중국 7월 집값, 37개월 연속 하락…부동산 회복이 아직 먼 이유

중국 부동산 시장이 바닥을 다지고 있다는 신호는 일부 나타났지만, 본격적인 회복으로 이어졌다고 보기는 어렵다. 7월 신규 주택 가격은 전월보다 0.1%, 1년 전보다 3.2% 하락했다. 전년 대비 하락 폭은 6월의 3.3%보다 소폭 줄었지만, 연간 하락 행진은 37개월째 계속됐다.

더 중요한 점은 가격보다 시장 활동이다. 올해 1~7월 주택 판매, 부동산 투자, 신규 착공은 모두 상반기보다 더 빠르게 감소했다. 가격 하락세가 약간 둔화된 것과 달리 매수자와 개발업체의 움직임은 여전히 얼어붙어 있는 모습이다.

연간 하락 폭 축소만으로는 회복이라 할 수 없다

중국 국가통계국이 집계하는 70개 주요 도시의 신규 주택 가격은 7월 전월 대비 0.1% 하락했다. 월간 하락 폭은 6월과 같았고, 전년 대비 하락률은 3.3%에서 3.2%로 0.1%포인트 줄어드는 데 그쳤다.

전년 대비 하락률이 낮아졌다는 것은 가격 하락 속도가 다소 완만해졌다는 의미일 수 있다. 그러나 가격이 상승으로 돌아섰거나 수요가 회복됐다는 뜻은 아니다. 37개월 연속 하락이라는 기록은 시장의 압력이 여전히 이어지고 있음을 보여준다.

가격을 뒷받침하는 실물 활동도 약했다. 판매와 투자가 줄고 신규 주택 착공까지 위축되면서 개발업체는 공급 확대를 주저하고, 가계는 주택 구매를 미루는 상황이 이어지고 있다.

1선 도시도 더는 확실한 회복 신호가 아니다

그동안 상대적으로 강한 모습을 보인 곳은 베이징·상하이·광저우·선전 등 1선 도시였다. 6월에는 이들 4개 도시의 신규 주택 가격이 평균 0.1%, 기존 주택 가격이 0.3% 상승했다.

하지만 7월 신규 주택 가격은 4개 도시 평균으로 전월과 같았다. 4개월간 이어진 반등이 멈춘 것이다. 상하이와 선전은 각각 0.2%, 광저우는 0.1% 올랐지만, 베이징은 0.3% 하락했다.

전년 대비로 보면 1선 도시가 상대적으로 선방했다. 7월 신규 주택 가격은 1선 도시에서 1.1% 하락했으며, 2선 도시 31곳에서는 2.8%, 3선 도시 35곳에서는 4.2% 떨어졌다.

그러나 일부 대도시의 개선만으로 전국적인 회복을 말하기는 어렵다. 70개 도시 가운데 전월보다 신규 주택 가격이 오른 곳은 17곳에 불과했다.

반등을 가로막은 계절적 요인과 약한 심리

분석가들은 7월의 부진한 활동에 폭우 등 이례적인 날씨와 계절적 요인이 영향을 미쳤다고 봤다. 소비 진작 정책이 주던 초기 효과가 약해진 점도 거론됐다. 특히 평년보다 많은 비가 1선 도시의 주택 시장 지표에 부담을 줬다는 분석이 나왔다.

이런 요인들은 한 달간의 약세를 설명할 수 있지만, 장기적인 수요 부진까지 해소하지는 못한다. 가계는 주택 가격의 추가 하락과 소득 전망을 우려하고 있으며, 개발업체 역시 판매 회복을 확신하지 못한 채 투자를 줄이고 있다. 따라서 7월 지표는 일시적인 계절 조정보다 정책 지원이 지속적인 수요를 만들어낼 수 있는지를 보여주는 또 하나의 시험에 가깝다.

부동산 부진은 중국 내수 약화와 맞물려 있다

7월에는 부동산 외의 경제 지표도 둔화됐다. 소매판매는 전년 대비 0.6% 증가하는 데 그쳐 6월의 1.0%보다 낮았고, 로이터 조사 예상치인 1.5%에도 못 미쳤다. 산업생산 증가율은 4.5%로 6월의 5.3%에서 둔화했으며, 예상치 4.8%도 밑돌았다.

투자 역시 약해졌다. 올해 17월 고정자산투자는 전년 동기 대비 6.7% 감소해, 16월의 5.7% 감소보다 하락 폭이 커졌다.

이 수치들은 부동산 침체가 주택시장에만 국한된 문제가 아니라는 점을 보여준다. 집값 하락과 건설 위축은 가계의 소비 심리와 개발업체 투자를 동시에 누를 수 있다. 반대로 소비가 살아나지 않으면 중국 경제가 부동산 중심 성장에서 벗어나 내수 중심으로 전환하기도 더 어려워진다.

‘K자형 회복’의 갈라진 선

중국 경제는 수출·제조업 관련 부문과 내수 부문이 서로 다른 방향으로 움직이는 ‘K자형 회복’ 양상을 보이고 있다. 수출과 제조업에 연결된 활동은 상대적으로 버티는 반면, 가계 소비와 민간투자, 주택시장은 약한 흐름을 이어가는 모습이다.

이는 경제 전반이 균형 있게 회복되고 있다는 뜻이 아니다. 생산과 수출이 성장률을 지탱할 수는 있지만, 그것만으로 가계의 주택 구매 심리나 소비 자신감이 회복되지는 않는다. 내수가 취약할수록 중국 경제는 대외 수요에 더 의존하게 되고, 무역 갈등과 해외 수요 변동에도 취약해질 수 있다.

정책 지원, 하락 속도는 늦췄지만 신뢰는 되살리지 못했다

최근의 주택시장 지원책과 당국의 안정화 약속은 일부 지역에서 연간 가격 하락 폭을 줄이는 데 도움을 준 것으로 보인다. 중국 관영 매체는 7월 지표를 시장 안정화의 추가 신호로 평가했지만, 다른 분석은 광범위한 회복을 뒷받침할 만큼 수요가 강하지 않다고 지적했다. 두 평가는 동시에 성립할 수 있다. 일부 지역에서 하락 속도는 둔화됐지만 시장의 기초 체력은 여전히 취약하기 때문이다.

정책 효과를 판단할 때 가격만 봐서는 안 되는 이유도 여기에 있다. 판매·투자·신규 착공의 감소 폭이 커졌다는 것은 가격 안정이 부동산 업계 전반의 신뢰 회복으로 이어지지 않았다는 뜻이다. 가계가 향후 집값과 소득, 주택 완공 여부를 걱정하는 상황에서는 단순히 가격 하락을 늦추는 조치만으로 구매를 유도하기 어렵다.

경제 성장률 둔화는 정책 부담을 더 키운다. 중국의 2분기 국내총생산(GDP) 증가율은 전년 대비 4.3%로 1분기의 5.0%에서 낮아졌고 시장 예상에도 미치지 못했다. 7월 소매판매와 산업생산 지표는 하반기 초반에도 성장 동력이 약해졌음을 보여줬다.

중국 정부가 풀어야 할 과제는 분명하다. 가계의 소비와 주택 구매 심리를 지원하면서도, 과거처럼 부채에 의존한 건설 확대 모델로 되돌아가서는 안 된다. 7월 데이터가 말하는 단기 목표는 여전히 ‘안정화’다. 하지만 시장이 스스로 회복하는 단계에 들어섰다는 증거는 아직 제한적이다.