Sprzedaż nowych domów w USA gwałtownie spadła. Rynek hamuje przez drogie kredyty

Najważniejszy wniosek

Lipcowy raport o sprzedaży nowych domów w Stanach Zjednoczonych pokazał wyraźne pogorszenie sytuacji na rynku mieszkaniowym. Spadek wygląda przede wszystkim na skutek problemów z dostępnością cenową: kredyty hipoteczne są drogie, a ceny nieruchomości wciąż pozostają wysokie.

Jednocześnie pojedynczy, zmienny odczyt nie wystarcza, by ogłosić trwałe ogólnokrajowe załamanie. Mocniejszym sygnałem byłyby słaba sprzedaż utrzymująca się przez kilka miesięcy, dalszy wzrost zapasów, ograniczanie nowych budów oraz pogorszenie sytuacji na rynku pracy i wśród konsumentów.

Sprzedaż wyraźnie poniżej oczekiwań

Sprzedaż nowych domów jednorodzinnych spadła w lipcu o 10,5% w ujęciu miesięcznym, do 607 tys. w ujęciu rocznym po uwzględnieniu czynników sezonowych. Wynik był niższy od rynkowej prognozy na poziomie 620 tys. i o 6,3% słabszy niż rok wcześniej, gdy sprzedaż wynosiła 648 tys. Czerwcowy odczyt zrewidowano w górę do 678 tys., przez co lipcowy spadek wygląda jeszcze bardziej gwałtownie. 1

Był to najniższy poziom od stycznia. Trzeba jednak pamiętać, że sprzedaż nowych domów — liczona na podstawie zawartych kontraktów — stanowi tylko część całego rynku i potrafi silnie wahać się z miesiąca na miesiąc.

Więcej niesprzedanych domów

Wraz ze spadkiem popytu zwiększyła się podaż. Zapasy nowych domów na sprzedaż wzrosły o 1,9%, do 488 tys. Przy lipcowym tempie sprzedaży odpowiada to podaży na 9,6 miesiąca, wobec 8,5 miesiąca w czerwcu i 9,2 miesiąca rok wcześniej. 1

To bardziej korzystna sytuacja dla kupujących, ale jednocześnie większe wyzwanie dla deweloperów. Jeśli zapasy będą nadal rosły, firmy budowlane mogą być zmuszone do obniżek cen, oferowania dopłat do kredytów lub innych zachęt.

Kredyty i ceny pozostają główną barierą

Mediana ceny nowego domu wyniosła w lipcu 393 800 dolarów. W tym samym czasie oprocentowanie kredytów hipotecznych oscylowało wokół 6,7%, czyli blisko najwyższego poziomu od roku. 1910

Dla wielu gospodarstw domowych oznacza to, że nawet ewentualne rabaty oferowane przez deweloperów nie wystarczają, aby zakup stał się przystępny. Wysoka rata ogranicza zdolność kredytową, a część potencjalnych nabywców odkłada decyzję do czasu wyraźnego spadku oprocentowania.

Czy to już problem dla całej gospodarki?

Budownictwo mieszkaniowe jest wrażliwe na zmiany stóp procentowych i oddziałuje na wiele innych sektorów: zatrudnienie w budownictwie, popyt na materiały, wyposażenie wnętrz oraz wydatki gospodarstw domowych. Dłuższy zastój mógłby więc osłabić wzrost gospodarczy.

Na razie nie ma jednak podstaw, by traktować lipcowy wynik jako rozstrzygający. Według przedstawionego kontekstu statystyczny spadek sprzedaży nie był odróżnialny od zera przy 90-procentowym poziomie ufności, a Census Bureau wskazuje, że do potwierdzenia trendu potrzeba około czterech miesięcy danych. 1

Nastroje konsumentów słabsze, przemysł nadal rośnie

Pozostałe dane pokazują obraz mieszany, a nie jednoznacznie recesyjny. Indeks zaufania konsumentów Conference Board spadł w lipcu do 90,8 pkt z rewizjonowanych 92,2 pkt w czerwcu. Subindeks oceny bieżącej sytuacji obniżył się trzeci miesiąc z rzędu, co sugeruje rosnącą ostrożność gospodarstw domowych. 2

Z drugiej strony indeks ISM dla amerykańskiego przemysłu przetwórczego wzrósł do 55,6%, osiągając najwyższy poziom od maja 2022 r. Odczyt powyżej 50% oznacza ekspansję sektora, dlatego dane przemysłowe stanowiły przeciwwagę dla słabości rynku mieszkaniowego. 3

Dlaczego reakcja złota była ograniczona?

Sam słabszy raport o sprzedaży nowych domów zwykle nie zmienia istotnie oczekiwań dotyczących inflacji, polityki Rezerwy Federalnej ani ryzyka recesji — czynników, które mają większe znaczenie dla notowań złota. Dodatkowo mocny odczyt przemysłowy częściowo równoważył negatywny sygnał z rynku nieruchomości. 3

Dostępne dane nie pozwalają przypisać konkretnego ruchu ceny złota wyłącznie publikacji raportu mieszkaniowego. Reakcję kruszcu należy oceniać w szerszym kontekście stóp procentowych, dolara, inflacji i oczekiwań wobec Fedu.

Dane o istniejących domach jako ważny punkt odniesienia

Sprzedaż istniejących domów spadła w lipcu o 1,7%, do rocznego tempa 4,06 mln transakcji. Był to drugi z rzędu miesięczny spadek, któremu towarzyszyły wysokie oprocentowanie kredytów i ceny nieruchomości. 7

Kolejne publikacje pomogą rozstrzygnąć, czy rynek doświadcza jedynie przejściowego szoku związanego z kosztami finansowania. Szczególne znaczenie będą miały sierpniowa sprzedaż istniejących domów, umowy przedwstępne, wnioski o kredyty hipoteczne, pozwolenia na budowę, rozpoczęte budowy oraz raport o sprzedaży nowych domów za sierpień, zaplanowany na 24 września. 1

Co potwierdziłoby trwałe spowolnienie?

O trwałym pogorszeniu koniunktury można byłoby mówić z większą pewnością, gdyby jednocześnie:

• sprzedaż nowych domów nadal pozostawała słaba;
• zapasy i liczba miesięcy podaży wciąż rosły;
• deweloperzy ograniczali liczbę rozpoczynanych budów i mocniej obniżali ceny;
• pogarszały się zaufanie konsumentów oraz dane dotyczące zatrudnienia.

Jeśli natomiast oprocentowanie kredytów zacznie spadać, popyt odbije, a liczba pozwoleń na budowę wzrośnie, bardziej prawdopodobne stanie się wyjaśnienie mówiące o przejściowym szoku związanym z przystępnością cenową, a nie o pełnowymiarowym załamaniu rynku.