Prezzi in calo, compravendite bloccate: il mercato immobiliare secondario vietnamita alle prese con i tassi

Il mercato immobiliare secondario del Vietnam è entrato in una fase di correzione più evidente nel secondo trimestre 2026. In molte aree sono diminuiti i prezzi degli appartamenti e dei terreni, ma il calo non è stato sufficiente a riportare le abitazioni su livelli facilmente accessibili. Il cambiamento più marcato riguarda la liquidità: gli acquirenti attendono, gli investitori di breve periodo si ritirano e il costo del credito rende più difficile mantenere gli immobili in portafoglio. 134

I prezzi scendono, ma non nasce un mercato a buon mercato

Secondo i rapporti ripresi dal Ministero delle Costruzioni vietnamita, nel secondo trimestre i prezzi degli appartamenti sul mercato secondario sono diminuiti in diverse località rispetto al primo trimestre 2026. Ad Hanoi, CBRE ha rilevato un prezzo medio di circa 60 milioni di đồng al m², in calo di quasi il 3% su base trimestrale. È la prima contrazione trimestrale registrata da questo segmento dalla fine del 2022; in alcuni progetti gli aggiustamenti locali hanno raggiunto il 5-12%. 1112

Anche i terreni edificabili di progetto hanno subito pressioni al ribasso dopo un lungo periodo di crescita. A livello nazionale, i prezzi medi sono diminuiti di circa 2-3%, con una flessione indicata intorno al 2,5% rispetto al trimestre precedente e pressioni più forti nelle aree che avevano registrato i rialzi più rapidi. 4

Questi dati, tuttavia, non descrivono un calo uniforme in tutto il Paese. Prezzi e variazioni dipendono sensibilmente dalla zona, dalla situazione giuridica del progetto, dalla qualità dell'immobile e dal metodo statistico utilizzato. Alcuni rapporti indicano prezzi medi degli appartamenti di circa 123 milioni di đồng al m² ad Hanoi, 108 milioni a Ho Chi Minh City e 69 milioni nella provincia di Hung Yen, mentre i dati CBRE per il mercato secondario di Hanoi si fermano a circa 60 milioni al m². La differenza suggerisce che le cifre si riferiscano a campioni, aree geografiche o segmenti diversi e non vadano confrontate come se fossero lo stesso indicatore. 1811

Il punto comune tra le diverse fonti è che Hanoi e Ho Chi Minh City restano tra i mercati con i prezzi più elevati, anche dopo il raffreddamento del comparto dell'usato. 13

La liquidità crolla più rapidamente dei prezzi

Il rallentamento degli scambi è stato molto più netto della correzione dei listini. Ad Hanoi, le compravendite di appartamenti sul mercato secondario nel secondo trimestre sarebbero diminuite del 61% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Nel complesso, la capitale ha registrato circa 9.100 trasferimenti immobiliari, in calo del 18% rispetto al trimestre precedente e del 64% su base annua. 7

Secondo i dati aggregati delle amministrazioni locali, in tutto il Vietnam sono state concluse poco più di 100.005 transazioni immobiliari nel trimestre, pari al 71,5% del livello del primo trimestre e al 63,7% di quello dello stesso periodo dell'anno precedente. Le transazioni di appartamenti e abitazioni indipendenti sono state 26.567, mentre quelle relative ai terreni hanno raggiunto 73.438 unità; per questi ultimi la diminuzione trimestrale è stata del 32,6%. 55

Le fonti, però, usano perimetri statistici differenti. VARS IRE, l'istituto di ricerca dell'associazione vietnamita degli agenti immobiliari, ha rilevato circa 23.600 transazioni sul mercato primario nel secondo trimestre. I dati locali comprendono invece gli scambi complessivi di più segmenti e tipologie. Le due cifre non devono quindi essere sommate né utilizzate l'una al posto dell'altra. 105155

Più abitazioni in vendita, ma la domanda non tiene il passo

Il mercato deve inoltre assorbire una quantità significativa di nuova offerta. Nel secondo trimestre sono stati lanciati quasi 34.000 prodotti abitativi, circa il 10% in meno rispetto al trimestre precedente e l'8% in meno rispetto allo stesso periodo del 2025. Nonostante la flessione trimestrale, l'offerta complessiva del primo semestre ha raggiunto circa 98.000 unità, in aumento di circa il 50% su base annua. 101351

VARS IRE ha contato circa 23.600 transazioni primarie, pari a un tasso di assorbimento di circa 41%, sei punti percentuali in meno rispetto al trimestre precedente. Si è così ampliata la distanza tra gli immobili immessi sul mercato e quelli effettivamente acquistati. 10

Anche la composizione dell'offerta aiuta a spiegare il problema. Gli appartamenti rappresentavano circa il 74,7% dei nuovi lanci del secondo trimestre; all'interno di questo gruppo, le abitazioni di lusso e superlusso costituivano circa il 45%, quelle di fascia alta il 37% e quelle di fascia media appena il 18%. Un aumento dell'offerta, quindi, non significa automaticamente maggiore accessibilità per la maggior parte delle famiglie che cercano una casa. 53

Il Ministero delle Costruzioni riferisce che in tutto il Paese sono in corso 1.735 progetti di edilizia residenziale commerciale, per una dimensione complessiva di circa 878.589 abitazioni o lotti. Il dato mostra che il potenziale di offerta resta ampio, mentre la domanda effettiva è frenata dai prezzi e dal credito. 49

I tassi frenano acquirenti e investitori

Il costo dei finanziamenti è stato uno dei principali ostacoli del trimestre. Un'indagine condotta presso 10 banche indica tassi promozionali sui mutui per la casa generalmente compresi tra 8,5% e 11% annuo, ma spesso validi solo per 6-12 mesi. Terminato il periodo agevolato, il tasso viene calcolato sulla base di un tasso di riferimento maggiorato di uno spread di circa 3,3-3,5%, portando il costo effettivo del rimborso intorno al 13-15% annuo. Nel primo semestre alcuni prestiti a tasso variabile hanno raggiunto il 16%. 48

Questa struttura rende difficile prevedere il costo del mutuo nel lungo periodo. Per gli investitori che ricorrono alla leva finanziaria, interessi elevati riducono il flusso di cassa disponibile per mantenere l'immobile, rifinanziare il debito o attendere una rivendita. Quando si indebolisce l'aspettativa di una rapida crescita dei prezzi, diminuisce anche l'interesse ad acquistare per rivendere nel breve termine.

I dati sul comportamento degli acquirenti confermano il cambiamento: chi compra appartamenti per speculazione di breve periodo rappresenta ormai circa il 4% del mercato, contro il 30-40% degli anni precedenti. Circa il 67% delle transazioni sarebbe legato a esigenze abitative effettive e quasi il 30% a investimenti destinati alla locazione. 17

Perché il mercato rallenta se i prezzi non crollano?

L'andamento del secondo trimestre può essere letto soprattutto come una correzione della liquidità e della capacità di finanziamento, non come un collasso generalizzato di ogni area o segmento.

La dinamica segue una catena abbastanza chiara:

1. Tassi elevati riducono la capacità di indebitamento e aumentano il peso delle rate.
2. Gli acquirenti che cercano casa rimandano la decisione, perché i prezzi restano alti e il costo futuro del mutuo è difficile da prevedere.
3. Gli investitori di breve periodo escono dal mercato, non potendo più dare per scontati rapidi aumenti di valore.
4. Le vendite rallentano, facendo crescere le scorte e aumentando la pressione sui flussi di cassa degli operatori.
5. I venditori aumentano gli sconti o correggono i prezzi, soprattutto nei progetti con bassa liquidità o che avevano registrato rialzi eccessivi.

Per questo i prezzi pubblicizzati possono diminuire solo di pochi punti percentuali, mentre il numero delle transazioni crolla molto di più. Il mercato sta passando da una fase dominata dall'aspettativa di rivalutazione a una fase in cui gli acquirenti verificano con maggiore attenzione la situazione giuridica, l'utilità dell'immobile, il potenziale d'affitto e il costo del capitale. 1317

Perché si propone di vietare la manipolazione immobiliare?

In un mercato con dati frammentati e liquidità ridotta, segnali falsi sui prezzi o sulla domanda possono influenzare pesantemente le decisioni degli acquirenti. Da qui la proposta, avanzata durante il dibattito parlamentare, di modificare la Legge sull'attività immobiliare per definire più chiaramente la manipolazione del mercato e inserirla tra le condotte vietate. 3233

Tra i comportamenti discussi figurano:

• creare transazioni fittizie o circolari per costruire artificialmente un livello di prezzo;
• coordinare acquisti e vendite per spingere i prezzi verso l'alto;
• generare una scarsità artificiale o segnali falsi sull'offerta e sulla domanda;
• usare informazioni inesatte su piani urbanistici, progetti o quotazioni per creare una nuova “onda” speculativa;
• diffondere informazioni fuorvianti che inducano gli acquirenti a pagare prezzi gonfiati. 343541

La proposta viene paragonata al modo in cui la normativa sui mercati finanziari tratta la creazione di un mercato artificiale o la manipolazione dei prezzi. Alcuni parlamentari ritengono che i casi più gravi debbano essere perseguiti con strumenti incisivi, valutando anche la responsabilità penale; l'applicazione concreta dipenderà però dal testo approvato e dalle relative norme sanzionatorie. 4247

L'obiettivo dichiarato è distinguere tra investimento legittimo, normale speculazione e manipolazione intenzionale. Acquistare un immobile aspettandosi che aumenti di valore non costituisce automaticamente manipolazione. Il problema giuridico riguarda l'eventuale volontà di creare transazioni, informazioni o segnali falsi su domanda e offerta per orientare il mercato e ottenere un profitto. Le modifiche sono ancora in discussione e la manipolazione immobiliare non è, al momento, un reato già entrato in vigore. 3239

La conclusione: il mercato sta selezionando il capitale

Il secondo trimestre 2026 mostra che il Vietnam non è privo di offerta potenziale, ma di una domanda abbastanza forte e finanziariamente sostenibile da assorbirla. I prezzi sul mercato secondario sono diminuiti in molte aree, soprattutto per gli appartamenti di Hanoi e i terreni edificabili, ma nelle grandi città il livello resta elevato. Nel frattempo, i tassi applicati dopo la fase promozionale, le scorte invendute e il ritiro del capitale speculativo continuano a pesare sulla liquidità.

Il mercato si sta quindi spostando verso una maggiore attenzione alla domanda abitativa reale, alla chiarezza giuridica e al valore d'uso nel lungo periodo, a scapito dei segnali di rialzo rapido. Se le norme contro le informazioni false e la manipolazione saranno formulate in modo sufficientemente preciso, potranno contribuire a rendere più trasparente la formazione dei prezzi. La loro efficacia dipenderà però dalla capacità di individuare, dimostrare e sanzionare le violazioni.