Vietnamese woningmarkt in Q2 2026: prijzen dalen, maar woningen blijven onbetaalbaar

De Vietnamese vastgoedmarkt ging in het tweede kwartaal van 2026 duidelijker dan voorheen door een correctiefase. Prijzen van bestaande appartementen en bouwkavels daalden in meerdere regio’s, maar niet genoeg om woningen plots betaalbaar te maken. Vooral de liquiditeit — het gemak waarmee een woning wordt verkocht — verslechterde. Kopers werden voorzichtiger, kortetermijnbeleggers trokken zich terug en hogere financieringskosten maakten het duurder om vastgoed aan te houden. 134

Prijzen dalen, maar van een goedkope markt is geen sprake

Volgens rapportages op basis van het kwartaaloverzicht van het Vietnamese ministerie van Bouw daalden de prijzen van bestaande appartementen in meerdere plaatsen ten opzichte van het eerste kwartaal. In Hanoi noteerde CBRE in het tweede kwartaal een gemiddelde prijs van ongeveer 60 miljoen Vietnamese dong per m², bijna 3 procent lager dan een kwartaal eerder. Het was de eerste kwartaal-daling in dit segment sinds eind 2022. Bij sommige projecten werden plaatselijk prijsverlagingen van 5 tot 12 procent gemeld. 1112

Ook bouwkavels in projectontwikkelingen kwamen onder druk te staan na een lange periode van prijsstijgingen. Landprijzen daalden landelijk gemiddeld met ongeveer 2 à 3 procent, oftewel circa 2,5 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. De druk was het grootst in gebieden waar de prijzen eerder sterk waren opgelopen. 4

Die cijfers wijzen echter niet op een gelijktijdige prijsval in heel Vietnam. De ontwikkeling verschilt per regio, de juridische status van een project, de kwaliteit van het vastgoed en de gebruikte meetmethode. Sommige rapporten noemen gemiddelde appartementprijzen van ongeveer 123 miljoen dong per m² in Hanoi, 108 miljoen dong in Ho Chi Minhstad en 69 miljoen dong in Hưng Yên. CBRE komt voor bestaande appartementen in Hanoi uit op circa 60 miljoen dong per m². Dat verschil suggereert dat de cijfers betrekking hebben op andere datasets, geografische gebieden of marktsegmenten en niet één-op-één mogen worden vergeleken. 1811

De overeenkomst tussen de bronnen is wel duidelijk: Hanoi en Ho Chi Minhstad behoren nog altijd tot de duurste woningmarkten van het land, ook nadat de secundaire markt was afgekoeld. 13

Transacties dalen sneller dan prijzen

De terugval in het aantal transacties was veel scherper dan de prijsaanpassing. In Hanoi lag het aantal transacties van bestaande appartementen in het tweede kwartaal naar verluidt 61 procent lager dan een jaar eerder. In totaal werden in de hoofdstad ongeveer 9.100 vastgoedtransacties geregistreerd: 18 procent minder dan in het eerste kwartaal en 64 procent minder dan in dezelfde periode van 2025. 7

Uit door de provincies aangeleverde cijfers blijkt dat in het hele land ruim 100.005 succesvolle vastgoedtransacties plaatsvonden. Dat was 71,5 procent van het aantal in het eerste kwartaal en 63,7 procent van het niveau een jaar eerder. Appartementen en vrijstaande woningen waren goed voor 26.567 transacties; bouwkavels voor 73.438. Vooral die laatste categorie verloor terrein: het aantal transacties daalde met 32,6 procent ten opzichte van het vorige kwartaal. 55

De bronnen hanteren verschillende definities. VARS IRE, het onderzoeksinstituut van de Vietnamese makelaarsvereniging, registreerde ongeveer 23.600 transacties op de primaire markt. De provinciale cijfers omvatten transacties over meerdere vastgoedtypen en segmenten. De getallen mogen daarom niet bij elkaar worden opgeteld of als uitwisselbare indicatoren worden gebruikt. 105155

Meer nieuw aanbod, maar minder kopers

Tegelijkertijd kreeg de markt een omvangrijk nieuw aanbod te verwerken. In het tweede kwartaal werden bijna 34.000 woningen gelanceerd, ongeveer 10 procent minder dan in het vorige kwartaal en 8 procent minder dan een jaar eerder. Over de eerste helft van 2026 kwam het totale aanbod uit op circa 98.000 woningen, ongeveer 50 procent meer dan in dezelfde periode van 2025. 101351

VARS IRE telde in het tweede kwartaal ongeveer 23.600 primaire transacties. De opnamegraad kwam daarmee uit op ongeveer 41 procent, 6 procentpunt lager dan een kwartaal eerder. Er ontstond dus een aanzienlijke kloof tussen het aantal woningen dat op de markt kwam en het aantal dat daadwerkelijk werd verkocht. 10

Bovendien bestond het nieuwe aanbod vooral uit dure woningen. Appartementen vormden ongeveer 74,7 procent van alle nieuw gelanceerde woningen. Daarvan viel circa 45 procent in de categorie luxe en superluxe, 37 procent in het hogere segment en slechts 18 procent in het middensegment. Dat verklaart waarom meer aanbod niet automatisch leidt tot betere betaalbaarheid voor de meeste huishoudens. 53

Volgens het ministerie van Bouw waren landelijk 1.735 commerciële woningbouwprojecten in uitvoering, samen goed voor ongeveer 878.589 woningen of kavels. Het potentiële aanbod blijft daarmee groot, terwijl de effectieve vraag wordt beperkt door hoge prijzen en moeilijker krediet. 49

Hoge rente raakt kopers én beleggers

De financieringskosten vormden een van de belangrijkste remmen op de markt. Uit een enquête onder tien banken bleek dat de rente op hypotheken in een introductieperiode doorgaans 8,5 tot 11 procent per jaar bedroeg. Die rente stond meestal slechts 6 tot 12 maanden vast. Daarna werd de lening gebaseerd op een basis- of referentierente plus een opslag van ongeveer 3,3 tot 3,5 procent. De werkelijke rente kwam daardoor uit op circa 13 tot 15 procent per jaar. In de eerste helft van het jaar liepen sommige variabele rentes op tot 16 procent. 48

Door die renteconstructie is het voor kopers lastig om de totale kosten over de looptijd van een lening in te schatten. Voor beleggers met veel geleend geld verkleint een hoge rente de kasstroom waarmee zij een woning kunnen aanhouden, schulden kunnen herfinancieren of op een gunstiger verkoopmoment kunnen wachten. Zodra snelle prijsstijgingen niet langer vanzelfsprekend lijken, neemt ook de aantrekkingskracht van kortetermijnhandel af.

De verandering in het koopgedrag laat dat zien. Kopers die appartementen uitsluitend voor kortetermijnspeculatie aanschaffen, vertegenwoordigen nog ongeveer 4 procent van de markt, tegenover 30 tot 40 procent in eerdere jaren. Naar schatting 67 procent van de transacties komt voort uit daadwerkelijke woonbehoefte en bijna 30 procent uit verhuurinvesteringen. 17

Waarom daalt de markt terwijl de prijzen niet instorten?

De ontwikkelingen van het tweede kwartaal wijzen vooral op een correctie in liquiditeit en financierbaarheid, niet op een totale instorting van elke regio of elk segment.

Het mechanisme verloopt grofweg als volgt:

1. Hogere rente beperkt de leencapaciteit en verhoogt de maandelijkse lasten.
2. Kopers die zelf een woning zoeken stellen hun beslissing uit, omdat de prijzen hoog blijven en de toekomstige rente onzeker is.
3. Kortetermijnbeleggers trekken zich terug nu snelle waardestijgingen minder zeker zijn.
4. De verkoop vertraagt, waardoor voorraden oplopen en ontwikkelaars meer druk op hun kasstromen ervaren.
5. Verkopers verhogen kortingen of verlagen hun vraagprijs, vooral bij projecten met weinig transacties of eerdere sterke prijsstijgingen.

Daarom kunnen vraagprijzen met slechts enkele procenten dalen terwijl het aantal transacties veel sterker terugvalt. De markt verschuift van een fase waarin vooral op verdere prijsstijging werd gerekend naar een fase waarin kopers kritischer kijken naar juridische zekerheid, gebruikswaarde, verhuurbaarheid en financieringskosten. 1317

Waarom willen parlementsleden marktmanipulatie verbieden?

In een markt met weinig transacties en versnipperde informatie kunnen kunstmatige signalen over prijzen of vraag grote invloed hebben op kopers. Daarom stellen leden van de Vietnamese Nationale Assemblee voor om de Wet op de vastgoedhandel aan te passen en marktmanipulatie expliciet op te nemen als verboden gedrag. 3233

In de parlementaire discussie worden onder meer de volgende handelingen genoemd:

• schijntransacties of circulaire transacties uitvoeren om een kunstmatig prijsniveau te creëren;
• onderling afspraken maken om prijzen op te drijven;
• een kunstmatig tekort of een valse indruk van vraag en aanbod creëren;
• onjuiste informatie over bestemmingsplannen, projecten of prijzen gebruiken om een nieuwe prijsgolf te veroorzaken;
• misleidende informatie verspreiden waardoor kopers vastgoed tegen opgeblazen prijzen aanschaffen. 343541

Het voorstel wordt vergeleken met de manier waarop de effectenwetgeving omgaat met marktmanipulatie op de beurs. Sommige parlementsleden vinden dat bij ernstige gevallen een stevig sanctiemechanisme nodig is, mogelijk zelfs strafrechtelijke aansprakelijkheid. De precieze toepassing hangt echter af van de uiteindelijke wet en de bijbehorende handhavingsregels. 4247

Het doel is niet om legitiem beleggen of normale speculatie te verbieden. Een woning kopen in de verwachting dat die later meer waard wordt, is op zichzelf geen marktmanipulatie. Het juridische onderscheid draait om de vraag of iemand bewust transacties, informatie of signalen over vraag en aanbod vervalst om de markt te sturen en daar winst uit te halen. De voorgestelde wijzigingen worden nog besproken en vormen nog geen geldend strafbaar feit. 3239

Conclusie: de markt selecteert het kapitaal

Het tweede kwartaal van 2026 laat zien dat Vietnam niet zozeer een tekort heeft aan potentiële woningbouw, maar aan voldoende betaalbare koopkracht om dat aanbod op te nemen. De prijzen op de secundaire markt daalden op veel plaatsen, vooral bij appartementen in Hanoi en bouwkavels, maar woningen in de grote steden blijven duur. Tegelijkertijd zetten hoge rentes na afloop van introductieperiodes, oplopende voorraden en het vertrek van speculatief kapitaal de liquiditeit verder onder druk.

De markt beweegt daardoor richting woningen met een duidelijke juridische status, aantoonbare woonvraag en duurzame gebruikswaarde. Duidelijkere regels tegen misleidende informatie en marktmanipulatie kunnen de prijsvorming transparanter maken, maar het effect zal afhangen van de vraag of overtredingen daadwerkelijk kunnen worden opgespoord, bewezen en bestraft.