Jualan Rumah Baharu AS Menjunam 10.5% pada Julai: Kemerosotan Sementara atau Tanda Pasaran Mula Lemah?

Laporan Julai memberikan isyarat jelas bahawa kemampuan membeli rumah semakin tertekan di Amerika Syarikat. Namun, satu bulan data jualan rumah baharu yang sememangnya tidak menentu masih belum mencukupi untuk mengesahkan kemerosotan pasaran perumahan secara berpanjangan.

Petunjuk yang lebih membimbangkan ialah jika jualan terus lemah selama beberapa bulan, inventori dan bekalan meningkat, pembinaan baharu dipotong, serta data pekerjaan dan perbelanjaan pengguna turut merosot.

Jualan jatuh jauh di bawah jangkaan

Jualan rumah keluarga tunggal baharu jatuh 10.5% pada Julai kepada kadar tahunan terlaras bermusim sebanyak 607,000 unit. Angka itu lebih rendah daripada ramalan konsensus 620,000 unit dan 6.3% lebih rendah berbanding 648,000 unit pada Julai tahun lalu.

Jumlah Jun turut disemak naik kepada 678,000 unit daripada anggaran awal 628,000. Semakan itu menjadikan kejatuhan bulanan pada Julai kelihatan lebih besar, tetapi pada masa yang sama menunjukkan betapa mudahnya angka jualan rumah berubah apabila data disemak.

Biro Banci AS menyatakan penurunan Julai itu tidak dapat dibezakan secara statistik daripada sifar pada tahap keyakinan 90%. Agensi itu juga mengingatkan bahawa kira-kira empat bulan data diperlukan sebelum sesuatu arah aliran jualan dapat dikenal pasti dengan lebih yakin.

Inventori bertambah ketika permintaan melemah

Bilangan rumah baharu untuk dijual meningkat 1.9% daripada Jun kepada 488,000 unit. Pada kadar jualan Julai, jumlah itu bersamaan bekalan selama 9.6 bulan—naik daripada 8.5 bulan pada Jun dan 9.2 bulan setahun sebelumnya.

Bekalan yang lebih tinggi biasanya memberikan lebih banyak pilihan kepada pembeli dan meningkatkan tekanan ke atas pemaju. Mereka mungkin perlu menawarkan diskaun, menanggung sebahagian kos pembiayaan atau memberikan insentif lain untuk mengekalkan jualan.

Harga median rumah baharu pula berada pada AS$393,800. Walaupun harga itu lebih rendah berbanding bulan sebelumnya, ia masih tinggi apabila digabungkan dengan kadar gadai janji sekitar 6.7% pada Julai—hampir paras tertinggi dalam tempoh setahun.

Kadar pinjaman menjadi punca utama

Pasaran perumahan amat sensitif terhadap kadar faedah. Apabila kadar gadai janji meningkat, bayaran bulanan pembeli turut naik, sekali gus mengecilkan jumlah harga rumah yang mampu mereka tanggung.

Kadar tinggi juga boleh menyebabkan pemilik rumah sedia ada enggan menjual kerana mereka tidak mahu melepaskan pinjaman lama yang lebih murah. Dalam pasaran rumah baharu, pemaju pula mungkin cuba mengimbangi tekanan itu melalui potongan harga atau subsidi kadar pembiayaan, tetapi langkah tersebut tidak semestinya cukup untuk menarik semula semua pembeli.

Kesan kepada ekonomi lebih luas

Kemerosotan perumahan yang berpanjangan boleh menjejaskan pekerjaan pembinaan, permintaan terhadap bahan binaan, perabot dan kelengkapan rumah, selain mengurangkan perbelanjaan isi rumah. Jika keadaan ini berterusan, pertumbuhan ekonomi AS juga boleh menerima tekanan.

Namun, data lain pada Julai memberikan gambaran yang bercampur. Indeks Keyakinan Pengguna Conference Board turun kepada 90.8 daripada 92.2 pada Jun yang telah disemak naik. Indeks Situasi Semasa pula jatuh untuk bulan ketiga berturut-turut, menunjukkan isi rumah semakin berhati-hati terhadap keadaan perniagaan dan pasaran pekerjaan.

Sebaliknya, indeks pembuatan ISM meningkat kepada 55.6%, bacaan tertinggi sejak Mei 2022. Bacaan melebihi 50% lazimnya menunjukkan sektor pembuatan sedang berkembang, menandakan kelemahan perumahan belum merebak secara menyeluruh ke seluruh ekonomi.

Mengapa tindak balas harga emas agak terhad?

Kejatuhan jualan rumah baharu secara bersendirian tidak banyak mengubah jangkaan terhadap inflasi, dasar Rizab Persekutuan atau risiko kemelesetan—faktor yang biasanya lebih penting kepada harga emas.

Latar belakang pembuatan yang kukuh turut mengimbangi isyarat lemah daripada perumahan. Oleh itu, bukti yang ada belum mencukupi untuk mengaitkan sebarang pergerakan intrahari emas secara khusus dengan laporan jualan rumah ini. 910

Data seterusnya yang perlu diperhatikan

Jualan rumah sedia ada turut menjadi ukuran perbandingan penting. Pada Julai, jualan rumah sedia ada turun 1.7% kepada kadar tahunan 4.06 juta unit—kemerosotan bulanan kedua berturut-turut—ketika kadar pinjaman dan harga rumah kekal tinggi. 7

Pelabur dan pemerhati pasaran kini akan meneliti jualan rumah sedia ada bagi Ogos, jualan rumah yang masih dalam proses, permohonan gadai janji, permit pembinaan, permulaan pembinaan serta laporan jualan rumah baharu Ogos yang dijadualkan pada 24 September.

Kemerosotan yang berpanjangan akan lebih berkemungkinan jika jualan terus lemah, inventori dan bekalan bulanan meningkat, pemaju mengurangkan pembinaan serta harga dengan lebih agresif, dan keyakinan pengguna atau pekerjaan turut merosot.

Sebaliknya, penurunan kadar pinjaman, peningkatan permintaan pembeli atau kenaikan permit pembinaan akan lebih menyokong tafsiran bahawa pasaran sedang berdepan kejutan kemampuan membeli yang bersifat sementara—bukan kemerosotan perumahan nasional yang berpanjangan.