ベトナム中古不動産、価格は下落しても「買いやすく」はならず

ベトナムの中古不動産市場は、2026年第2四半期に調整色を強めた。マンションや宅地の価格は多くの地域で前期比下落に転じたが、住宅価格が「手の届く水準」まで下がったわけではない。より鮮明だったのは価格よりも取引の減速だ。買い手は様子見姿勢を強め、短期投資家は市場から後退。高い借入コストが、物件を保有し続けるための資金繰りを圧迫している。134

中古価格は下がったが、割安市場にはなっていない

ベトナム建設省の住宅・不動産市場報告をもとにした各種報道によると、第2四半期の中古マンション価格は多くの地域で第1四半期を下回った。ハノイでは、CBREベトナムが中古マンションの平均販売価格を1平方メートル当たり約6,000万ドンとし、前期比で約3％下落したと報告している。中古マンション価格が四半期ベースで下落するのは、2022年末以来初めてだった。一部の物件では、局所的に5〜12％程度の調整もみられた。1112

プロジェクト宅地も、長期間の上昇後に下落圧力を受けた。全国平均の下落率はおよそ2〜3％、前期比では約2.5％とされ、過去に価格が急騰した地域ほど調整圧力が強かった。4

ただし、これらの数字を全国一律の値下がりとみなすことはできない。価格や下落幅は、地域、物件の法的 status、品質、集計方法によって大きく異なるためだ。

たとえば、別の報告ではマンション平均価格をハノイで約1億2,300万ドン、ホーチミン市で約1億800万ドン、フンイエン省で約6,900万ドンとする一方、CBREが示したハノイの中古マンション価格は約6,000万ドンだった。これは、対象とするデータ、地域の範囲、あるいは一次・中古市場などの区分が異なる可能性を示している。したがって、これらの数字を同一の指標として単純比較することはできない。1811

複数の情報源に共通しているのは、価格が落ち着き始めても、ハノイとホーチミン市が依然として国内で最も高額な市場に含まれるという点だ。13

価格より速く落ち込んだ取引量

市場の弱さは、価格調整よりも取引の数字に強く表れている。ハノイでは、第2四半期の中古マンション取引が前年同期比で61％減少したと報告された。不動産の譲渡取引全体も約9,100件にとどまり、前期比18％減、2025年同期比64％減となった。7

地方当局の集計によれば、第2四半期に全国で成立した不動産取引は10万5件超。第1四半期の71.5％、前年同期の63.7％に相当し、取引量は前期比で約28.5％、前年同期比で約36.3％減少した。そのうち、マンションと戸建て住宅は2万6,567件、宅地は7万3,438件で、宅地取引は前期比32.6％減と、より大きく落ち込んだ。55

一方、VARS IRE（ベトナム不動産仲介協会・不動産市場研究所）は、第2四半期の一次市場取引を約2万3,600件と集計している。地方当局の数字は複数の種類・区分を含む市場全体の取引であるのに対し、VARS IREの数字は一次市場に限られる。両者は集計範囲が異なるため、合算したり、互いの代替指標として扱ったりすることはできない。105155

新規供給は増えたが、購入力が追いつかない

市場は同時に、大量の新規住宅供給も吸収しなければならなかった。第2四半期に新たに販売された住宅は約3万4,000戸で、前期比約10％減、前年同期比約8％減となった。ただし、2026年上半期の累計供給は約9万8,000戸に達し、前年同期比で約50％増加した。101351

VARS IREによると、第2四半期の一次市場取引は約2万3,600件で、吸収率は約41％。前期から6ポイント低下した。市場に投入された商品数と、実際に購入された戸数の間には、大きな開きが生じている。10

供給の中心が高級物件に偏っていることも、住宅を買いやすくしない要因だ。新規販売分のうちマンションは約74.7％を占め、その内訳はラグジュアリー・超高級物件が約45％、高級物件が約37％、中価格帯がわずか約18％だった。53

つまり、供給戸数が増えても、その多くが実需層の予算に合うとは限らない。建設省によれば、全国では商業住宅プロジェクト1,735件が進行中で、規模は住宅または宅地約87万8,589戸・区画に上る。潜在的な供給は大きい一方、価格と信用供給によって実効需要が抑えられている。49

高金利が買い手と投資家を同時に圧迫

第2四半期の大きな重しとなったのが、住宅ローン金利だ。10行を対象とした調査では、住宅ローンの優遇金利は年8.5〜11％程度が一般的だった。ただし、固定されるのは通常6〜12カ月に限られる。優遇期間が終わると、基準金利または参照金利に3.3〜3.5％程度の上乗せを加える方式となり、実際の返済金利は年13〜15％程度まで上昇する。上半期には、変動金利型の一部で年16％に達するケースもあった。48

この金利体系では、購入後の長期的な返済負担を見通しにくい。借入比率の高い投資家にとっては、利払いによって保有、借り換え、転売を待つためのキャッシュフローが細る。価格が今後も急速に上がるという期待が弱まれば、短期転売を目的とした購入意欲も低下する。

買い手の構成にも変化が表れている。マンションを短期投機目的で購入する層は約4％に縮小し、過去の30〜40％から大幅に低下した。取引の約67％は実際に住むための需要、約30％は賃貸運用に関係する需要とされる。17

なぜ価格が大きく下がらなくても市場は悪化するのか

第2四半期の動きは、全国すべての地域や区分が崩壊したというより、流動性と資金調達力の調整として捉えるのが適切だ。

流れは次のように整理できる。

1. 高金利によって借入可能額が減り、返済負担が増える。
2. 実需の買い手が決断を先送りする。価格はなお高く、将来の借入コストも読みにくいためだ。
3. 短期投資家が撤退する。短期間での値上がりが確実でなくなるからだ。
4. 販売ペースが鈍化する。在庫が増え、開発会社の資金繰りに圧力がかかる。
5. 売り手が値引きや価格調整を迫られる。特に、取引が少ない物件や、過去に急騰した地域で圧力が強まる。

このため、表示価格の下落が数％にとどまっていても、取引件数はそれをはるかに上回るペースで減少し得る。市場は、値上がり期待を優先する段階から、法的な権利関係、実際の居住需要、賃貸収益、借入コストをより厳しく見極める段階へ移行している。1317

なぜ不動産市場の操作を禁止する法改正案が出ているのか

取引データが分散し、流動性も低い市場では、価格や需要についての偽のシグナルが、買い手の判断を大きく左右する可能性がある。これが、国会議員らが不動産市場の操作を明確に定義し、禁止行為に加える方向で「不動産事業法」の改正を提案している背景だ。3233

議論されている行為には、次のようなものがある。

• 架空取引や循環取引によって、見せかけの価格水準をつくること
• 売買で共謀し、価格をつり上げること
• 供給不足や需要増を装い、人工的な希少性を演出すること
• 都市計画、プロジェクト、価格について誤った情報を流し、「相場の波」をつくること
• 買い手に誤解を与える情報を提供し、つり上げられた価格で購入させること。343541

この提案は、証券市場における相場操縦規制との類似性からも説明されている。深刻なケースについては、十分に強い制裁や刑事責任の検討を求める意見もある。ただし、実際の適用は、成立する法律の内容と関連する制裁規定に左右される。4247

重要なのは、合法的な投資、通常の投機、意図的な市場操作を区別することだ。値上がりを期待して不動産を購入するだけで、市場操作に当たるわけではない。法的な問題となるのは、利益を得る目的で、取引、情報、需給のシグナルを意図的に偽装し、市場を誘導したかどうかである。改正案は現在も議論中であり、すでに施行された犯罪規定ではない。3239

結論：市場は「資金」と「物件」を選別する段階へ

2026年第2四半期のベトナム不動産市場は、供給が不足しているというより、その供給を吸収できるだけの購入力と、低コストの資金が不足していることを示した。中古マンションや宅地の価格は多くの地域で下落したが、ハノイやホーチミン市など大都市の住宅価格は依然として高い。優遇期間終了後の金利、積み上がる在庫、投機資金の撤退が、引き続き流動性を圧迫している。

今後の市場では、短期的な値上がり期待よりも、実際の居住需要、明確な法的 status、長期的な利用価値を備えた物件が重視されそうだ。不動産市場の操作や誤情報を防ぐ規定が明確に設計されれば、価格形成の透明化を後押しする可能性はある。ただし、実効性は、違反を発見し、立証し、適切に処分できるかどうかにかかっている。