Waarom HDB zijn regeling voor samengevoegde flats opnieuw bekijkt

Een advertentie voor een samengevoegde woning aan Block 93B Telok Blangah Street 31 heeft in Singapore vragen opgeroepen. De woning staat te koop voor S$ 2,18 miljoen. Daarop heeft HDB, de overheidsinstantie voor publieke huisvesting, aangekondigd zijn Conversion Scheme te bekijken. Dat is geen vaststelling dat bij de samenvoeging of de advertentie regels zijn overtreden: HDB heeft bevestigd dat de twee flats als één woning te koop mogen worden aangeboden. 23

Twee flats, één woning — en een uitzondering voor de buur

De woning op een hoge verdieping bestaat uit twee naast elkaar gelegen driekamerflats. De eigenaren kochten de aangrenzende flat van een buur die wegens familieomstandigheden toestemming kreeg om al tijdens de minimum occupation period (MOP) te verkopen. Dat is de verplichte periode waarin een eigenaar de flat zelf moet bewonen. HDB keurde die uitzondering goed. Ze gold voor de verkoop door de buur, niet als algemene vrijstelling van MOP-regels voor samengevoegde woningen. Uit de beschikbare berichtgeving blijkt niet hoeveel de eigenaren voor de afzonderlijke flats betaalden. 12

Wat zegt de vergelijking met eerdere verkopen?

Volgens HDB werden vergelijkbare, afzonderlijke driekamerflats in de omgeving in de voorafgaande zes maanden verkocht voor ongeveer S$ 673.000 tot S$ 771.000 per stuk. Twee flats tegen de bovengrens van die reeks zouden samen circa S$ 1,54 miljoen kosten. De vraagprijs van S$ 2,18 miljoen ligt daar ongeveer S$ 640.000 boven. HDB noemt de vraagprijs aanzienlijk hoger dan vergelijkbare transacties doen vermoeden. Maar één samengevoegde woning is niet hetzelfde als twee losse flats: deze rekensom biedt context, geen taxatie van de aangeboden woning. 2

Ook een eventuele cash-over-valuation — het deel van een overeengekomen koopprijs dat boven de getaxeerde waarde ligt — is niet uit de advertentie af te leiden. Er is noch een overeengekomen verkoopprijs, noch een getaxeerde waarde voor deze beoogde verkoop bekend. Voor kopers is het daarom verstandig de vraagprijs te onderscheiden van daadwerkelijk gerealiseerde prijzen en hun financiering na te gaan voordat zij een prijs afspreken. In HDB’s verkoopproces spreken koper en verkoper eerst een prijs af; daarna volgen een koopoptie (Option to Purchase) en een afzonderlijk verzoek om waardebepaling. 414

Is de doorverkoop al goedgekeurd?

Nee. HDB meldde op 25 september nog geen aanvraag voor de doorverkoop van deze woning te hebben ontvangen. Toestemming om de samengevoegde woning als één geheel aan te bieden is iets anders dan goedkeuring van een verkoop aan een specifieke koper. Nadat de koper de koopoptie heeft uitgeoefend, moeten koper en verkoper de aanvraag indienen. De transactie vereist vervolgens goedkeuring van HDB. 37

Hoe werkt de Conversion Scheme?

De regeling werd in 1993 ingevoerd om daarvoor in aanmerking komende eigenaren van driekamerflats of kleinere flats meer woonruimte te bieden. Zij kunnen onder de geldende voorwaarden een aangrenzende flat van maximaal drie kamers op de vrije markt kopen. Daarbij gelden onder meer eisen rond staatsburgerschap en de samenstelling van het huishouden. Vóór de koopaanvraag moet HDB beoordelen of samenvoeging bouwkundig mogelijk is. Na goedkeuring kunnen de flats één woning onder één huur- of erfpachtovereenkomst vormen. Doorverkoop op de vrije markt is mogelijk zodra aan de toepasselijke MOP- en verkoopvoorwaarden is voldaan. 5621

Wat de herbeoordeling van de regeling oplevert, is nog niet bekend. Voorlopig staat vast dat HDB de samenvoeging en de uitzonderlijke verkoop door de buur goedkeurde. De S$ 2,18 miljoen blijft een vraagprijs, geen goedgekeurde transactie of vastgestelde waarde. 23