Telok Blangah, casa in vendita a S$ 2,18 milioni: cosa sta riesaminando HDB

Un annuncio da S$ 2,18 milioni per un alloggio al Block 93B di Telok Blangah Street 31, a Singapore, ha spinto HDB, l’ente pubblico che gestisce questi appartamenti, a riesaminare il proprio Conversion Scheme. Il programma permette, a determinate condizioni, di unire due alloggi adiacenti. HDB ha confermato che, in questo caso, i due appartamenti sono stati autorizzati alla vendita come unità unica: la revisione delle regole non significa che l’unione o l’annuncio siano stati giudicati irregolari. 23

Come sono stati uniti i due appartamenti

La casa pubblicizzata, a un piano alto, nasce dall’unione di due appartamenti adiacenti di tre locali. I proprietari hanno acquistato quello confinante da un vicino al quale HDB aveva consentito di vendere durante il periodo minimo di occupazione (minimum occupation period, MOP) per ragioni familiari. L’eccezione riguardava la vendita del vicino, non costituiva un’esenzione generale dalle regole MOP per gli alloggi uniti. Le fonti citate non stabiliscono quanto i proprietari abbiano pagato per ciascun appartamento. 12

Perché il prezzo ha attirato l’attenzione

Secondo HDB, nei sei mesi precedenti appartamenti comparabili di tre locali nella zona erano stati venduti a circa S$ 673.000–771.000 ciascuno. Prendendo il valore più alto, due appartamenti costerebbero complessivamente circa S$ 1,54 milioni: il prezzo richiesto per la casa unita è dunque superiore di circa S$ 640.000. HDB lo ha definito sensibilmente più alto di quanto suggeriscano le transazioni comparabili. È però un termine di paragone, non una stima ufficiale dell’immobile: una casa già unita non è identica a due unità separate. 2

Da quell’annuncio non si può calcolare un eventuale cash-over-valuation, cioè la differenza da coprire se il prezzo concordato supera il valore stimato dell’alloggio. Non risultano né un prezzo concordato con un acquirente né una valutazione per questa possibile vendita. Per chi valuta l’acquisto, il prezzo chiesto va quindi tenuto distinto dalle vendite concluse nella zona e dalle proprie possibilità di finanziamento. Nella procedura HDB, acquirente e venditore concordano prima il prezzo; seguono l’Option to Purchase, l’opzione di acquisto, e una richiesta separata di valutazione. 414

La rivendita è già stata approvata?

No. Nella dichiarazione del 25 settembre, HDB ha detto di non aver ancora ricevuto una domanda di rivendita per questo alloggio. L’autorizzazione a proporre i due appartamenti come unità unica non equivale all’approvazione di una vendita a uno specifico acquirente. Dopo che l’acquirente esercita l’opzione di acquisto, entrambe le parti devono presentare la domanda di rivendita; l’operazione resta soggetta all’approvazione di HDB. 37

Cosa prevede il Conversion Scheme

Introdotto nel 1993 per dare più spazio ai proprietari idonei di appartamenti di tre locali o più piccoli, il programma consente loro di acquistare sul mercato un alloggio adiacente delle stesse dimensioni massime. Occorre rispettare le condizioni vigenti, tra cui quelle sulla cittadinanza e sulla composizione del nucleo familiare, e ottenere prima della domanda di acquisto una verifica HDB sulla fattibilità strutturale dell’unione. Se autorizzati, i due appartamenti possono diventare un’unica abitazione sotto un solo contratto di concessione; la successiva vendita sul mercato è possibile nel rispetto del MOP applicabile e delle regole di rivendita. 5621

L’esito della revisione non risulta ancora stabilito nelle fonti citate. Per ora, i punti fermi sono tre: HDB ha approvato l’unione, ha autorizzato l’eccezione MOP per la vendita del vicino e S$ 2,18 milioni resta un prezzo richiesto, non il valore stimato né il prezzo di una transazione approvata. 23