Chiński rynek nieruchomości wciąż bez przełomu. Lipcowe dane pokazują skalę problemu

Największe miasta przestały być wyraźnym sygnałem odbicia

Pekin, Szanghaj, Guangzhou i Shenzhen były dotąd głównym źródłem ostrożnego optymizmu. W czerwcu ceny nowych mieszkań w tych czterech miastach wzrosły średnio o 0,1 proc., a ceny lokali z rynku wtórnego — o 0,3 proc.

W lipcu ten impuls wygasł. Ceny nowych mieszkań w miastach pierwszej kategorii pozostały średnio bez zmian względem czerwca, kończąc trwające cztery miesiące odbicie. W Szanghaju i Shenzhen wzrosły o 0,2 proc., w Guangzhou o 0,1 proc., natomiast w Pekinie spadły o 0,3 proc.

Roczny obraz był nieco lepszy, ale nadal nierówny. Ceny nowych mieszkań w czterech największych miastach były o 1,1 proc. niższe niż rok wcześniej. W 31 miastach drugiej kategorii spadek wyniósł 2,8 proc., a w 35 miastach trzeciej kategorii — 4,2 proc.

Wzrost cen miesiąc do miesiąca odnotowano tylko w 17 z 70 miast. Ograniczona liczba takich przypadków potwierdza szerszy wniosek: pojedyncze oznaki poprawy, zwłaszcza w silniejszych ośrodkach, nie przerodziły się jeszcze w ogólnokrajowe ożywienie.

Dlaczego lipcowa poprawa wyhamowała?

Analitycy wskazywali na ekstremalne warunki pogodowe, czynniki sezonowe oraz słabnący efekt programów wspierających konsumpcję. Na dane dotyczące największych miast negatywnie mogło wpłynąć również wyjątkowo deszczowe lato.

Czynniki te mogą tłumaczyć część słabości w jednym miesiącu, ale nie rozwiązują fundamentalnego problemu popytu. Rynek nieruchomości pozostaje pod presją od lat, a niski poziom zaufania zniechęca gospodarstwa domowe do zakupów i deweloperów do zwiększania skali budowy. Lipcowe dane wyglądają więc nie tyle na krótkotrwałe zakłócenie, ile na kolejny test skuteczności działań, które mają przełożyć wsparcie polityczne na trwały popyt.

Problemy mieszkaniowe są częścią szerszej słabości popytu krajowego

W lipcu słabsze odczyty pojawiły się także poza rynkiem nieruchomości. Sprzedaż detaliczna wzrosła rok do roku zaledwie o 0,6 proc., wobec 1 proc. w czerwcu i prognozy na poziomie 1,5 proc. Wzrost produkcji przemysłowej spowolnił do 4,5 proc. z 5,3 proc. w czerwcu i okazał się niższy od oczekiwanych 4,8 proc.

Słabsze były również inwestycje. W pierwszych siedmiu miesiącach roku inwestycje w środki trwałe skurczyły się o 6,7 proc., podczas gdy w okresie od stycznia do czerwca spadek wynosił 5,7 proc.

Wspólnie dane te pokazują, dlaczego kryzys na rynku nieruchomości wykracza poza samą mieszkaniówkę. Spadające wartości mieszkań i ograniczona aktywność budowlana mogą jednocześnie osłabiać zaufanie gospodarstw domowych, inwestycje deweloperów i popyt w powiązanych branżach. Z kolei słabsza konsumpcja utrudnia gospodarce zastąpienie modelu wzrostu opartego na nieruchomościach.

Gospodarka w kształcie litery „K”

Ekonomiści opisują chińskie ożywienie jako „gospodarkę w kształcie litery K”. Oznacza to rozchodzenie się dwóch trendów: aktywność związana z eksportem i przemysłem radzi sobie relatywnie lepiej, podczas gdy konsumpcja krajowa, inwestycje prywatne i mieszkalnictwo pozostają słabe.

Nie jest to zatem równomierne ożywienie. Produkcja i eksport mogą podtrzymywać główne wskaźniki wzrostu, ale nie przywracają automatycznie zaufania gospodarstw domowych ani nie ożywiają rynku mieszkaniowego. Taka rozbieżność zwiększa też zależność Chin od popytu zagranicznego w czasie, gdy ryzyka handlowe pozostają istotne.

Co lipcowe dane oznaczają dla władz w Pekinie?

Dotychczasowe działania wspierające rynek mieszkaniowy i oficjalne deklaracje najwyraźniej pomogły ograniczyć część rocznych spadków cen, zwłaszcza w największych miastach. Oficjalne komentarze przedstawiały lipcowe dane jako kolejny sygnał stabilizacji, podczas gdy inne analizy podkreślały, że popyt pozostaje zbyt słaby, by mówić o szerokim odbiciu. Oba stwierdzenia mogą być prawdziwe: tempo spadków może hamować w wybranych miejscach, a cały rynek nadal może pozostawać kruchy.

Trudniejszym testem jest nie sam poziom cen, lecz aktywność. Szybsze spadki sprzedaży, inwestycji i liczby nowych budów wskazują, że stabilizacja nie przywróciła jeszcze zaufania w całym sektorze. Samo spowolnienie obniżek może nie wystarczyć, jeśli gospodarstwa domowe nadal obawiają się przyszłej wartości mieszkań, perspektyw dochodowych lub realizacji rozpoczętych projektów mieszkaniowych.

Presję zwiększa szersze otoczenie gospodarcze. Wzrost PKB w drugim kwartale spowolnił do 4,3 proc. rok do roku, z 5 proc. w pierwszym kwartale, i był niższy od oczekiwań. Lipcowe dane o sprzedaży detalicznej i produkcji przemysłowej pokazały dalszą utratę dynamiki.

Dla Pekinu wyzwaniem jest wsparcie popytu i zaufania gospodarstw domowych bez powrotu do napędzanego długiem modelu budowlanego, który przyczynił się do obecnej nierównowagi na rynku nieruchomości. Lipcowe liczby sugerują, że krótkoterminowym celem pozostaje stabilizacja. Dowodów na samopodtrzymujące się ożywienie rynku mieszkaniowego nadal jednak brakuje.