JD닷컴의 홍콩 확장, ‘유동인구’ 중심의 상권 공식을 흔든다

JD닷컴의 빠른 홍콩 확장은 소매 부동산 시장의 익숙한 전제를 시험하고 있습니다. 가장 가치 있는 매장은 사람이 가장 많이 지나는 거리에 있어야 한다는 생각입니다.

JD닷컴은 최근 2년간 홍콩 부동산에 100억 홍콩달러(약 13억 달러) 이상을 투자해 매장과 창고, 기타 시설을 확보했습니다. 이는 소매·물류·기술 등 홍콩 내 사업 전반에 투자한 350억 홍콩달러 이상의 일부입니다. 35

중요한 점은 투자 규모만이 아닙니다. JD닷컴이 오프라인 소매점과 주문 처리·배송 인프라를 하나의 운영망으로 묶고 있다는 점입니다. 이에 따라 입지의 가치는 ‘얼마나 많은 사람이 지나가는가’에서 ‘상품을 고객에게 얼마나 빠르게 이동시킬 수 있는가’로도 확장될 수 있습니다.

매장은 판매점에서 ‘서비스 거점’으로

옴니채널 매장은 단순히 방문객에게 상품을 판매하는 공간이 아닙니다. 상품을 전시하는 동시에 온라인 주문을 처리하고, 반품을 접수하며, 주문 상품을 찾아가는 픽업 포인트이자 인근 고객을 위한 지역 배송 거점이 될 수 있습니다.

이렇게 되면 입지의 경제성도 달라집니다. 상대적으로 임대료가 낮은 지역에 있는 매장이라도 픽업이 편리하고 배송 차량의 접근성이 좋으며 JD닷컴의 디지털 고객 유입 시스템과 연결돼 있다면 충분한 역할을 할 수 있습니다. 매출이 더 이상 지나가던 고객의 즉흥적인 방문에만 좌우되지 않는 구조입니다.

JD닷컴이 계획한 오프라인 확장은 이런 하이브리드 모델을 보여줍니다. 회사는 향후 3년간 1,000개 브랜드와 협력해 200개 이상의 오프라인 매장을 열 계획이라고 밝혔습니다. 홍콩 첫 JD몰 가전 매장은 체험 중심 매장 6~8곳 가운데 하나로 계획됐습니다. 69

부동산 평가지표도 넓어질 수 있다

전통적인 번화가 소매점이나 쇼핑몰에서는 보행자 수, 점포 전면 노출도, 쇼핑몰의 등급과 순위, 가시성이 여전히 중요한 지표입니다. 그러나 옴니채널 사업자는 다음과 같은 요소도 함께 평가할 가능성이 큽니다.

• 배송 시간 기준으로 얼마나 넓은 지역을 커버할 수 있는가
• 인구 밀집 주거지역과 얼마나 가까운가
• 하역 공간과 차량 진입이 가능한가
• 보관 공간과 바닥 면적을 효율적으로 활용할 수 있는가
• 주요 도로 및 국경을 넘는 물류 경로와 연결되는가
• 택배 인력과 주문 처리 역량을 확보할 수 있는가

이 지표들은 부동산을 서비스 성과와 직접 연결합니다. 소비자에게 눈에 잘 띄지 않는 입지라도 빠르고 안정적인 배송을 가능하게 한다면 소매업체에는 더 높은 운영 가치를 제공할 수 있습니다.

물류 허브의 프리미엄이 커질 가능성

빠른 배송을 경제적으로 운영하려면 고객과 충분히 가까운 곳에 주문 처리 시설이 필요합니다. 토지가 제한된 홍콩에서는 도심 또는 도심 인근에 위치하면서 하역 효율과 교통 연결성을 갖춘 시설의 경쟁력이 특히 커질 수 있습니다.

JD닷컴의 홍콩 확장을 다룬 보도에서 인용된 분석가들은 회사가 물류망을 확대함에 따라 물류 허브와 전략적 입지의 부동산이 수혜를 볼 것으로 전망했습니다. 3 JD닷컴은 2024년 약 18억 홍콩달러에 샤틴의 리앤펑 센터를 인수했으며, 이는 홍콩에서 진행한 첫 물류 부동산 프로젝트로 소개됐습니다. 10

개발업체 입장에서는 창고를 단순한 후방 보관시설이 아니라 소매 네트워크의 능동적인 구성 요소로 설계해야 할 수 있습니다. 하역 동선, 유연한 보관 구조, 배송 차량의 접근성 등이 해당 부동산의 상업적 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 수 있습니다.

번화가와 쇼핑몰 임대료에는 선별적 압박

그렇다고 유동인구의 가치가 사라지는 것은 아닙니다. 명품, 외식, 엔터테인먼트, 관광형 소매점과 소비자가 현장에서 발견하고 경험하는 상품은 물리적 방문과 주변 환경의 질에 여전히 크게 의존합니다.

압박을 받을 가능성이 더 큰 분야는 온라인에서 비교하고 구매하기 쉬운 상품군입니다. 표준화된 소비재, 전자제품, 생활용품 등이 대표적입니다. 이들 상품을 취급하는 소매업체는 온라인 주문과 배송으로 더 효율적으로 수요를 창출할 수 있다면, 단순히 보행자 수가 많다는 이유만으로 높은 입지 프리미엄을 지불하려 하지 않을 수 있습니다.

따라서 소매 부동산 시장은 일괄적인 하락보다 양극화에 가까운 모습을 보일 수 있습니다. 브랜드 구축이나 체험 제공 가치가 분명한 핵심 상권은 견조할 수 있지만, 서비스·체험·주문 처리 기능이 뚜렷하지 않은 일반 점포는 재평가될 가능성이 있습니다.

경쟁사와 개발업체의 대응도 빨라질까

JD닷컴의 매장·창고 통합 모델이 상업적으로 효과를 입증한다면 경쟁 소매업체와 플랫폼도 비슷한 입지를 확보하려 할 수 있습니다. 이는 물류, 라스트마일 배송, 하이브리드 소매 자산에 새로운 임차 수요를 만들어낼 수 있습니다.

개발 우선순위도 달라질 수 있습니다. 앞으로는 전통적인 소매 요소뿐 아니라 하역 능력, 보관 공간의 유연성, 배송 차량 접근성을 함께 고려해 부지를 계획할 가능성이 커집니다.

JD닷컴이 홍콩 북부도시권의 물류·복합용도 프로젝트에 참여하는 것은 온라인 소매를 넘어선 회사의 역할을 보여주는 사례입니다. 다만 해당 프로젝트가 최종적으로 어떤 상업적 영향을 미칠지는 아직 불확실합니다. 24

아직은 가능성의 단계

이 모델에는 현실적인 제약도 있습니다. 소비자가 온라인 주문과 빠른 배송 서비스를 충분한 규모로 받아들여야 하며, 홍콩의 토지 제약과 교통 규정, 건물 설계 기준은 라스트마일 운영 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 가장 분명한 결론은 유동인구가 더 이상 중요하지 않다는 것이 아닙니다. JD닷컴의 확장은 홍콩 소매 부동산 시장이 앞으로 두 종류의 연결성을 함께 가격에 반영해야 하는지를 시험하고 있습니다.

하나는 사람을 매장으로 끌어오는 능력이고, 다른 하나는 상품을 고객에게 신속하게 이동시키는 능력입니다. 일부 소매업체에서는 이제 후자가 부동산 가치가 실제로 만들어지는 지점을 결정할 수 있습니다.