Nye boligsalg i USA falt 10,5 prosent i juli – men én måned er ikke nok til å varsle krise

Et kraftig, men foreløpig usikkert tilbakeslag

Rapporten for juli viser at det amerikanske markedet for nye boliger fikk en tydelig knekk. Samtidig er månedstallene for nye boligsalg volatile, og én svak måned er ikke nok til å fastslå at USA er på vei inn i en langvarig nasjonal nedtur.

Det viktigste spørsmålet fremover er om salget fortsetter å svekke seg samtidig som lageret og antallet måneder med boligtilbud øker. Byggekutt, større prisavslag og svakere arbeidsmarkeds- eller forbrukertall ville i så fall styrke bildet av en bredere nedgang.

Salget falt mer enn ventet

Salget av nye eneboliger falt 10,5 prosent i juli, til en sesongjustert årstakt på 607.000 boliger. Det var lavere enn analytikernes prognose på 620.000 og 6,3 prosent under nivået på 648.000 ett år tidligere. Junitallet ble samtidig revidert opp til 678.000, noe som gjorde fallet fra måned til måned større. 1

En sesongjustert årstakt er et beregnet tempo som viser hvor mange boliger som ville blitt solgt på ett år dersom julis salgstakt fortsatte. Tallet er derfor ikke det faktiske antallet boliger som ble solgt i løpet av måneden.

Mer usolgt boligmasse

Tilbudssiden gikk i motsatt retning av etterspørselen. Lageret av nye boliger til salgs økte 1,9 prosent fra juni, til 488.000 boliger. Ved julis salgstakt tilsvarte dette 9,6 måneders tilbud, opp fra 8,5 måneder i juni og 9,2 måneder ett år tidligere. 1

Et større tilbud i forhold til salget gir kjøperne bedre forhandlingsposisjon. For utbyggerne kan det bety mer bruk av prisavslag, rentestøtte eller andre finansieringsinsentiver for å få kontraktene i havn.

Renter og priser holder kjøperne ute

Medianprisen på en ny bolig var 393.800 dollar i juli. Samtidig lå boliglånsrentene rundt 6,7 prosent – nær det høyeste nivået på ett år. Kombinasjonen av høye lånekostnader og fortsatt dyre boliger gjør at mange potensielle kjøpere ikke får økonomien til å gå opp. 1910

Utbyggere kan forsøke å kompensere ved å redusere prisene eller subsidiere renten, men slike tiltak oppveier ikke nødvendigvis den samlede belastningen for husholdninger som møter høye månedlige boutgifter.

Hva sier tallene om økonomien?

Boligmarkedet reagerer raskt på renteendringer. En langvarig nedgang i boligbygging og salg kan derfor spre seg til sysselsetting i byggebransjen, etterspørsel etter byggematerialer, møbler og andre varer – og til husholdningenes samlede forbruk.

Likevel bør julitallene tolkes med varsomhet. Fallet i nye boligsalg var ikke statistisk klart forskjellig fra null ved Census Bureaus konfidensnivå på 90 prosent. Byrået understreker også at det normalt trengs rundt fire måneder med data for å etablere en tydelig salgstrend. 1

Blandede signaler fra forbrukere og industri

Forbrukertilliten falt til 90,8 i juli, fra et revidert nivå på 92,2 i juni. Delindeksen for dagens situasjon gikk ned for tredje måned på rad, noe som tyder på at husholdningene vurderer de aktuelle økonomiske forholdene mer forsiktig. 2

Industrien ga derimot et langt sterkere signal. ISM-indeksen for amerikansk industrivirksomhet steg til 55,6 prosent i juli – det høyeste nivået siden mai 2022. En måling over 50 indikerer normalt vekst i industrien. 3

Kontrasten mellom et presset boligmarked og en ekspanderende industri gjør at helhetsbildet foreløpig ikke ser ut som en bred, økonomisk kollaps.

Hvorfor reagerte ikke gull kraftigere?

Gullmarkedets beskjedne reaksjon er ikke overraskende. Ett svakt boligmarkedstall endrer normalt ikke alene forventningene til inflasjon, Federal Reserves rentepolitikk eller resesjonsrisiko – faktorer som ofte har større betydning for gullprisen.

Den sterke industrirapporten bidro samtidig til å veie opp for svakheten i boligmarkedet. Det finnes derfor ikke tilstrekkelig grunnlag for å knytte en bestemt intradag-bevegelse i gullprisen direkte til denne boligsalgsrapporten. 3

Eksisterende boliger gir en viktig kontroll

Salget av eksisterende boliger falt 1,7 prosent i juli, til en sesongjustert årstakt på 4,06 millioner. Det var den andre månedsnedgangen på rad og skjedde samtidig som renter og boligpriser steg. 7

De neste tallene blir avgjørende for tolkningen. Markedet vil særlig følge augusttallene for eksisterende boliger, inngåtte boligkontrakter, søknader om boliglån, byggetillatelser, boligstarter og rapporten for nye boliger, som etter planen kommer 24. september. 1

Midlertidig rentesjokk eller varig nedtur?

En mer varig nedtur blir mer sannsynlig dersom salget fortsetter å falle, lageret vokser, antallet måneder med tilbud øker og utbyggerne kutter både byggestart og priser mer aggressivt. Ytterligere svekkelse i forbrukertillit eller sysselsetting ville også trekke i den retningen.

Om rentene faller, kjøperetterspørselen tar seg opp eller byggetillatelsene øker, vil det derimot støtte tolkningen av at juli først og fremst var et midlertidig sjokk for boligoverkommeligheten.

Foreløpig peker rapporten mot et boligmarked som er tydelig rammet av finansieringskostnadene – men ikke nødvendigvis mot en bred amerikansk resesjon.