Prisene faller i Vietnams bruktboligmarked – samtidig låser rentene handelen

Vietnams bruktboligmarked gikk inn i en tydeligere korreksjonsfase i andre kvartal 2026. Prisene på leiligheter og tomter falt i flere områder sammenlignet med første kvartal, men nedgangen var ikke stor nok til å gjøre boligene rimelige for folk flest. Den tydeligste endringen kom i omsetningen: Kjøperne ble mer avventende, kortsiktige investorer trakk seg ut, og lånekostnadene gjorde det dyrere å sitte på en eiendom. 134

Prisene faller – men markedet blir ikke billig

Ifølge rapporter fra Vietnams byggdepartement falt prisene på brukte leiligheter i flere provinser og byer i andre kvartal sammenlignet med første kvartal 2026. I Hanoi registrerte CBRE en gjennomsnittlig bruktpris på rundt 60 millioner vietnamesiske dong per kvadratmeter, ned nesten 3 prosent fra kvartalet før. Det var første gang dette segmentet hadde kvartalsvis prisnedgang siden slutten av 2022. Enkelte prosjekter hadde lokale prisjusteringer på rundt 5–12 prosent. 1112

Også tomter i utbyggingsprosjekter ble rammet etter en lang periode med prisvekst. Gjennomsnittsprisen nasjonalt falt rundt 2–3 prosent, eller omtrent 2,5 prosent fra forrige kvartal. Presset var sterkest i områder som tidligere hadde hatt særlig kraftig prisoppgang. 4

Tallene bør likevel ikke tolkes som et landsomfattende prisras. Prisnivået og størrelsen på korreksjonen varierer betydelig etter geografi, prosjektets juridiske status, kvaliteten på eiendommen og hvilken statistisk metode som er brukt. Noen rapporter oppgir en gjennomsnittlig leilighetspris på rundt 123 millioner dong per kvadratmeter i Hanoi, 108 millioner i Ho Chi Minh-byen og 69 millioner i Hung Yen, mens CBREs tall for brukte leiligheter i Hanoi ligger på rundt 60 millioner dong per kvadratmeter. Forskjellen tyder på at tallene kan bygge på ulike datasett, geografiske avgrensninger eller segmenter. De bør derfor ikke sammenlignes som om de var samme indeks. 1811

Det kildene likevel er samstemte om, er at Hanoi og Ho Chi Minh-byen fortsatt har blant Vietnams høyeste boligpriser, selv om bruktmarkedet har kjølnet. 13

Omsetningen faller raskere enn prisene

Svikten i handelen er langt tydeligere enn prisnedgangen. I Hanoi skal omsetningen av brukte leiligheter i andre kvartal ha falt 61 prosent fra samme periode året før. Totalt ble det registrert rundt 9 100 eiendomsoverdragelser i Hanoi, en nedgang på 18 prosent fra første kvartal og 64 prosent fra andre kvartal 2025. 7

Samlede tall fra lokale myndigheter viser at det ble gjennomført litt over 100 005 vellykkede eiendomstransaksjoner i hele Vietnam i andre kvartal. Det tilsvarer 71,5 prosent av nivået i første kvartal og 63,7 prosent av nivået året før. Av dette utgjorde leiligheter og eneboliger 26 567 transaksjoner, mens tomter sto for 73 438. Tomtehandelen falt alene 32,6 prosent fra kvartalet før. 55

Kildene bruker imidlertid forskjellige statistiske avgrensninger. VARS IRE registrerte rundt 23 600 transaksjoner i primærmarkedet i andre kvartal, mens tallene fra lokale myndigheter omfatter samlet handel på tvers av flere segmenter og boligtyper. Tallene bør derfor verken legges sammen eller brukes som direkte erstatning for hverandre. 105155

Mer nybygg, men ikke nok kjøpekraft

Markedet må samtidig absorbere en stor mengde nye boliger. Nesten 34 000 boligenheter ble lagt ut for salg i andre kvartal, rundt 10 prosent færre enn i første kvartal og 8 prosent færre enn i samme periode i 2025. Selv om tilførselen falt fra kvartal til kvartal, nådde det samlede tilbudet i første halvår rundt 98 000 enheter – en økning på omtrent 50 prosent fra året før. 101351

VARS IRE registrerte rundt 23 600 primærmarkedstransaksjoner i andre kvartal, noe som tilsvarer en absorpsjonsgrad på cirka 41 prosent. Det var 6 prosentpoeng lavere enn kvartalet før. Dermed oppsto det et betydelig gap mellom antallet boliger som ble lansert og mengden som faktisk ble solgt. 10

Det nye tilbudet er dessuten kraftig konsentrert i det øvre prissjiktet. Leiligheter utgjorde rundt 74,7 prosent av de nye lanseringene. Av disse var om lag 45 prosent luksus- eller superluksusboliger, 37 prosent boliger i premiumsegmentet og bare 18 prosent mellomklasseboliger. Sammensetningen forklarer hvorfor mer tilbud ikke nødvendigvis betyr bedre tilgjengelighet for vanlige boligkjøpere. 53

Byggdepartementet opplyser at 1 735 kommersielle boligprosjekter er under utvikling i Vietnam, med en samlet størrelse på rundt 878 589 boliger eller tomter. Det viser at det potensielle tilbudet fortsatt er stort, mens den effektive etterspørselen begrenses av høye priser og vanskeligere finansiering. 49

Rentene svekker både boligkjøpere og investorer

Lånekostnadene var en av de viktigste bremsene i andre kvartal. En undersøkelse blant ti banker viste at introduksjonsrenten på boliglån vanligvis lå på 8,5–11 prosent per år, men ofte bare var fast i 6–12 måneder. Deretter ble renten beregnet ut fra en grunn- eller referanserente pluss en margin på rundt 3,3–3,5 prosent. Den faktiske kostnaden kunne dermed stige til 13–15 prosent per år. I første halvår kunne enkelte lån med flytende rente komme opp i 16 prosent. 48

En slik rentemodell gjør det vanskelig for kjøperne å beregne de langsiktige kostnadene. For investorer med høy belåning reduserer rentene kontantstrømmen som ellers kunne blitt brukt til å beholde eiendommen, refinansiere lån eller vente på et nytt salg. Når forventningen om rask prisvekst samtidig svekkes, forsvinner også mye av motivasjonen for kortsiktig videresalg.

Tall for kjøpernes adferd viser denne endringen tydelig. De som kjøpte leilighet for kortsiktig spekulasjon, utgjorde bare rundt 4 prosent av kjøperne, mot 30–40 prosent tidligere år. Omtrent 67 prosent av transaksjonene ble knyttet til reelt boligbehov, mens nær 30 prosent gjaldt investering for utleie. 17

Hvorfor svekkes markedet når prisene ikke faller mer?

Utviklingen i andre kvartal kan best forstås som en korreksjon i likviditet og finansiering, ikke som et sammenbrudd i alle områder og segmenter.

Mekanismen ser slik ut:

1. Høye renter reduserer låneevnen og øker presset på husholdningenes økonomi.
2. Boligkjøpere utsetter beslutningen fordi prisene fortsatt er høye, samtidig som lånekostnadene er vanskelige å forutse.
3. Kortsiktige investorer trekker seg ut når det ikke lenger er sikkert at prisene vil stige raskt.
4. Salgstakten faller, noe som øker lageret av usolgte boliger og presset på utbyggernes likviditet.
5. Selgerne må tilby større rabatter eller redusere prisene, særlig i prosjekter med svak omsetning eller etter tidligere kraftig prisvekst.

Derfor kan prisantydningene falle noen få prosent, mens antallet transaksjoner stuper. Markedet beveger seg fra en fase dominert av forventninger om prisoppgang til en fase der kjøperne undersøker juridisk status, faktisk bruksverdi, utleiemuligheter og kapitalkostnader langt grundigere. 1317

Hvorfor foreslås et forbud mot manipulasjon av eiendomsmarkedet?

Når transaksjonsdataene er spredte og markedet har lav likviditet, kan falske signaler om priser eller etterspørsel få stor innvirkning på kjøpernes beslutninger. Derfor har medlemmer av Vietnams nasjonalforsamling foreslått å endre loven om eiendomsvirksomhet slik at markedsmanipulasjon tydelig identifiseres og tas inn blant handlingene som er forbudt. 3233

Handlinger som er trukket frem i debatten, omfatter blant annet:

• falske eller sirkulerende transaksjoner som skal skape et kunstig prisnivå;
• samordning mellom kjøpere og selgere for å presse prisene opp;
• kunstig knapphet eller falske signaler om tilbud og etterspørsel;
• villedende informasjon om reguleringsplaner, prosjekter eller priser for å skape en «bølge» i markedet;
• opplysninger som får kjøpere til å ta beslutninger basert på oppblåste priser. 343541

Forslaget sammenlignes med hvordan verdipapirlovgivningen håndterer falske markeder og kursmanipulasjon. Enkelte politikere mener at alvorlige tilfeller bør møtes med et tilstrekkelig strengt reaksjonsapparat, og at strafferettslig ansvar bør kunne vurderes. Den konkrete håndhevingen vil imidlertid avhenge av lovteksten som eventuelt vedtas og de tilhørende sanksjonsbestemmelsene. 4247

Hensikten er å skille mellom lovlig investering, vanlig spekulasjon og bevisst manipulasjon. Det å kjøpe en eiendom i håp om prisstigning er ikke i seg selv markedsmanipulasjon. Det juridiske spørsmålet er om noen med vilje har skapt falske transaksjoner, opplysninger eller signaler om tilbud og etterspørsel for å påvirke markedet og tjene på det. Endringene er fortsatt under behandling og utgjør ikke et gjeldende straffebud. 3239

Konklusjon: Markedet sorterer kapitalen

Andre kvartal 2026 viser at Vietnam ikke mangler potensielt boligtilbud, men at markedet mangler kjøpekraft som er sterk nok – og billig nok finansiert – til å absorbere tilbudet. Bruktprisene har falt flere steder, særlig for leiligheter i Hanoi og tomter, men prisnivået i de største byene er fortsatt høyt. Samtidig fortsetter renter etter introduksjonsperioden, usolgte boliger og uttrekket av spekulativ kapital å legge press på omsetningen.

Markedet går dermed inn i en fase der reelt boligbehov, tydelig juridisk status og langsiktig bruksverdi veier tyngre enn kortsiktige forventninger om prisoppgang. Klare regler mot villedende informasjon og manipulasjon kan bidra til mer åpen prisdannelse, men den praktiske effekten vil avhenge av hvor godt myndighetene klarer å oppdage, bevise og håndheve brudd.