Harga rumah China jatuh 0.1% pada Julai — mengapa pemulihan masih belum kukuh

Data perumahan China bagi Julai menunjukkan pasaran itu mungkin semakin perlahan kadar kemerosotannya di sesetengah kawasan, tetapi masih belum pulih secara kukuh dan menyeluruh.

Harga rumah baharu turun 0.1% berbanding Jun dan 3.2% berbanding setahun sebelumnya. Ini merupakan bulan ke-37 berturut-turut harga rumah baharu mencatat penurunan tahunan. Walaupun kadar penurunan tahunan itu sedikit mengecil daripada 3.3% pada Jun, kelemahan dalam jualan, pelaburan hartanah dan pembinaan baharu menunjukkan permintaan masih belum kembali.

Angka utama lebih menunjukkan kemerosotan berpanjangan berbanding pemulihan

Berdasarkan sampel 70 bandar yang dipantau oleh Biro Perangkaan Kebangsaan China, harga rumah baharu jatuh 0.1% bulan ke bulan pada Julai. Penurunan bulanan itu sama seperti pada Jun, manakala kadar penurunan tahunan hanya berubah sedikit daripada 3.3% kepada 3.2%.

Perbezaan ini penting. Penurunan tahunan yang lebih kecil boleh menandakan tekanan pasaran sedang reda, tetapi ia tidak bermaksud harga sudah meningkat atau pembeli kembali beramai-ramai. Data Julai masih menggambarkan pasaran yang tertekan, dengan kemerosotan tahunan berlanjutan selama 37 bulan.

Kelemahan itu turut kelihatan pada aktiviti di sebalik angka harga. Dalam tujuh bulan pertama tahun ini, jualan hartanah, pelaburan hartanah dan permulaan pembinaan baharu semuanya merosot pada kadar lebih pantas berbanding tempoh enam bulan pertama. Gabungan ini menunjukkan pembeli dan pemaju masih berhati-hati.

Bandar utama tidak lagi menjadi isyarat pemulihan yang jelas

Beijing, Shanghai, Guangzhou dan Shenzhen sebelum ini menjadi sumber harapan terhad terhadap pemulihan. Pada Jun, harga rumah baharu di empat bandar peringkat pertama itu meningkat secara purata 0.1%, manakala harga rumah sedia ada naik 0.3%.

Momentum itu terhenti pada Julai. Harga rumah baharu di empat bandar berkenaan tidak berubah secara purata berbanding Jun, sekali gus menamatkan pemulihan selama empat bulan. Shanghai dan Shenzhen masing-masing meningkat 0.2% bulan ke bulan, manakala Guangzhou naik 0.1%. Namun, Beijing mencatat penurunan 0.3%.

Gambaran tahunan kelihatan lebih baik berbanding angka bulanan, tetapi masih tidak sekata. Harga rumah baharu di empat bandar peringkat pertama turun 1.1% tahun ke tahun, berbanding kemerosotan 2.8% di 31 bandar peringkat kedua dan 4.2% di 35 bandar peringkat ketiga.

Hanya 17 daripada 70 bandar mencatat kenaikan harga rumah baharu dari bulan ke bulan pada Julai. Jumlah yang kecil itu menguatkan mesej lebih besar: peningkatan terhad di beberapa bandar yang lebih kukuh belum berubah menjadi pemulihan di seluruh negara.

Mengapa pemulihan Julai terhenti?

Penganalisis mengaitkan kelemahan aktiviti pada Julai dengan cuaca ekstrem, faktor bermusim dan kesan sokongan yang semakin pudar daripada dasar merangsang penggunaan. Musim panas yang luar biasa hujan turut disebut sebagai halangan kepada data pasaran perumahan di bandar utama.

Faktor-faktor ini mungkin menjelaskan sebahagian kelemahan dalam satu bulan tertentu, tetapi tidak menyelesaikan masalah permintaan yang lebih berpanjangan. Pasaran hartanah China telah berada di bawah tekanan selama bertahun-tahun, sementara keyakinan yang lemah terus membuatkan isi rumah menangguhkan pembelian dan pemaju mengehadkan pengembangan pembinaan.

Justeru, data Julai kelihatan kurang seperti gangguan sementara dan lebih seperti satu lagi ujian terhadap kemampuan sokongan kerajaan untuk menghasilkan permintaan yang berterusan.

Kelemahan perumahan mencerminkan masalah permintaan domestik yang lebih luas

Pada bulan yang sama, beberapa petunjuk ekonomi lain turut merosot. Jualan runcit meningkat hanya 0.6% tahun ke tahun pada Julai, berbanding 1.0% pada Jun dan di bawah unjuran 1.5% dalam tinjauan Reuters. Pengeluaran perindustrian pula berkembang 4.5%, perlahan daripada 5.3% pada Jun dan tidak mencapai unjuran 4.8%.

Pelaburan juga bertambah lemah. Pelaburan aset tetap menguncup 6.7% dalam tujuh bulan pertama tahun ini, berbanding penurunan 5.7% bagi tempoh Januari hingga Jun.

Secara bersama, angka ini menjelaskan mengapa kemerosotan hartanah penting bukan sahaja kepada sektor perumahan. Nilai rumah yang jatuh dan pembinaan yang lemah boleh menjejaskan keyakinan isi rumah, pelaburan pemaju serta permintaan daripada industri berkaitan. Pada masa yang sama, penggunaan yang perlahan mengehadkan keupayaan ekonomi untuk menggantikan pertumbuhan yang sebelum ini dipacu hartanah.

Pemulihan berbentuk K memperlihatkan jurang yang semakin ketara

Ahli ekonomi menggambarkan pemulihan China sebagai pemulihan berbentuk “K”: aktiviti yang berkaitan dengan eksport dan pembuatan bertahan lebih baik, manakala penggunaan domestik, pelaburan swasta dan perumahan terus lemah.

Ini bukan gambaran pemulihan yang seimbang. Pengeluaran dan eksport yang lebih kukuh boleh menyokong pertumbuhan keseluruhan, tetapi tidak semestinya memulihkan keyakinan isi rumah atau menghidupkan semula pasaran perumahan. Perbezaan ini juga menjadikan China lebih bergantung pada permintaan luar ketika risiko perdagangan masih ketara.

Apa maknanya untuk dasar kerajaan?

Sokongan terhadap sektor perumahan dan ikrar rasmi untuk menstabilkan pasaran nampaknya membantu mengecilkan sebahagian penurunan harga tahunan, khususnya di bandar-bandar utama. Ulasan rasmi menyifatkan data Julai sebagai bukti lanjut bahawa pasaran sedang stabil, manakala laporan lain menekankan bahawa permintaan masih terlalu lemah untuk pemulihan menyeluruh. Kedua-dua perkara itu boleh berlaku serentak: kadar kemerosotan mungkin semakin perlahan di sesetengah tempat, tetapi asas pasaran masih rapuh.

Ujian yang lebih sukar ialah aktiviti sebenar, bukan harga semata-mata. Kemerosotan jualan, pelaburan dan permulaan pembinaan baharu yang semakin pantas menunjukkan bahawa proses stabilisasi masih belum memulihkan keyakinan di seluruh sektor hartanah. Langkah yang hanya memperlahankan kejatuhan harga mungkin tidak mencukupi jika isi rumah masih bimbang tentang nilai rumah pada masa depan, prospek pendapatan atau penyelesaian projek perumahan yang belum siap.

Tekanan itu bertambah dengan latar ekonomi yang lebih lemah. Pertumbuhan KDNK China pada suku kedua perlahan kepada 4.3% tahun ke tahun daripada 5.0% pada suku pertama, selain tidak mencapai jangkaan. Data jualan runcit dan pengeluaran perindustrian pada Julai pula menunjukkan momentum terus hilang.

Bagi Beijing, cabaran dasarnya ialah menyokong permintaan dan keyakinan isi rumah tanpa mengulangi model pembinaan yang dibiayai hutang—model yang menyumbang kepada ketidakseimbangan hartanah. Angka Julai menunjukkan matlamat segera masih tertumpu pada stabilisasi, tetapi bukti bahawa pemulihan perumahan yang mampu bertahan sendiri sudah bermula masih sangat terhad.