2026년 2분기 베트남 중고 부동산 시장: 가격 하락보다 더 큰 문제는 거래 절벽

2026년 2분기 베트남 부동산 시장은 가격보다 거래가 먼저 얼어붙는 모습을 보였다. 하노이와 일부 지역의 중고 아파트, 프로젝트형 토지 가격은 전 분기보다 낮아졌지만, 주택이 갑자기 저렴해진 것은 아니다. 높은 가격과 대출금리가 매수자의 발목을 잡는 가운데 단기 투자자까지 시장에서 빠져나가면서 유동성이 크게 약해졌다. 134

가격은 하락했지만 ‘저가 시장’은 아니었다

베트남 건설부 자료를 인용한 보고서에 따르면 2026년 2분기 여러 지역의 중고 아파트 가격은 1분기보다 하락했다. 하노이의 중고 아파트 평균 매매가는 ㎡당 약 6,000만 동으로, 전 분기보다 약 3% 낮아졌다. 중고 아파트 가격이 분기 기준으로 하락한 것은 2022년 말 이후 처음이다. 일부 사업장에서는 가격이 국지적으로 5~12% 조정됐다. 1112

프로젝트형 토지도 장기간 상승세 이후 하락 압력을 받았다. 전국 평균 가격은 전 분기보다 약 2~3%, 다른 집계에서는 약 2.5% 하락한 것으로 나타났다. 특히 과거 가격이 급등했던 지역에서 조정 압력이 더 뚜렷했다. 4

다만 이를 전국적인 일괄 하락으로 해석해서는 안 된다. 가격 수준과 하락 폭은 지역, 사업장의 법적 안정성, 자산의 품질, 통계 범위에 따라 크게 달라진다.

실제로 일부 보고서는 아파트 평균 가격을 하노이 ㎡당 약 1억 2,300만 동, 호찌민시 약 1억 800만 동, 흥옌 약 6,900만 동으로 제시한다. 반면 CBRE가 집계한 하노이 중고 아파트 평균은 약 6,000만 동이다. 이 차이는 각 수치가 서로 다른 표본, 지역 범위 또는 상품군을 반영할 가능성을 보여준다. 따라서 같은 지표처럼 단순 비교해서는 안 된다. 1811

여러 자료에서 일관되게 확인되는 점은 하노이와 호찌민시가 가격 조정 이후에도 베트남에서 가장 비싼 주택 시장에 속한다는 사실이다. 13

가격보다 거래량이 더 빠르게 무너졌다

시장의 약세는 가격보다 거래 지표에서 더욱 분명하게 나타났다. 하노이의 중고 아파트 거래는 2026년 2분기에 전년 동기 대비 61% 감소한 것으로 보고됐다. 하노이 전체 부동산 양도 거래는 약 9,100건으로, 전 분기보다 18%, 전년 동기보다 64% 줄었다. 7

각 지방정부의 자료를 합산하면 2분기 전국 부동산 성사 거래는 10만 5건 이상이었다. 이는 1분기의 71.5%, 2025년 같은 기간의 63.7%에 해당한다. 이 가운데 아파트와 단독주택 거래는 2만 6,567건, 토지 거래는 7만 3,438건으로 집계됐으며, 토지 거래는 전 분기보다 32.6% 감소했다. 55

다만 통계마다 집계 범위가 다르다. 베트남 부동산중개인협회 연구소(VARS IRE)는 2분기 1차 시장 거래를 약 2만 3,600건으로 집계한 반면, 지방정부 자료는 여러 상품군의 전체 거래를 포함한다. 따라서 두 수치를 합산하거나 서로 대체해 사용해서는 안 된다. 105155

공급은 늘었지만 실수요가 따라오지 못했다

시장에는 신규 물량도 상당히 많이 나왔다. 2분기 신규 주택 공급은 약 3만 4,000개로, 전 분기보다 약 10%, 전년 동기보다 8% 감소했다. 하지만 상반기 누적 공급은 약 9만 8,000개로 전년 동기보다 약 50% 증가했다. 101351

VARS IRE에 따르면 2분기 1차 시장 거래는 약 2만 3,600건, 흡수율은 약 **41%**였다. 흡수율은 시장에 나온 물량 가운데 실제 거래로 이어진 비율을 뜻한다. 이 수치는 전 분기보다 6%포인트 낮아진 것으로, 신규 공급과 실제 수요 사이의 간극이 커졌다는 의미다. 10

문제는 공급 구성이 고가 상품에 치우쳤다는 점이다. 신규 공급 중 아파트 비중은 약 74.7%였고, 아파트 가운데 고급·초고급 상품이 약 45%, 고급 아파트가 약 37%를 차지했다. 중급 아파트 비중은 약 18%에 불과했다. 공급이 늘어도 실수요자가 접근할 수 있는 주택이 충분히 늘지 않은 이유다. 53

건설부는 전국에서 1,735개 상업용 주택 사업이 진행 중이며, 전체 규모가 약 87만 8,589가구 또는 필지라고 밝혔다. 잠재적인 공급 물량은 크지만, 높은 가격과 제한적인 신용 여건 때문에 이를 실제 수요로 전환하는 데 어려움이 커지고 있다. 49

금리가 매수자와 투자자를 동시에 압박했다

2분기 시장을 누른 핵심 요인 가운데 하나는 대출 비용이었다. 10개 은행을 대상으로 한 조사에서 주택담보대출 우대금리는 대체로 연 **8.511%**였지만, 우대금리 적용 기간은 보통 **612개월**에 그쳤다. 이후에는 기준금리 또는 참조금리에 약 3.33.5%포인트의 가산금리가 붙어 실제 상환 금리가 연 **1315%**까지 올라갔다. 상반기 일부 변동금리 대출은 16%에 이르기도 했다. 48

이 같은 금리 구조에서는 장기적인 상환 부담을 예측하기 어렵다. 실수요자는 대출 실행을 미루게 되고, 레버리지를 활용한 투자자는 이자 납부와 기존 대출 차환, 매도 대기 기간을 동시에 감당해야 한다.

가격이 계속 빠르게 오를 것이라는 기대가 약해지면서 단기 매매의 매력도 줄었다. 아파트를 단기 투기 목적으로 매수하는 비중은 약 **4%**로, 과거의 30~40%에서 크게 낮아졌다. 반면 약 67%는 실거주 수요, 약 30%는 임대 투자 수요로 추정됐다. 17

왜 가격 하락은 작아도 시장은 크게 위축됐나

2026년 2분기의 흐름은 모든 지역과 상품이 붕괴한 상황이라기보다, 유동성과 자금 조달 여건이 먼저 악화된 조정 국면으로 보는 편이 타당하다.

시장에서는 다음과 같은 연쇄 반응이 나타났다.

1. 높은 금리가 대출 가능 금액을 줄이고 원리금 상환 부담을 키운다.
2. 실수요자가 매수를 미룬다. 주택 가격은 여전히 높고 향후 금리도 예측하기 어렵기 때문이다.
3. 단기 투자자가 이탈한다. 빠른 가격 상승을 기대하기 어려워졌기 때문이다.
4. 판매 속도가 느려진다. 재고가 쌓이고 시행사와 개발사의 현금흐름 압박이 커진다.
5. 판매자는 할인이나 가격 조정을 확대한다. 특히 거래가 적거나 과거 급등했던 사업장에서 이런 압력이 커진다.

그 결과 호가가 몇 퍼센트 조정되는 데 그쳐도 실제 거래량은 훨씬 큰 폭으로 감소할 수 있다. 시장의 기준도 단기 가격 상승 기대에서 법적 절차, 실거주 가치, 임대 가능성, 자금 조달 비용을 확인하는 방향으로 이동하고 있다. 1317

왜 부동산 시장 조작 금지 논의가 나왔나

거래 데이터가 분산돼 있고 거래 빈도도 낮은 부동산 시장에서는 허위 가격이나 가짜 수요 신호가 매수자의 판단에 큰 영향을 줄 수 있다. 이에 베트남 국회의원들은 부동산 시장 조작 행위를 명확히 규정하고, 개정 부동산사업법에서 금지 행위로 다루는 방안을 제안하고 있다. 3233

논의된 행위에는 다음과 같은 사례가 포함된다.

• 허위 거래 또는 순환 거래를 만들어 가짜 가격대를 형성하는 행위
• 매매 당사자가 담합해 가격을 끌어올리는 행위
• 공급 부족이나 과도한 수요가 있는 것처럼 인위적인 신호를 만드는 행위
• 개발계획, 사업 정보 또는 가격에 관한 허위 정보를 퍼뜨려 ‘가격 파동’을 만드는 행위
• 오해를 유발하는 정보를 제공해 매수자가 부풀려진 가격에 거래하도록 유도하는 행위 343541

일부 의원들은 이를 증권시장 조작 규제와 비교한다. 증권 관련 법률에는 허위 시장을 만들거나 가격을 조작하는 행위에 대한 규정이 있지만, 부동산 시장에는 이에 대응하는 규정이 충분히 명확하지 않다는 이유에서다. 심각한 사례에 대해서는 형사책임을 포함한 강력한 제재가 필요하다는 의견도 제시됐다. 다만 구체적인 처벌 수준은 향후 통과되는 법률과 관련 규정에 따라 달라진다. 4247

중요한 점은 합법적인 투자, 일반적인 투기, 의도적인 시장 조작을 구분하는 것이다. 가격 상승을 기대하고 부동산을 매수하는 행위 자체가 시장 조작은 아니다. 법적으로 문제가 되는 지점은 실제 거래가 없는 거래, 허위 정보 또는 가짜 수급 신호를 의도적으로 만들어 시장을 유도하고 이익을 얻었는지 여부다. 현재 논의 중인 개정안은 아직 입법 과정에 있으며, 이미 시행 중인 범죄 조항은 아니다. 3239

결론: 시장은 가격보다 자금의 질을 선별하고 있다

2026년 2분기 베트남 부동산 시장은 공급 부족만의 문제가 아니라, 공급을 감당할 만큼 저렴하고 지속 가능한 수요가 부족하다는 점을 드러냈다. 하노이 중고 아파트와 토지 가격은 일부 하락했지만 대도시의 주택 가격은 여전히 높았다. 우대금리 종료 이후의 상환 부담, 누적 재고, 단기 투자자금의 이탈은 거래 회복을 계속 제약하고 있다.

시장은 이제 단기적인 가격 상승 신호보다 실거주 수요, 명확한 법적 권리, 임대 가능성과 장기적인 사용가치를 중시하는 방향으로 이동하고 있다. 부동산 시장 조작과 허위 정보에 대한 규정이 명확해진다면 가격 형성 과정의 투명성을 높이는 데 도움이 될 수 있다. 다만 실제 효과는 위반 행위를 얼마나 정확히 찾아내고, 입증하며, 일관되게 처벌할 수 있는지에 달려 있다.