Harga hartanah Vietnam menurun, tetapi masih belum mampu milik

Pasaran hartanah sekunder Vietnam memasuki fasa pelarasan yang lebih jelas pada suku kedua 2026. Harga apartmen dan tanah lot di banyak kawasan menurun berbanding suku sebelumnya, tetapi penyusutan itu belum cukup untuk menjadikan rumah lebih mudah dimiliki. Perubahan paling ketara berlaku pada kecairan: pembeli semakin berhati-hati, pelabur jangka pendek berundur dan kos pinjaman menjadikan pemilikan hartanah lebih sukar. 134

Harga turun, tetapi pasaran masih belum murah

Menurut laporan yang memetik data Kementerian Pembinaan Vietnam, harga apartmen di pasaran sekunder di beberapa wilayah menurun pada Q2 berbanding Q1 2026. Di Hanoi, CBRE merekodkan harga jualan sekunder purata sekitar 60 juta dong Vietnam bagi setiap meter persegi, turun hampir 3% dari suku ke suku. Ini merupakan penurunan suku tahunan pertama bagi segmen tersebut sejak akhir 2022. Sesetengah projek mencatatkan pelarasan setempat antara 5–12%. 1112

Pasaran tanah lot projek turut berdepan tekanan selepas tempoh kenaikan harga yang panjang. Harga purata di seluruh negara menurun sekitar 2–3%, atau kira-kira 2.5% berbanding suku sebelumnya, dengan tekanan lebih ketara di kawasan yang pernah mengalami kenaikan mendadak. 4

Namun, angka ini tidak harus ditafsirkan sebagai penurunan harga secara menyeluruh di semua kawasan. Tahap harga dan kadar pelarasan berbeza mengikut lokasi, status perundangan projek, kualiti aset serta kaedah pengumpulan data.

Beberapa laporan meletakkan harga purata apartmen sekitar 123 juta dong setiap meter persegi di Hanoi, 108 juta dong di Ho Chi Minh City dan 69 juta dong di Hung Yen. Pada masa yang sama, data CBRE bagi apartmen sekunder di Hanoi menunjukkan angka sekitar 60 juta dong setiap meter persegi. Perbezaan ini menunjukkan bahawa angka berkenaan mungkin merangkumi set data, kawasan geografi atau segmen yang berlainan. Oleh itu, ia tidak wajar dibandingkan secara terus seolah-olah semuanya merupakan indeks yang sama. 1811

Walaupun begitu, perkara yang konsisten antara sumber ialah Hanoi dan Ho Chi Minh City masih antara pasaran dengan harga hartanah tertinggi, meskipun harga sekunder mula reda. 13

Transaksi merosot lebih pantas daripada harga

Kelemahan aktiviti jual beli lebih jelas berbanding pelarasan harga. Di Hanoi, transaksi apartmen sekunder pada Q2 dilaporkan merosot 61% berbanding tempoh sama tahun sebelumnya. Jumlah transaksi pindah milik hartanah di Hanoi pula sekitar 9,100, turun 18% berbanding suku sebelumnya dan 64% berbanding Q2 2025. 7

Data yang dikumpulkan daripada pelbagai wilayah menunjukkan lebih 100,005 transaksi hartanah berjaya direkodkan di seluruh Vietnam pada Q2. Jumlah itu hanya bersamaan 71.5% daripada angka Q1 dan 63.7% berbanding tempoh sama tahun sebelumnya. Transaksi apartmen dan rumah individu berjumlah 26,567, manakala tanah lot mencatatkan 73,438 transaksi. Transaksi tanah lot sahaja merosot 32.6% daripada suku sebelumnya. 55

Namun, sumber-sumber ini menggunakan skop statistik yang berbeza. VARS IRE merekodkan sekitar 23,600 transaksi pasaran primer pada Q2, manakala data wilayah merangkumi jumlah transaksi merentas pelbagai segmen dan jenis hartanah. Oleh itu, kedua-dua angka tersebut tidak boleh dijumlahkan atau digunakan sebagai pengganti antara satu sama lain. 105155

Bekalan baharu meningkat, tetapi kuasa beli tidak mengejar

Pasaran juga perlu menyerap jumlah bekalan baharu yang besar. Hampir 34,000 unit kediaman dilancarkan pada Q2, turun kira-kira 10% berbanding suku sebelumnya dan 8% berbanding tempoh sama pada 2025. Walaupun bekalan suku tahunan menurun, jumlah bekalan bagi separuh pertama tahun ini mencecah sekitar 98,000 unit, meningkat kira-kira 50% tahun ke tahun. 101351

VARS IRE merekodkan sekitar 23,600 transaksi pasaran primer pada Q2, bersamaan kadar penyerapan kira-kira 41%, iaitu 6 mata peratusan lebih rendah berbanding suku sebelumnya. Keadaan ini menunjukkan jurang besar antara jumlah produk yang ditawarkan dengan jumlah unit yang benar-benar diserap pembeli. 10

Bekalan baharu turut tertumpu pada segmen premium. Apartmen merangkumi kira-kira 74.7% daripada keseluruhan bekalan baharu Q2. Daripada jumlah itu, apartmen mewah dan ultra mewah membentuk sekitar 45%, apartmen kelas atasan kira-kira 37%, manakala apartmen kelas pertengahan hanya sekitar 18%. Struktur ini membantu menjelaskan mengapa peningkatan bekalan tidak semestinya menjadikan pasaran lebih mudah diakses oleh majoriti pembeli untuk didiami sendiri. 53

Kementerian Pembinaan pula menyatakan bahawa terdapat 1,735 projek perumahan komersial yang sedang dibangunkan di seluruh negara, dengan skala sekitar 878,589 unit atau lot. Angka ini menunjukkan potensi bekalan masih besar, sedangkan permintaan berkesan dihadkan oleh harga yang tinggi dan akses kredit. 49

Kadar faedah menekan pembeli dan pelabur

Kos pinjaman menjadi antara halangan utama pada Q2. Tinjauan terhadap 10 bank menunjukkan kadar pinjaman perumahan promosi lazimnya sekitar 8.5–11% setahun, tetapi kadar itu biasanya hanya ditetapkan selama 6–12 bulan. Selepas tempoh promosi, kadar dikira berdasarkan kadar asas atau kadar rujukan berserta margin sekitar 3.3–3.5%, menyebabkan kadar bayaran sebenar meningkat kepada kira-kira 13–15% setahun. Pada separuh pertama tahun ini, sesetengah pinjaman kadar terapung mencecah 16%. 48

Struktur kadar sebegini menyukarkan pembeli menganggarkan komitmen jangka panjang. Bagi pelabur yang menggunakan pembiayaan, faedah tinggi mengurangkan aliran tunai untuk mengekalkan aset, membayar semula hutang atau menunggu hartanah dijual. Apabila jangkaan kenaikan harga pantas semakin lemah, minat membeli untuk dijual semula dalam tempoh singkat turut merosot.

Perubahan tingkah laku pembeli menggambarkan keadaan itu. Pembelian apartmen untuk spekulasi jangka pendek kini hanya sekitar 4% daripada pasaran, berbanding 30–40% pada tahun-tahun sebelumnya. Kira-kira 67% transaksi didorong oleh keperluan kediaman sebenar, manakala hampir 30% berkaitan pelaburan untuk disewakan. 17

Mengapa pasaran merosot walaupun harga belum jatuh banyak?

Perkembangan Q2 lebih tepat dilihat sebagai pelarasan pada kecairan dan keupayaan pembiayaan, bukannya keruntuhan serentak di semua wilayah atau segmen.

Rantaian kesannya berlaku seperti berikut:

1. Kadar faedah tinggi mengurangkan keupayaan meminjam dan meningkatkan beban bayaran balik.
2. Pembeli untuk didiami sendiri menangguhkan keputusan kerana harga masih tinggi dan kos pinjaman sukar dijangka.
3. Pelabur jangka pendek berundur apabila kenaikan harga pantas tidak lagi dianggap pasti.
4. Kadar jualan menjadi perlahan, lalu meningkatkan inventori dan tekanan aliran tunai kepada pemaju.
5. Penjual terpaksa menawarkan diskaun atau menurunkan harga, khususnya bagi projek yang kurang cair atau pernah mengalami kenaikan mendadak.

Sebab itu, harga yang diiklankan mungkin hanya turun beberapa peratus, sedangkan jumlah transaksi merosot jauh lebih besar. Pasaran kini beralih daripada fasa yang didorong oleh jangkaan kenaikan harga kepada fasa yang memberi lebih perhatian kepada status perundangan, keperluan penggunaan, potensi sewaan dan kos modal. 1317

Mengapa larangan manipulasi pasaran dicadangkan?

Dalam keadaan data transaksi masih berpecah-pecah dan kecairan pasaran rendah, isyarat palsu mengenai harga atau permintaan boleh mempengaruhi keputusan pembeli dengan kuat. Atas sebab itu, ahli Parlimen mencadangkan pindaan kepada Undang-Undang Perniagaan Hartanah bagi mengenal pasti manipulasi pasaran dengan lebih jelas dan memasukkannya dalam senarai perbuatan yang dilarang. 3233

Antara perlakuan yang dibincangkan termasuk:

• mewujudkan transaksi palsu atau transaksi berpusing untuk membentuk paras harga rekaan;
• berpakat dalam urus niaga bagi menaikkan harga;
• mencipta kekurangan buatan atau isyarat palsu tentang bekalan dan permintaan;
• menggunakan maklumat tidak benar mengenai perancangan bandar, projek atau harga untuk mencetuskan “gelombang” pembelian;
• menyampaikan maklumat mengelirukan sehingga pembeli membuat keputusan berdasarkan harga yang telah dimanipulasi. 343541

Cadangan itu dibandingkan dengan pendekatan undang-undang sekuriti terhadap penciptaan pasaran palsu atau manipulasi harga. Sesetengah pandangan menyatakan bahawa kes serius memerlukan mekanisme penguatkuasaan yang tegas, termasuk kemungkinan pertanggungjawaban jenayah. Namun, pelaksanaan khusus bergantung pada kandungan undang-undang yang diluluskan dan peraturan penguatkuasaan berkaitan. 4247

Perkara penting ialah membezakan antara pelaburan yang sah, spekulasi biasa dan manipulasi yang disengajakan. Membeli hartanah dengan harapan harganya meningkat tidak dengan sendirinya merupakan manipulasi. Isu perundangan terletak pada sama ada wujud perbuatan sengaja untuk mencipta transaksi, maklumat atau isyarat bekalan dan permintaan palsu bagi mempengaruhi pasaran dan meraih keuntungan. Pindaan itu masih dalam perbincangan dan belum menjadi kesalahan jenayah yang berkuat kuasa. 3239

Kesimpulan: pasaran sedang menapis aliran modal

Q2 2026 menunjukkan bahawa Vietnam tidak kekurangan potensi bekalan hartanah, tetapi kekurangan kuasa beli yang cukup besar dan pembiayaan yang cukup murah untuk menyerap bekalan tersebut. Harga sekunder di banyak kawasan telah menurun, khususnya bagi apartmen di Hanoi dan tanah lot, namun paras harga di bandar-bandar utama masih tinggi. Pada masa sama, kadar faedah selepas tempoh promosi, inventori yang bertambah dan pengunduran modal spekulatif terus menekan kecairan.

Pasaran kini bergerak ke arah yang lebih menitikberatkan keperluan kediaman sebenar, status perundangan yang jelas dan nilai penggunaan jangka panjang berbanding isyarat kenaikan harga jangka pendek. Jika peraturan bagi mengekang maklumat palsu dan manipulasi direka dengan jelas, langkah itu boleh membantu menjadikan pembentukan harga lebih telus. Namun, keberkesanan sebenar tetap bergantung pada keupayaan pihak berkuasa mengesan, membuktikan dan mengambil tindakan terhadap pelanggaran.