テロック・ブランガの住宅、218万Sドルの売り出しで何が問われているのか

シンガポールの公営住宅を管轄する住宅開発庁（HDB）が、隣り合う住戸を一つにする「住宅統合制度」を見直している。きっかけは、テロック・ブランガ・ストリート31の93B棟にある統合済みの住宅が、218万Sドルで売り出され、懸念の声が上がったことだ。ただし、制度の見直しは、この統合や広告が規則違反だったという認定を意味しない。HDBは2戸を1戸として売り出すことを認めている。23

どんな住宅で、最低居住期間の例外は何だったのか

売りに出されているのは、高層階にある隣接した3部屋タイプの2戸をつなげた住宅だ。所有者は隣戸を近隣の住民から購入した。その前所有者は家庭の事情により、最低居住期間（MOP）中の売却をHDBに認められていた。例外が適用されたのは前所有者による売却であり、統合住宅全般のMOPが免除されたわけではない。現在の所有者がそれぞれの住戸をいくらで購入したかは、報じられた資料からは分からない。12

218万Sドルは周辺相場と比べてどうか

HDBによると、直近6カ月に周辺で成約した類似の3部屋タイプは、1戸当たり約67万3000〜77万1000Sドル。上限価格の2戸分は約154万Sドルで、今回の希望価格は約64万Sドル高い。HDBも周辺の成約価格から見て大幅に高いと説明している。ただし、統合した住宅は独立した2戸と同じ商品ではなく、この計算は当該物件の査定額ではない。2

広告だけを見て、査定額を超えて現金で支払う必要がある金額（cash-over-valuation）を算出することもできない。必要なのは、合意した売買価格と物件の査定額だが、いずれも今回の広告からは確定しない。購入を検討する際は希望価格と近隣の成約価格を区別し、資金計画を確認したい。HDBの転売手続きでは、まず売り手と買い手が価格に合意し、購入選択権（OTP）の手続きを経て、別途、価格評価を申請する。414

売買そのものは承認されたのか

9月25日のHDB発表時点で、この物件の転売申請は受理されていない。 統合した1戸として売り出せることと、特定の買い手への売買が承認されることは別だ。買い手がOTPを行使した後、売り手と買い手の双方が転売申請を提出し、取引はHDBの承認を待つことになる。37

見直し対象の制度とは

1993年に導入された住宅統合制度は、居住スペースを広げたい3部屋タイプ以下の住宅の所有者が、隣接する同規模以下の住戸を市場で購入して一体化できる仕組みだ。国籍や世帯構成など、その時点で適用される条件を満たす必要がある。購入申請の前に、構造上の統合が可能かHDBの審査を受け、承認されれば2戸を一つの賃借権の下にまとめられる。その後の転売にも、適用されるMOPや転売条件を満たす必要がある。5621

制度見直しの結論は、引用した報道ではまだ示されていない。現時点で確認できるのは、住宅の統合と隣戸の前所有者によるMOP中の売却はHDBが認めた一方、218万Sドルはあくまで希望価格であり、承認済みの取引価格でも査定額でもないということだ。23