Chinese huizenmarkt blijft in juli onder druk: herstel komt niet van de grond

De Chinese huizenmarkt lijkt in juli slechts aan de randen te zijn gestabiliseerd. Van een duurzaam herstel is nog geen sprake. De prijzen van nieuwe woningen daalden met 0,1% ten opzichte van juni en met 3,2% op jaarbasis. Daarmee houdt de jaarlijkse prijsdaling al 37 maanden achter elkaar aan.

De cijfers wijzen vooral op aanhoudende zwakte

De Chinese National Bureau of Statistics (NBS), het nationale statistiekbureau, volgt de woningprijzen in 70 grote en middelgrote steden. In die steekproef daalden de prijzen van nieuwe woningen in juli opnieuw met 0,1% op maandbasis. Dat was precies evenveel als in juni. Op jaarbasis werd de daling iets kleiner: van 3,3% in juni naar 3,2% in juli.

Dat kleine verschil is belangrijk, maar geen keerpunt. Een minder sterke jaarlijkse daling kan betekenen dat de verslechtering afzwakt. Het betekent niet dat de prijzen alweer stijgen of dat kopers massaal terugkeren. De cijfers beschrijven vooral een markt die nog altijd onder druk staat.

Ook de activiteit achter de prijsontwikkeling verslechterde. In de eerste zeven maanden van het jaar daalden de vastgoedverkopen, de investeringen in onroerend goed en het aantal nieuwe bouwstarts sneller dan in de eerste helft van het jaar. Zowel kopers als projectontwikkelaars blijven dus voorzichtig.

Grootste steden geven geen duidelijk herstel-signaal meer

Beijing, Shanghai, Guangzhou en Shenzhen waren de belangrijkste bron van voorzichtige hoop. In juni stegen de prijzen van nieuwe woningen in deze vier zogenoemde eersteklassteden gemiddeld met 0,1%. Bestaande woningen werden er gemiddeld 0,3% duurder.

In juli kwam dat momentum tot stilstand. De prijzen van nieuwe woningen bleven in de vier steden gemiddeld gelijk aan die van juni, waarmee een herstelperiode van vier maanden eindigde. Shanghai en Shenzhen noteerden elk een stijging van 0,2% op maandbasis, Guangzhou kwam 0,1% hoger uit. Beijing daalde daarentegen met 0,3%.

Op jaarbasis was het beeld in de grootste steden iets gunstiger, maar nog steeds ongelijk. De prijzen van nieuwe woningen lagen er 1,1% lager dan een jaar eerder. In 31 tweedeklassteden bedroeg de daling 2,8%, terwijl 35 derdedeklassteden een daling van 4,2% lieten zien.

Slechts 17 van de 70 onderzochte steden registreerden in juli een maandelijkse prijsstijging. Dat beperkte aantal onderstreept de hoofdboodschap: verbeteringen in enkele sterkere steden zijn nog geen landelijk herstel.

Waarom de verbetering in juli vervaagde

Analisten wezen op extreem weer, seizoenseffecten en het afnemende effect van overheidsmaatregelen die de consumptie moesten stimuleren. Een uitzonderlijk regenachtige zomer zou bovendien de woningmarkt in de grootste steden hebben geraakt.

Die factoren kunnen een deel van de zwakte in één maand verklaren. Ze lossen echter het onderliggende probleem niet op. De Chinese vastgoedmarkt staat al jaren onder druk en het lage vertrouwen remt zowel huishoudens als projectontwikkelaars. Huishoudens zijn terughoudend met grote aankopen, terwijl ontwikkelaars minder snel nieuwe projecten starten. De cijfers over juli zijn daarmee vooral een nieuwe test voor de vraag of overheidssteun kan uitmonden in structurele vraag.

Vastgoedzwakte maakt breder probleem met binnenlandse vraag zichtbaar

In juli verzwakte de economie ook buiten de vastgoedsector. De detailhandelsverkopen stegen op jaarbasis met slechts 0,6%, tegenover 1,0% in juni en minder dan de 1,5% die analisten in een peiling van Reuters hadden verwacht. De industriële productie groeide met 4,5%, tegen 5,3% in juni, en bleef daarmee onder de verwachting van 4,8%.

Ook de investeringen stonden onder druk. De vaste-investeringen krompen in de eerste zeven maanden van het jaar met 6,7%, na een daling van 5,7% in de periode januari tot en met juni.

Samen laten deze cijfers zien waarom de vastgoedcrisis verder reikt dan de woningmarkt. Dalende huizenprijzen en minder bouwactiviteit kunnen het vertrouwen van huishoudens, investeringen van ontwikkelaars en de vraag bij toeleveranciers tegelijk raken. Tegelijkertijd maakt een zwakke consumptie het moeilijker om de economie los te maken van haar eerdere afhankelijkheid van vastgoed en bouw.

Een K-vormig herstel met een duidelijke breuklijn

Economen omschrijven het Chinese herstel als ‘K-vormig’. Daarmee bedoelen ze dat export en industriegerelateerde activiteit relatief veerkrachtig blijven, terwijl binnenlandse consumptie, particuliere investeringen en de woningmarkt achterblijven.

Dat is geen evenwichtig herstel. Sterke productie en export kunnen de groeicijfers ondersteunen, maar herstellen niet automatisch het vertrouwen van huishoudens of de vraag naar woningen. De tegenstelling maakt China bovendien afhankelijker van buitenlandse vraag, juist nu de handelsrisico’s aanzienlijk blijven.

Wat betekent dit voor het beleid?

Recente steunmaatregelen en officiële beloften lijken sommige jaarlijkse prijsdalingen, vooral in grote steden, te hebben afgeremd. Chinese overheidscommentaren presenteerden de cijfers van juli als verder bewijs van stabilisatie. Andere berichtgeving benadrukte juist dat de vraag te zwak blijft voor een breed herstel. Die twee observaties kunnen naast elkaar bestaan: de daling kan in bepaalde gebieden afzwakken, terwijl de markt als geheel kwetsbaar blijft.

De moeilijkere test is niet alleen de prijs, maar vooral de activiteit. De snellere dalingen in verkoop, investeringen en nieuwe bouwstarts laten zien dat stabilisatie het vertrouwen in de vastgoedsector nog niet heeft hersteld. Maatregelen die alleen voorkomen dat prijzen sneller dalen, zijn mogelijk onvoldoende zolang huishoudens onzeker blijven over toekomstige woningwaarden, inkomensvooruitzichten of de oplevering van gekochte woningen.

De bredere economische context vergroot de druk op Beijing. De groei van het bruto binnenlands product vertraagde in het tweede kwartaal naar 4,3% op jaarbasis, tegenover 5,0% in het eerste kwartaal. Dat bleef bovendien achter bij de verwachtingen. De cijfers over detailhandel en industrie in juli wezen vervolgens op een verdere afzwakking van het momentum.

Voor beleidsmakers ligt de uitdaging erin de vraag en het vertrouwen van huishoudens te ondersteunen zonder opnieuw het schuldgedreven bouwmodel aan te jagen dat mede tot de vastgoedonevenwichtigheid heeft geleid. De cijfers over juli wijzen erop dat stabilisatie nog altijd het directe doel is. Het bewijs voor een zichzelf dragend herstel van de Chinese woningmarkt blijft ondertussen beperkt.