk. VARS IRE, czyli instytut badawczy wietnamskiego stowarzyszenia pośredników nieruchomości, odnotował około 23,6 tys. transakcji na rynku pierwotnym w II kwartale. Z kolei dane władz lokalnych obejmują łącznie wiele segmentów i rodzajów nieruchomości. Tych wartości nie należy więc dodawać ani traktować jako wzajemnych zamienników. 105155

Podaż rośnie, ale popyt nie nadąża

Rynek musi jednocześnie wchłonąć dużą liczbę nowych ofert. W II kwartale do sprzedaży trafiło prawie 34 tys. produktów mieszkaniowych, o około 10% mniej niż kwartał wcześniej i o 8% mniej niż rok wcześniej. Mimo kwartalnego spadku łączna podaż w pierwszej połowie 2026 r. wyniosła około 98 tys. lokali i innych produktów mieszkaniowych — o około 50% więcej niż rok wcześniej. 101351

VARS IRE odnotował około 23,6 tys. transakcji na rynku pierwotnym, co przełożyło się na wskaźnik absorpcji na poziomie około 41%. Było to o 6 punktów procentowych mniej niż w poprzednim kwartale. Powstała zatem wyraźna luka między liczbą produktów wprowadzonych na rynek a faktycznym popytem. 10

Problemem jest także struktura nowej podaży. Mieszkania stanowiły około 74,7% wszystkich nowych ofert w II kwartale. W tej grupie lokale luksusowe i superluksusowe odpowiadały za około 45%, segment wyższy za 37%, a mieszkania ze średniej półki — zaledwie za 18%. Taka struktura tłumaczy, dlaczego wzrost podaży nie musi oznaczać poprawy dostępności dla większości osób kupujących na własne potrzeby. 53

Według Ministerstwa Budownictwa w całym kraju realizowanych jest 1735 komercyjnych projektów mieszkaniowych, obejmujących około 878 589 lokali lub działek. Potencjalnej podaży jest więc dużo, ale efektywny popyt ograniczają wysokie ceny oraz warunki finansowania. 49

Kredyt osłabia kupujących i inwestorów

Jedną z głównych barier w II kwartale był koszt finansowania. Ankieta przeprowadzona w 10 bankach wykazała, że promocyjne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosiło zwykle 8,5–11% rocznie, lecz najczęściej obowiązywało tylko przez 6–12 miesięcy. Po zakończeniu okresu promocyjnego oprocentowanie naliczano na podstawie stopy bazowej lub referencyjnej powiększonej o marżę rzędu 3,3–3,5%. W praktyce podnosiło to koszt kredytu do około 13–15% rocznie. W pierwszej połowie roku niektóre kredyty o zmiennym oprocentowaniu sięgały nawet 16%. 48

Taka konstrukcja kredytów utrudnia planowanie wydatków w dłuższym terminie. Dla inwestorów korzystających z dźwigni finansowej wysokie odsetki ograniczają środki, które można przeznaczyć na utrzymanie nieruchomości, spłatę wcześniejszego zadłużenia lub oczekiwanie na odsprzedaż. Gdy słabnie przekonanie, że ceny będą nadal szybko rosnąć, maleje również sens kupowania wyłącznie z myślą o krótkoterminowej odsprzedaży.

Zmianę zachowania kupujących widać w danych dotyczących celu zakupu. Osoby nabywające mieszkania w celu krótkoterminowej spekulacji stanowiły już tylko około 4% kupujących, wobec 30–40% w poprzednich latach. Około 67% transakcji wynikało z realnej potrzeby mieszkaniowej, a blisko 30% wiązało się z inwestycją pod wynajem. 17

Dlaczego rynek słabnie, skoro ceny nie spadły głęboko?

Dane z II kwartału wskazują przede wszystkim na korektę płynności i możliwości finansowania, a nie na jednoczesne załamanie wszystkich regionów i segmentów.

Mechanizm wygląda następująco:

1. Wysokie oprocentowanie ogranicza zdolność kredytową i zwiększa obciążenie ratami.
2. Kupujący na własne potrzeby odkładają decyzję, ponieważ ceny nadal są wysokie, a przyszły koszt kredytu pozostaje trudny do przewidzenia.
3. Inwestorzy krótkoterminowi wycofują się, gdy szybki wzrost cen przestaje być pewny.
4. Sprzedaż zwalnia, zapasy rosną, a deweloperzy i właściciele odczuwają większą presję na przepływy pieniężne.
5. Sprzedający zwiększają rabaty lub obniżają ceny, szczególnie w projektach o słabej płynności albo położonych w miejscach, które wcześniej doświadczyły gwałtownego wzrostu.

Dlatego ceny ofertowe mogą spaść tylko o kilka procent, podczas gdy liczba transakcji zmniejsza się znacznie mocniej. Rynek przechodzi od fazy opartej na oczekiwaniu dalszych wzrostów do etapu, w którym kupujący dokładniej analizują stan prawny, przydatność nieruchomości, możliwości wynajmu oraz koszt kapitału. 1317

Skąd pomysł zakazu manipulowania rynkiem nieruchomości?

W warunkach rozproszonych danych i niskiej płynności rynku fałszywe sygnały dotyczące cen lub popytu mogą silnie wpływać na decyzje kupujących. Z tego powodu deputowani Zgromadzenia Narodowego Wietnamu proponują zmianę ustawy o działalności na rynku nieruchomości tak, aby jednoznacznie zdefiniować manipulowanie rynkiem i zaliczyć je do czynów zabronionych. 3233

W dyskusji wymieniano m.in.:

• tworzenie fikcyjnych lub zapętlonych transakcji w celu wykreowania sztucznego poziomu cen;
• uzgadnianie transakcji kupna i sprzedaży w celu podbijania cen;
• tworzenie sztucznego niedoboru lub fałszywych sygnałów dotyczących podaży i popytu;
• wykorzystywanie nieprawdziwych informacji o planach zagospodarowania, projektach lub cenach do wywoływania „fali” zainteresowania;
• przekazywanie informacji wprowadzających w błąd, aby skłonić kupujących do nabywania nieruchomości po zawyżonych cenach. 343541

Proponowane rozwiązania porównuje się do regulacji rynku papierów wartościowych, gdzie tworzenie sztucznego rynku i manipulowanie cenami podlega surowym sankcjom. Część opinii wskazuje, że w najpoważniejszych przypadkach powinny być możliwe również sankcje karne. Ich zastosowanie zależałoby jednak od ostatecznego brzmienia przyjętej ustawy oraz powiązanych przepisów. 4247

Kluczowe jest odróżnienie legalnego inwestowania, zwykłej spekulacji i celowej manipulacji. Sam zakup nieruchomości z nadzieją na wzrost jej wartości nie jest automatycznie manipulacją. Problem prawny pojawia się wtedy, gdy ktoś celowo tworzy fikcyjne transakcje, informacje lub sygnały dotyczące podaży i popytu, aby wpływać na rynek i osiągnąć zysk. Zmiany są nadal przedmiotem prac legislacyjnych — nie stanowią jeszcze obowiązującego przepisu karnego. 3239

Wnioski: rynek filtruje kapitał

II kwartał 2026 r. pokazał, że wietnamski rynek nieruchomości nie cierpi przede wszystkim na brak potencjalnej podaży, lecz na niedostatek popytu, który byłby jednocześnie wystarczająco silny i tani do sfinansowania. Ceny wtórne w wielu miejscach spadły, szczególnie w segmencie mieszkań w Hanoi i działek, ale poziom cen w największych miastach wciąż pozostaje wysoki. Na płynność nadal naciskają oprocentowanie po zakończeniu okresu promocyjnego, rosnące zapasy oraz wycofywanie się kapitału spekulacyjnego.

Rynek wchodzi tym samym w fazę, w której większe znaczenie mają realna potrzeba mieszkaniowa, przejrzysty stan prawny i długoterminowa wartość użytkowa, a mniejsze — krótkoterminowe oczekiwania wzrostu cen. Jeśli przepisy przeciwko dezinformacji i manipulowaniu rynkiem zostaną sformułowane wystarczająco precyzyjnie, mogą zwiększyć przejrzystość kształtowania cen. Ich skuteczność będzie jednak zależeć od możliwości wykrywania, udowadniania i egzekwowania naruszeń.